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原告宝鸡市洪瑞房地产开发有限公司(以下简称洪瑞公司)与被告陕西润泰置业股份有限公司(以下简称润泰公司)、第三人金台区陈仓镇联盟社区居民委员会第三组(以下简称联盟三组)合资合作开发房地产合同纠纷一案一审民事判决书

  • 公布日期: 2016-03-07
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

陕西省宝鸡市金台区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)金民初字第02160号
原告宝鸡市洪瑞房地产开发有限公司,住所地宝鸡市金台大道14号,组织机构代码56376792—6。
法定代表人黄勇,任执行董事。
委托代理人周敏,该公司员工。
委托代理人石宝林,陕西正泰律师事务所律师,代理权限为特别授权。
被告陕西润泰置业股份有限公司,住所地宝鸡市金台区同盟路8号,组织机构代码56711051—8。
法定代表人袁志军,任公司经理。
委托代理人梁新科,金台区陈仓镇联盟社区居民委员会第四组党支部书记,代理权限为特别授权。
第三人金台区陈仓镇联盟社区居民委员会第三组。
负责人史政,任该组组长。
原告宝鸡市洪瑞房地产开发有限公司(以下简称洪瑞公司)与被告陕西润泰置业股份有限公司(以下简称润泰公司)、第三人金台区陈仓镇联盟社区居民委员会第三组(以下简称联盟三组)合资合作开发房地产合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告法定代表人、委托代理人、第三人负责人到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告起诉称,原、被告双方于2011年1月20日签订了“联盟建材市场项目合作改造协议书”。协议书约订被告负责提供其位于“联盟建材市场”的约50亩项目改造用地,规划建筑面积16万平方米,交由原告改造建设为都市型的现代商业中心。同时约定合作项目由被告所属的宝鸡市金台区金联房地产开发公司依法就该项目用地,通过宝鸡市国土资源局进行了土地使用权的受让确认,项目建设规划用地面积确认为49.171亩。合同履行中被告陆续交付建设用地约42亩,尚有7余亩土地因与第三人联盟三组存在权属争议未能移交,由此造成的合作建设项目不能如期实施和完成。致该合作改造建设项目中途停工,已造成双方重大损失。现请求被告全面履行合同义务,移交剩余的6.015亩开发用地,并赔偿损失(从2015年1月1日起,每月209.71万元)。
原告为支持其诉讼请求,在举证期限内向本院提交以下证据:
1、联盟建材市场项目合作改造协议书。证明目的为被告提供项目用地约50亩,规划建设16万平方米商用建筑;现仅提供42亩,无法实现双方约定的建设面积。
2、成交确认书。证明目的为该项目经宝鸡市国土资源局出让面积为49.171亩,亦是按此数量交纳的土地出让金的。现被告尚有6.015亩土地未向原告移交。
3、律师函。证明目的为由于被告未能提供全部项目用地,造成合作项目停止,原告委托陕西正泰律师事务所出具律师函,要求被告履行合同。
4、现场照片。证明目的为被告与第三人存在土地权属争议,该项目用地中近7亩地上建筑物至今未拆除,已施工的地基存在大量地下水渗出,需每日进行基坑降水。
5、宝鸡市城乡建设规划管理局(2000)53号文件。证明目的为该项目经定点及坐标批复,核定的总用地面积为49.171亩,与土地成交确认书的出让面积一致。
6、违约损失清单。证明目的为该合作项目停工给原告造成的损失,被告应予承担。
被告润泰公司答辩称,原、被告于2011年1月20日就联盟建材市场项目合作改造签订了协议书,该协议已履行了4年,现原告要求移交剩余6.015亩开发用地及赔偿损失属无理要求,应依法驳回。双方在协议中第一条明确约定该项目位置为金台大道以南,联盟路以西,安居路以北,马营建材市场(联盟三组建材市场)以东,联盟建材市场范围内,占地面积约50亩。而该市场不足50亩,被告方已经给原告法定代表人讲清楚了。双方为了以后不发生字眼上的纠纷,特在协议上注明以联盟建材市场现存所占位置为准;合同签订后,被告已将联盟建材市场于2011年1月21日交付给原告,即使存在纠纷,也超过诉讼时效;综上,原告的诉讼无法律依据,应予驳回。
