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北京市星火工贸有限公司诉北京茂宁凯企业管理有限公司合同纠纷一案

  • 公布日期: 2016-08-11
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)朝民初字第00830号
原告北京市星火工贸有限公司,住所地北京市朝阳区来广营乡来广营村西路。
法定代表人孔庆锡,董事长。
委托代理人孙一飞,北京大成律师事务所律师。
委托代理人赵亮,北京大成律师事务所律师。
被告北京茂宁凯企业管理有限公司,住所地北京市朝阳区望京西园三区312号楼7层7140室。
法定代表人朴章赫,总经理。
委托代理人侯海洋,北京市海勤律师事务所律师。
原告北京市星火工贸有限公司(以下简称星火工贸公司)与被告北京茂宁凯企业管理有限公司(以下简称茂宁凯公司)合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。星火工贸公司委托代理人孙一飞、茂宁凯公司委托代理人侯海洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
星火工贸公司诉称:2007年3月19日,我方与北京华韩联盟国际科贸有限公司(以下简称华韩公司)签署《场地和房屋租赁合同》。合同履行过程中,我方于2008年9月10日与华韩公司、韩相昌及茂宁凯公司达成三方协议,约定《场地和房屋租赁合同》中华韩公司享有的合同权利和义务全部转由茂宁凯公司享有和承担。茂宁凯公司租用我方场地和房屋用于经营旅馆业,双方签署了《补充协议书》。2013年9月10日,我方与茂宁凯公司签署《协议书》解除了双方之间的租赁合同,并约定租赁关系解除后相关事宜的处理,任何一方违反协议约定,应按协议总标的额的20%向守约方支付违约金。我方已经按照协议约定向茂宁凯公司支付了第二笔合同解除综合补偿款,但茂宁凯公司迟延交付房屋钥匙、门卡、水电消防等相关物品及档案资料,特别是迟延办理注册地址变更、迟延办理特种行业许可证注销手续,没有将相关资料交付我方,导致新租户无法在涉租场地开展正常经营,给我方造成了严重的经济损失。故诉至法院:1、要求赔偿经济损失400万元;2、要求支付违约金380万元。
茂宁凯公司辩称:2007年3月19日,星火工贸公司作为出租方与华韩公司签署《场地和房屋租赁合同》。2008年9月10日,星火工贸公司与我方签署《补充协议书》,约定将涉租场地的A、B、C、D四座出租给我方,当时A座是一片空地尚未兴建,D座由星火工贸公司出租给了汽车修理公司,从2007年开始只交付我方B座和C座使用。我方多次发函要求星火工贸公司依约履行,均未果。因星火工贸公司未按约定交付房屋,且没有履行A座的行政报批手续,导致我方承建时投入大量资本最后血本无归,连年亏损对外负债。涉租场地上的四栋楼均没有规划许可、建设许可、房产证、建设工程消防许可等手续。2013年9月10日,双方签署《协议书》解除租赁关系,星火工贸公司已经支付了三笔补偿款1600万元,我方将剩余补偿款300万元债权已经转让给案外人,案外人已经提起诉讼,正在审理当中。双方于2013年10月24日进行了物品、钥匙、设备及水电表等物品的交接。星火工贸主张的经济损失并不存在,涉租场地上的四栋楼都是违建,没有证据证明经济损失的实际发生及计算标准,亦无证据证明该损失是我方原因造成。我方没有违约行为,恰恰是星火工贸公司没有依约支付补偿款,存在违约行为。因场地楼栋系属违建,没有房产权属证明及消防许可,星火工贸公司不能通过合法途径取得相关手续,我方已经取得的手续是采用非法渠道违规办理,因此造成后续出租损失是因为星火工贸公司所致,与我方无关。
经审理查明:2007年3月19日,星火工贸公司(甲方)与华韩公司(乙方)签署《场地和房屋租赁合同》,甲方在北京市朝阳区来广营西路工业区星火公司大院部分建筑房屋即将对外出租,乙方有意承租部分厂房和办公楼,双方就承租事宜签署租赁合同。约定出租房屋构成包括办公楼(三层)、厂房(二层、两个车间)、职工宿舍楼(一层车库、共两层),办公楼三层有一间中国通信机房占用不包括在内。甲方承诺为有效使用权人,乙方承诺租赁房屋仅作为宾馆、餐饮、歌厅等商业用途,甲方积极协助乙方进行有关经营的各项工作。租赁期限20年,自2007年6月1日至2027年5月31日止。第一年租金为160万元,第二年租金为190万元,每5年在原租金的基础上递增5%。
