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原告牟某诉被告江西某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

  • 公布日期: 2015-12-29
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

江西省高安市人民法院
民 事 判 决 书
(2015)高民一初字第458号
原告:牟某(反诉被告),女,1988年4月15日生,汉族,四川省人,住高安市中恒大厦一单元1804号,身份证号:513825198804154022。
委托代理人刘卫星,江西筠泉律师事务所律师,代理权限:特别授权。
被告:江西某房地产开发有限公司(反诉原告),住址:高安市瑞州东路1号,组织机构代码:775887153。
法定代表人:聂思基,系公司董事长
委托代理人张建萍,江西筠泉律师事务所律师,代理权限:特别授权。
原告牟某诉被告江西某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告牟某及委托代理人刘卫星、被告委托代理人张建萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称,2012年6月19日,原、被告签订了一份《商品房买卖合同》及其补充协议。约定原告购买被告开发的中恒大厦第1栋一单元1804号预售商品房。房屋用途为住宅,框剪结构。合同约定房屋建筑面积142.46平方米,商品房单价为每平方米4890元,房屋总价款696629元。原告在签订合同时付房屋首付款209629元,余款487000元办理银行按揭贷款支付。被告应在2013年12月30日前将该商品房经综合验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。被告应在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。并为原告代办房屋权属证书。被告自商品房交付使用之日起,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同签订后,原告按合同约定支付了首付款209629元,并在中国银行高安支行办理了商品房按揭贷款支付剩余购房款。至2015年3月1日止,原告共计归还按揭贷款本息160723.22元。2012年6月19日原告还支付了办证费用23725元,装修押金2000元。在未经主管部门验收合格的情况下,被告于2013年6月20日向原告交付房屋。房屋交付后,原告对该房屋进行了装修。经委托高安匡正司法鉴定中心鉴定,装修费用为435668.69元。现该房屋墙面、楼顶等出现多处裂缝并渗漏,存在严重质量问题。在规定期限内,由于被告原因原告未取得房屋所有权证,至起诉时止,被告仍无法为原告办妥房屋所有权证及土地使用权证,已超过规定办证期限一年零六个月。原告在购买被告商品房时,被告推荐原告购买顶楼房屋,并同意原告在该房楼顶通过封闭墙面改建附属房。2013年7月,原告开始在楼顶改建附属房,并进行了装修。改建过程中被告工作人员也曾经到现场查看,未提出任何异议或要求原告停建。2014年11月,被告突然要求原告拆除楼顶附属房,并对原告住房停水、停电。2015年2月17日,被告雇请10多人强行非法拆除了原告的附属房。经委托高安匡正司法鉴定中心鉴定,附属房装修费用为243516.16元。综上所述,原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议合法有效。被告开发的商品房未经验收合格的情况下交付房屋属违法交付。在规定期限内,由于被告原因原告未取得房屋所有权证,被告行为已构成违约。办证期限届满超过一年六个月,被告仍无法为原告办妥房屋所有权证及土地使用权证,原告请求解除合同、赔偿损失依法应予支付。被告非法拆除原告的附属房,应承担赔偿责任。为此原告特依《民事诉讼法》的相关规定提起诉讼,请求法院公正裁处。诉请如下:1、判令解除原、被告于2012年6月19日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议。2、判令被告返还原告购房款370352.22元(归还按揭贷款本息计算至2015年3月1日),返还办证费用等25725元。合计396077.22元。3、判令被告承担违约责任赔偿原告经济损失679184.85元。3、本案诉讼费用由被告承担。在庭审前原告又交纳了3期贷款费用5542.98元×3个月。
被告辩称:1、原、被告双方签订的合同是合法有效的,依法应予支持。2、原告的房屋漏水是由于原告违章搭建戳穿楼面,改变房屋结构,拆除墙体造成的,所造成的后果及损失应当由原告自行承担。3、原告的违法搭建依法应当强制拆除,而且答辩人以及有关部门多次下达整改通知和拆除通知书,所以非法建筑所造成的损失也应由原告自行承担。4、答辩人在本案中不存在任何过错,原告在诉状中捏造事实,在诉状中称,答辩人承诺并同意了原告在楼顶上搭建附房,纯属捏告事实,而且发现原告在搭建房屋时也多次进行了制止。5、由于原告戳穿楼顶以及违章搭建,造成了答辩人至今无法办理产权证,造成的损失应当由原告自行承担。综上,请法院依法查明事实,驳回原告的诉讼请求。被告当庭提出反诉,见反诉状。