被告润泰公司为支持其诉讼请求,在举证期限内向本院提交以下证据:
1、联盟建材市场项目合作改造协议书。证明目的为双方协议签订后,被告已将市场全部移交给原告,原告全部接收后管理经营市场,并上报相关开发手续,并未就6.015亩土地未移交提出任何异议。且协议中明确约定乙方(原告)负责协调解决项目地域与西邻马营建材市场的地界分割。
2、宝鸡市城乡建设规划管理局(2000)53号文件。证明目的为该项目定点及坐标批复情况。
第三人联盟三组答辩称,原告与被告发生争议的6.015亩土地所有权为第三人,不管原、被告如何联合开发,谁占用该地就应给予第三人土地补偿款等,不能损害第三人利益。
第三人联盟三组在举证期限内未向本院提交相关证据。
对原、被告提交的上述证据,本院分析认定如下:
对原告提交的证据,被告对证据1、2、3、4、5其真实性认可,但不认可其证明目的,认为协议约定明确是以建材市场占地为准。对上述证据的真实性本院予以采信。对证据6,被告不认可,认为不存在损失,即就是有损失也是原告自己造成的,与被告无关。
第三人联盟三组对上述证据无异议。
对被告提交的证据1、2,原告及第三人对其真实性均无异议,但被告不认可其证明目的。
通过原、被告,第三人陈述及上述认定的证据,本院查明以下法律事实:
原告洪瑞公司与被告润泰公司(该公司为联盟四组设立企业)于2011年1月20日签订联盟建材市场项目合作改造协议书,项目地址位于宝鸡市金台大道以南,联盟路以西,安居路以北,马营建材批发市场以东,联盟建材市场范围内。项目占地约50亩(以联盟建材批发市场现有所占位置为准),规划建筑面积约16万平方米(此面积以规划局最终审批文件为准)。协议三(1)合作形式为甲方(本案被告)负责提供土地,乙方(本案原告)负责投入全部建设资金,包括土地及其他相关手续的费用。(2)项目以宝鸡市金联房地产开发公司(该公司为联盟社区设立企业)名义实施,项目的具体开发过程由乙方运作,独立核算,自负盈亏。3、项目建成后,乙方返还甲方70000平方米商业面积(临金台大道,联盟路以南),其产权归甲方所有;除此70000平方米商业用房外,其余房产权归乙方所有······。协议的甲方权利义务:1、甲方负责提供本项目前期的土地,甲方应协助向乙方移交该宗地相关资料与图纸文件······。6、甲方负责承担本项目在本协议签订以前的一切法律责任,以及由此产生的一切经济责任。五,乙方的权利义务:3、合同签订后,10日内乙方向甲方支付项目建设风险保证金人民币3000万元······。4、本协议起算时间为2011年1月1日,拆除后项目建设期定为三年······;6、乙方负责协调解决项目地域与西邻马营建材市场的地界分割······。协议签订后,原告依约履行了义务。在拆迁时,第三人联盟三组以与马营建材市场相邻处有6.015亩土地所有权为其所有而阻拦,致原告未能如期拆迁,后经多次与被告及第三人协商未果而致原告起诉。
另查,原、被告双方约定的联盟建材市场合作改造项目,宝鸡市国土资源局2011年5月22日宝市招拍挂字(2010)57号宝鸡市国有土地使用权出让成交确认书,确认宝鸡市金台区金联房地产开发公司竞得编号为宝市招拍挂字(2010)57号地块的国有建设用地使用权。并就有关事项确认如下:该地块位于宝鸡市马营路建材市场以东,联盟路以西,金台大道以南,东西向规划路以北范围内。规划总用地面积为32780.7平方米(合49.171亩),其中建设用地41.1亩,代征城市道路用地8.071亩。该地块用途为商业、居住用地,出让年限为商业部分40年,居住部分70年。成交总价款9029.67万元。
2000年10月19日,宝鸡市城乡建设规划管理局以宝市建规规字(2000)53号文件,给金台区金联房地产开发公司关于调整上马营综合商业用地定点及坐标的批复,核定的该项目总用地面积49.171亩。
对原、被告所争议的涉案土地6.015亩,被告亦认可所有权为联盟三组。
综上,本案的争议焦点为:原、被告双方签订的联盟建材市场项目合作改造协议书中所约定的土地是以国有土地使用权出让成交确认书所确认的49.171亩为项目用地,还是以联盟建材市场现所占位置约50亩为项目用地?成交确认书所确认的49.171亩土地,是否包含第三人联盟三组的6.015亩土地?