2008年9月10日,星火工贸公司(甲方)与茂宁凯公司(乙方)签署《补充协议书》,约定2007年3月19日甲方与华韩公司签订《场地和房屋租赁合同》,在合同履行过程中,甲方于2008年与华韩公司、韩相昌及茂宁凯公司达成协议,约定原《场地和房屋租赁合同》中华韩公司所享有的合同权利义务转由茂宁凯公司享有和承担,该协议已于2008年生效。现甲乙双方经过充分协商作出如下补充:甲方同意乙方承租的房屋可以作为宾馆、餐厅、写字楼等商业用途。甲方承诺在2009年12月31日前将建设A座的相关手续办理完毕,报批费用由甲方承担,房屋面积不低于1800平米,A座由乙方投资建设,房屋建成后,房屋产权归甲方享有,租赁使用权归乙方享有。如果建设A座的手续仍未批准,乙方每年仅向甲方支付B、C座房屋租金150万元。甲方承诺在2009年底前,将D座房屋腾出,交付乙方承租使用,并给予乙方3个月的免租期,双方约定D座年租金为50万元。
2013年9月5日,星火工贸公司(甲方)、茂宁凯公司(乙方)、见证方北京市世华律师事务所(丙方)签署《协议书》,约定2007年3月19日甲方与华韩公司签订了《场地和房屋租赁合同》。合同履行过程中,甲方于2008年9月10日与华韩公司、韩相昌及乙方达成三方协议,约定《场地和房屋租赁合同》中华韩公司所享有的合同权利和义务全部转由茂宁凯公司享有和承担,并签订了《补充协议书》。丙方受甲方委托从中进行调解有关甲乙双方上述租赁关系的解除等有关事宜,现甲、乙双方在丙方协调主持并见证下,就双方所签合同的解除及相关善后事宜达成如下协议:一、甲方同意在本协议生效后依约向乙方支付合同解除综合补偿款共计1900万元整,分四笔支付。二、乙方在收到甲方支付的上述第一笔、第二笔合同解除综合补偿款共计1400万元整,且甲乙双方依约办理完毕交接事务之次日起,甲、乙双方之间的租赁关系正式解除。三、本协议签署后,乙方应积极维护好房屋及物品现状,保障交接后甲方的正常使用。四、综合补偿款支付方式如下:1、本协议生效之日起十个工作日内,甲方将第一笔合同解除综合补偿款1000万元汇至乙方帐户;2、2013年10月20日前,甲方将第二笔合同解除补偿款400万元汇至乙方帐户;3、2013年11月20日前,甲方将第三笔合同解除补偿款200万元汇至乙方帐户;4、2013年12月20日前,甲方将第四笔合同解除款300万元汇至乙方帐户。五、房产(A、B、C座)及物品交接:1、乙方自收到甲方第二笔合同综合补偿款之次日起,甲乙双方组织有关人员按照交接时房屋及场地现状进行房屋及物品交接,十日内交付完毕。乙方应将房产所属各房门钥匙、门卡、水电消防箱具钥匙等相关物品及档案资料交付甲方后,视为甲、乙双方完成房产及物品等有关事物的交接事宜。2、如第二笔合同解除综合补偿款甲方提前支付,双方交接起始时间相应提前,即乙方自收到该笔款项后之次日办理交接,双方十日内交接完毕。3、甲乙双方交接要本着诚信原则,交接完成后,彼此之间再无任何权利义务关系。……七、违约条款:甲乙双方任何一方违反本协议(指逾期付款、逾期交接),均应按照本协议总标的额的20%向守约方支付违约金。
关于综合补偿款的支付情况,双方均确认签约后,星火工贸公司通过北京市世华律师事务所于2013年9月25日支付第一笔综合补偿款1000万元,于2013年9月21日支付第二笔综合补偿款400万元,于2013年12月30日支付第三笔综合补偿款200万元。
星火工贸公司表示支付完毕第二笔综合补偿款后,茂宁凯公司应依约办理物品和档案交接,但仅交接了部分物品,档案资料并未交接,双方发生分歧并进行协商。在茂宁凯公司要求下,星火工贸公司支付了第三笔综合补偿款。另外,为了促成履行,星火工贸公司于2013年11月27日通过北京市世华律师事务所另行支付24万元,就此提交中国工商银行网上银行电子回单、收条为证。对此,茂宁凯公司认可已收取1624万元。
关于物品和档案交接,星火工贸公司表示茂宁凯公司应交付涉租场地上三栋楼的全部资料,因A座刚施工完成,施工单位占据场地,与施工单位确定后从施工单位处拿到的资料。B座和C座档案交接主要针对特种行业经营许可证及消防资料等手续,双方约定可以由星火工贸公司办理注销手续则由其办理,无法办理再由茂宁凯自行办理。星火工贸公司认为茂宁凯公司未能依约交付档案资料,其中,卫生环评材料可以自行办理,消防资料也单方办了下来,茂宁凯公司的工商执照于2014年1月28日办理了注销,主要是一直未交付特种行业经营许可证,导致涉案房屋另行出租给案外人进行酒店经营时,无法办理特种行业经营许可证,承租人未交纳2013年12月至2015年9月期间的租金损失1100余万元,现主张2013年12月至2014年10月期间的租金损失400万元,并依约主张违约金360万元。就此,星火工贸公司提交往来函件、A座交接单、交付A座楼及相关资料的情况说明、电梯竣工移交单、行政许可变更申请书、行政许可决定书、京特种行业设备登记卡、工商登记查询单、特种行业许可证、卫生许可证、建筑消防设施检测报告、房屋租赁合同为证。