被告反诉称:2012年6月,被反诉人牟某的朋友吴某多次到反诉人处看房,2012年6月19日,反诉人与被反诉人签订了一份《商品房买卖合同》及补偿协议,吴某在反诉人处多次恳求,称在外租房不方便,要求反诉人提前交房。2013年6月20日,反诉人将房屋交付给牟某和吴某。2013年7月,反诉人发现被反诉人在楼顶开了一个7字型天窗,并准备在楼面搭建房屋,而且改变室内房屋结构,反诉人多次劝说、劝阻无效,2013年7月12日,反诉人向牟某朋友吴某发送了一份《整改通知》,责令反诉人及吴某停止装修施工,限期将房屋恢复原状,否则,由此产生的后果将追究其经济及法律责任。但是,反诉人不但不听劝阻,反而加速完工违章建筑,多次劝阻无效。2014年5月22日,反诉人下达《拆除违章建筑通知书》给反诉人。2015年1月21日,高安市城建向牟某送责令停止违法(章)行为通知书。2015年2月5日,反诉人委托江西筠泉律师事务所向被反诉人下达《律师函》一份,要求被反诉人自行拆除违章建筑,被反诉人置之不理,反诉人别无选择,雇请人进行拆除,由于被反诉人的戳穿楼面的行为造成整个楼面严重受损,而且,还造成反诉人至今无法为业主办理房产证,给反诉人造成巨大经济损失,为此,特向法院提起诉讼,请依法判决。请求事项:1、判令上述被反诉人牟某赔偿反诉人损坏楼面的损失3万元(暂定,以评估鉴定为准)和拆除违法建筑人工费1万元;2、责令被反诉人清理楼面,恢复原状;3、责令被反诉人承担由于其违章搭建造成反诉人至今无法为业主办理房产证的损失;4、本案诉讼费由被反诉人承担。
原告辩称:1、被告提出反诉未在法律规定的期限内提出,程序不合法。2、原告在购买的楼顶搭建附属房,在购房时就已经征得了出售人的同意,否则原告不会选择购买顶楼的房屋,原告在建设及装修过程中,被告也从未反对,也未采取任何措施制止原告施工。3、原告搭建的附属房被告已经在2015年2月17日、18日非法拆除了,被告方不存在任何损失。4、被告无法为业主办法房产证是由被告自身原因造成的,被告开发的楼盘未通过相关部门的验收,其原因是被告在一楼违反规划设计,违章搭建造成的。
根据原、被告的诉称、辩称,本案争议的焦点是1、原告要求解除合同是否符合法律规定。2、原告的经济损失被告是否应该承担责任。3、被告提出反诉是否符合法律规定。
在庭审中,双方当事人举证、质证如下:
原告为证明自己的诉称事实,提供的证据有:一、提供商品房买卖合同及补充协议,证明原告于2012年6月19日与被告签订了一份房屋买卖合同,原告购买中恒大厦第一幢1单元1804号,房屋价款696629元,其中首付209629元,余款487000元,按揭贷款。交房条件为经综合验收合格,办理房屋权属证书时间为房屋交付后90天内办理,原告委托被告代办商品房产权证。二、提供收据两张,证明原告已经支付了购房款209629元。三、提供收据三份,证明交纳了办证费用23721元,物业及装修垃圾清运1867元,装修保证金2000元。四、提供贷款还款明细清单,证明剩余房款由银行按揭支出,原告归还按揭贷款时间从2012年11月1日起算,每期还款金额5542.18元。五、提供房屋交接表,证明被告2013年6月20日向原告交付房屋。六、提供2015年3月17日原告与被告付总等两人的录音,证明1、被告同意原告在顶楼建设阳光房。2、被告已将原告搭建的附属房拆除。3、被告出售的房屋存在渗漏等质量问题。七、提供房屋现状照片34张,证明原告房屋墙体及屋面存在裂缝,造成屋面及墙体渗漏,墙体及屋面发霉,造成原告装修损坏。八、提供被告在一楼违章搭建的照片7张,证明被告违反规划设计,违章搭建,致使无法通过房屋验收。九、提供照片12张,证明原告楼顶附属房已被被告拆除。十、提供司法鉴定书2份,证明1、原告购买的1804号房房屋装修费用435668.69元。2、顶楼附属房装修费用243516.16元。3、鉴定发票2张,鉴定费用为4600元。
对上述证据被告经过质证,对证据一的三性没有异议,对原告的证明目的有异议,不能办证的只能按照合同的第15条第二款规定履行。对证据二的三性没有异议。对证据三的收到办证费用没有异议,对收到其他费用的关联性有异议,属于原告必须交纳的费用,也是第三方收取的费用。对证据四、五没有异议。对证据六的录音资料的三性有异议,录音内容不真实。对参加谈话的人员身份不明确,无法确定是我公司的工作人员。而且通过录音资料,可以看出付总不在现场,谈话的人员是自称公司委派来的,所以这两个人的身份不明。对证据七照片的真实性没有异议,对关联性、合法性有异议,对证明目的也有异议。理由是客房楼面漏水跟原告在楼顶建房时打通楼面有关系。客厅的渗漏是因为客房吊顶上面有积水渗透到客厅导致的。主卧窗户下面的墙纸全部霉变是由于原告拆除了房间主卧的卧室墙体,使房间卧室与阳台相通,改变房屋结构造成的,损失后果应当由原告自己承担。