首先,以原、被告签订的项目合作改造协议书看,该协议是双方意见真实表示,亦不违反法律规定,属合法有效之合同。故双方均应按协议履行义务。协议第一条约定,项目占用地约50亩,规划建筑面积约16万平方米。而该土地使用权出让已于2011年1月20日至2011年2月11日挂牌。挂牌时已载明出让面积为49.171亩,而规划建筑面积16万平方米也是以此为基数而计算的。故以此可认定双方协议中约定的50亩亦是以此为基础的。协议第三条第1项约定,甲方负责提供土地,乙方负责投入全部建设资金······。3、项目建成后,乙方返还甲方70000平方米商业面积······。从此约定可以看出,甲方在此项目中是以负责提供土地,乙方提供资金的方式双方进行合作的,而合作的前提是不违反法律、不损害第三人利益。从合法性角度看,土地的来源权属是被告的开办上级即联盟四队,在原、被告协商联合开发时按协议第三条第1项约定:“项目以金联房地产开发公司名义实施”,随后该公司以招拍挂的形式取得了该宗土地使用权,出让面积为49.171亩,出让金为9029.67万元。由此可以看出,该项目从土地出让及出让金缴纳,计算出面积为49.171亩。对该项目的用地面积及所有权,被告应该是清楚的。如果是被告所辩称的是以联盟建材市场现有占地面积计算,不含联盟三队的6.015。那么,在土地出让过程中为何不作出说明,或者说在协议中予以约定。为何在缴纳土地出让金中将此6.015亩地一并予以计算。故从此亦可认定,被告负责提供的土地应该是土地成交确认书中确认的49.171亩,也是在此基础上规划出建筑面积约16万平方米的。此结论有2007年11月1日联盟三组、四组给市规划局的报建规划批复予以佐证。该批复中载明一期(马营市场)建筑面积160.703平方米,规划用地面积47.2亩;二期(联盟建材市场)建筑面积162.700平方米,规划用地面积49.171亩。亦有宝鸡市国土资源局宝市招拍挂字(2013)12号国有土地使用权出让成交确认书(即联盟三组所属马营建材市场)佐证。故可以确定,联盟市场的出让土地面积为49.171亩,马营市场的出让土地面积为47.2亩。以此也可认定被告应给原告交付土地为49.171亩。
根据双方协议关于权利义务的约定,被告(甲方)负责提供土地及配套资料并协调周边关系,保证用地无他项权利。现因第三人主张土地所有权并阻止施工,被告未履行协议约定的义务,应承担违约责任,即提供剩余的6.015亩土地。
关于原告主张损失中的利息损失,涉及该项目定金返还等,与本案不属同一法律关系,应另案起诉。
关于原告主张损失中的工程直接损失与收益损失,因其未提交相关机构的鉴定意见及其他证据,且主张的损失计算方式不明确。根据民事诉讼法第六十四条规定:“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据”。对此,原告应承担举证不能责任,故对此项请求,本院不予支持。
对与第三人金台区陈仓镇联盟社区居民委员会第三组的地界问题,由被告陕西润泰置业股份有限公司负责协调解决。
综上,根据《中华人民共和国合同法》第六十条,第一百零七条,第一百一十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,判决如下:
一、被告陕西润泰置业股份有限公司于本判决生效后20日内向原告宝鸡市洪瑞房地产开发有限公司移交双方协议约定的联盟建材市场项目合作改造剩余土地6.015亩。
二、驳回原告宝鸡市洪瑞房地产开发有限公司其他诉讼请求。
三、驳回原告宝鸡市洪瑞房地产开发有限公司对第三人金台区陈仓镇联盟社区居民委员会第三组的诉讼请求。
本案诉讼费33200元,由被告陕西润泰置业股份有限公司承担。
如不服本判决,可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,同时交纳上诉案件受理费,上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。
审 判 长  姚铁山
人民陪审员  刘虎林
人民陪审员  吕晓明

二〇一五年十一月十七日
书 记 员  曲 芳