茂宁凯公司表示双方约定的档案交接主要指涉租场地的A座建造相关手续,而经营证照属于登记方所有,只能进行变更或注销,不能交付交接。茂宁凯公司已经依约履行了交接义务,建设单位已将A座建造资料予以交付,不存在违约行为。且涉案场地上的楼栋本系违建,没有房屋权属证明,不能依法办理相关证照,茂宁凯公司取得的证照也非合规途径办理,星火工贸公司未能举证证明租金损失及造成原因,不同意其全部诉求。就此,茂宁凯公司提交2013年10月24日交接单为证,记载双方对物品、钥匙、设备、水电表等签字确认视为交接完毕,星火工贸公司指定接收人系孙洪泽,与电梯竣工移交单中星火工贸公司签字人一致,并申请证人韦×出庭作证。
诉讼期间,经星火工贸公司申请,本院前往北京市公安局朝阳分局治安支队了解办理特种行业经营许可证的程序,其答复需首先办理消防手续、营业执照或预名称核准通知书等工商手续,然后携带消防、工商手续和房屋合法手续进行申报,审核通过后颁发特种行业经营许可证。同一个地址只能存在一个特种行业经营许可证,办理新证时需要先行注销旧证。注销时,只需登记法人提出申请,将特种行业经营许可证交回即可。茂宁凯公司于诉讼期间办理了特种行业经营许可证的注销手续,星火工贸公司表示于7月30日重新办理了特种行业经营许可证。
以上事实,有当事人当庭陈述、《场地和房屋租赁合同》、《补充协议书》、《协议书》、付款指令、收条、网上银行电子回单等在案为证。
本院认为,当事人对己方请求所依据之事实及反驳对方请求所依据之事实有责任提供证据加以证明,没有证据或证据不足以证明事实的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。法院应当依照法定程序全面、客观的审核证据,依据法律相关规定、遵循法官职业道德、运用逻辑推理及日常生活经验,对证据有无证明力和证明力的大小进行判断。经审查并结合相关事实,确信待证事实的存在具有高度可能性的,应当认定该事实存在;反之,认为待证事实真伪不明的,应当认定该事实不存在。本案中,星火工贸公司与茂宁凯公司就未能交付特种经营许可证是否违反档案交接之约定存在争议,此系本案争议焦点。双方所签《协议书》中并未列明档案交接包括特种行业经营许可证,履约过程的往来交涉函件亦未提及特种行业经营许可证的交付。且自特种行业经营许可证办理手续及方式可知,该类证照系审核申请人相关资料后办理的行政许可类证照,应由登记人持有并承担相应责任,注销手续亦应由登记人自行办理,单纯的证照交接并不当然发生变更或注销的法律后果,亦不能免除当事人因合同解除附随义务。故此,星火工贸公司以茂宁凯公司未交付特种经营许可证违反档案交接约定为由主张违约金依据不足,本院难以支持。另,虽然《协议书》中约定档案交接并不包括交付特种行业经营许可证,但在双方约定解除合同情形下,茂宁凯公司应当遵循诚实信用原则,根据交易习惯及行业惯例履行及时注销证照等附随义务。茂宁凯公司未能于合理期限内办理特种行业经营许可证注销手续,有违诚信原则。星火工贸公司仅提交租赁合同不足以证明确因迟延注销特行经营许可证发生的经济损失及具体数额,本院根据涉租场地房屋情况结合茂宁凯公司迟延注销情节酌情判处经济损失。
综上,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定,判决如下:
一、被告北京茂宁凯企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告北京市星火工贸有限公司经济损失八十万元。
二、驳回原告北京市星火工贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三万三千二百元,由原告北京市星火工贸有限公司负担二万七千三百元(已交纳),由被告北京茂宁凯企业管理有限公司负担五千九百元(原告北京市星火工贸有限公司已交纳,被告北京茂宁凯企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告北京市星火工贸有限公司)。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长  孙 琪
人民陪审员  王胜太
人民陪审员  贾松涛

二〇一五年十一月十二日
书 记 员  许少华