过道也是由于客房里面戳穿楼面,因为原告整体房间都进行了吊顶,所以是通过吊顶积水渗透造成的,窗户底下漏水是因为没有涂玻璃胶而造成渗水,所以这些所造成的损失都应由原告自行承担。对证据八的合法性、关联性及证明目的有异议,1、我们并没有违反规划设计。2、违章搭建也不是我们搭建的,我们也在责令其拆除。3、我们房屋已经验收了。对证据九照片的真实性没有异议,因为违章建筑在被告多次要求其自行拆除以及城建部门强制其拆除的情况下,原告没有拆除,所以被告就雇请他人进行拆除。对证据十的三性均有异议,对证明目的也提出异议,鉴定是单方委托鉴定的,在评估过程中没有提供装修凭证、购买材料以及支付人工费等凭证,其次鉴定部门没有对原告所装修的部位进行拆检,所以对其用了几根材料、什么型号的材料并不知情,鉴定缺乏事实依据。对整个装修进行估价,而装修的损坏是原告的行为造成,更不能证明原告所证明的目的。对顶上的鉴定报告的质证意见与上面一样,楼顶的附属房是非法建筑,而且被告及多个部门都对原告下达了强制拆除通知书,而且告知其自行拆迁,否则就会被强制拆迁,所以非法利益是不受保护的。原告附属房屋内的损失因为原告自己不搬迁,扩大的损失由其自行承担。
被告为证明自己的辩称事实,提供的证据有:一、提供高安市发改委的批文及规划许可证,证明被告开发的房屋是有合法手续的。二、提供竣工验收备案表一份,证明在2013年4月16日已全部竣工验收,到2015年3月31已通过备案。三、提供1、整改通知。2、拆除违章建筑通知书。3、责令停止违法(章)行为通知书。4、律师函。5、关于中恒大厦业主牟某反映开发商存在欺诈行为的情况汇报。6、图片。7、调查笔录。8、光盘。证明房屋漏水、楼面漏水是原告戳穿楼面,以及改变房屋结构造成的。证明目的:1、2013年7月12日,中恒公司向牟某朋友吴某发送了一份《整改通知》,责令反诉人及吴某停止装修施工,限期将房屋恢复原状。2、2014年5月22日,反诉人下达《拆除违章建筑通知书》给被反诉人。3、2015年2月5日,反诉人委托江西筠泉律师事务所向被反诉人下达《律师函》一份,要求被反诉人自行拆除违章建筑。4、2015年1月21日,高安市城管向牟某送了责令停止违法(章)行为通知书。5、吴某与原告方是以夫妻的名义共同生活在一起,并且生育了一个儿子。当时买房也是吴某与被告方联系买房事宜并且支付购房款。原告方以要结婚的理由,要求被告提前将房交付给原告方。调查笔录中也能证明原告的房屋装修也是吴某与吴小强联系的。四、提供商品房买卖合同及合同补充协议、承诺书及中恒大厦物业装修合同。证明按约定原告不能戳除楼面、屋面、不准拆除或改变房屋结构,否则造成渗水,后果自负。证明1、按合同约定中恒公司交房日期为2013年12月30日,但是,原告强烈要求公司2013年6月20日将房屋交付给原告。2、按约原告不能戳除楼面、屋面、不准拆除或改变房屋结构,否则造成渗水,后果自负。3、根据《商品房买卖合同》第15条第二款约定:买受人在规定时间内不能取得房地产权属买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。
对上述证据原告经过质证,对证据一被告提供的是复印件,对证据的真实性没有异议,但需要庭后提供原件核对。规划许可证是17+1层,而被告开发的楼盘是18+1层。对证据二的真实性没有异议,对合法性、关联性以及证明目的有异议,因为竣工验收备案表备案意见里面明确了是以本工程备案的所有内容已规划审批和规划验收为准,所以该竣工验收表并不表明被告开发的房屋通过了综合验收。对证据三7月12日的整改通知、拆除违章建筑通知书、责令停止违法通知书、房管局的情况汇报,被告方提供的上述材料,原告方均没有收到。7月12日的整改通知不是吴某的签名。原告与吴某之间不存在夫妻关系;房管局的情况汇报没有单位的公章,无法确认其真实性;责令停止违法通知书没有原件;证人应该出庭做证,接受当事人的咨询,所以对这组证据的三性均有异议;对光盘的内容的三性均有异议,本案房屋买受人是原告,不是吴某,原告与吴某之间不是夫妻关系,补充协议第8条对合同有关事项及合同履行合同的有关通知的送达有明确规定,要专人交付。对证据四的真实性、合法性没有异议,关联性有异议,被告提供的装修合同承诺书都是原告与物业公司之间的协议。
综上,本院对上述证据综合认证如下:
1、对原告提供的证据一至十,经过被告质证,对证据一、二、三、四、五、七、九的三性没有异议,本院予以确认。对证据六、八、十被告均提出异议,本院认为,证据六的内容无法确认被告同意原告在顶楼建设阳光房;但证明被告已将原告搭建的附属房拆除的事实被告也予以确认,对该事实可以认定。证据八不能证明被告违反规划设计,违章搭建,致使无法通过房屋验收,因为房屋验收是由相关部门进行的,而且相关部门下发了竣工验收备案表,就可以证明该房屋已经通过了验收。证据十属于原告房屋装修的价值,被告未提供相应的证据反驳,本院对该证据的真实性予以确认。
2、对被告提供的证据一至四,经过原告质证,对证据一、二、四的真实性没有异议,本院予以确认。对证据三原告对其三性均有异议,本院认为上述证据原告提出了异议,但根据双方在庭审中提供的证据及实体照片,可以反映出原告在实际建造过程中对楼顶进行了结构改造,双方在多次协商没有达成及高安市城建干涉下没有结果的情况下,被告强行进行了拆除。
综上认证,本院认定本案事实如下:
2012年6月19日,原、被告签订了一份《商品房买卖合同》及其补充协议。合同第三条买受人所购商品房的基本情况:原告购买被告开发的中恒大厦第1栋一单元1804号预售商品房,房屋用途为住宅,框剪结构。合同约定房屋建筑面积142.46平方米。第四条计价方式与价款:商品房单价为每平方米4890元,房屋总价款696629元。第六条付款方式及期限:在签订合同时付房屋首付款209629元,余款487000元办理银行按揭贷款支付。第八条交付期限:被告应在2013年12月30日前将该商品房经综合验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。第十五条关于产权登记的约定:被告应在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第2项处理:买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后,原告按合同约定支付了首付款209629元,并在中国银行高安支行办理了商品房按揭贷款支付剩余购房款,至2015年3月1日止,原告共计归还按揭贷款本息160723.22元。2012年6月19日原告还向被告支付了办证费用23725元,在物业交纳了装修押金2000元。应原告的要求下,被告于2013年6月20日向原告交付房屋。房屋交付后,原告对该房屋进行了装修并已经入住。2013年7月,原告开始在该房屋的楼顶改建附属房,并进行了装修。改建过程中被告工作人员及高安恒安物业有限公司向原告下发整改通知,要求原告停止施工,后制止未果。2014年12月份双方就拆除楼顶附属房进行过协商,没有谈成。2015年1月21日高安市城建部门也向原告下发责令停止违法(章)行为通知书要求原告自行拆除。2015年2月5日被告的律师也向原告下发律师函,要求原告自行拆除。后来原告一直没有拆除楼顶附属房,2015年2月17日,被告雇请他人强行拆除了原告的附属房。2014年12月30日原告委托高安匡正司法鉴定中心对原告的高安市中恒大厦一单元1804号房屋的装修及楼顶附属房的装修进行司法鉴定,经鉴定,1804号房屋装修费用为435668.69元,楼顶附属房装修费用为243516.16元,花费鉴定费用为4600元。现原告向法院提起诉讼,要求解除合同、赔偿损失。
本院认为:2012年6月19日原告牟某与被告江西某房地产开发有限公司签订了一份商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效,对双方均具有法律约束力,当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。
1、关于原告要求解除双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求。该诉请争议的焦点是被告出售的商品房是否已按合同约定履行完交付义务及原告未取得房屋所有权证是否可以要求解除合同。
第1、关于被告出售的商品房是否已按合同约定履行完交付义务的问题。本院认为被告公司拟交付的房屋已按合同约定期限进行交付。理由如下:首先、双方签订的商品房买卖合同第八条规定交付期限应在2013年12月30日前将该商品房经综合验收合格交付买受人使用。现被告已经于2013年6月20日将合同约定的商品房交付原告使用,房屋交付后,原告对该房屋进行了装修并已经入住。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定:对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。而且被告开发的中恒大厦经过验收,取得了备案合格的证明文件《商品房竣工验收备案表》,故此,被告在交付商品房时,按照合同约定履行完交付义务,不存在违约。
第二、关于原告未取得房屋所有权证是否可以要求解除合同的问题。本院认为双方签订的合同第十五条关于产权登记的约定为被告应在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第2项处理:买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条也规定:由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:?出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日内;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订日之日起90日内。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中被告没有在约定的期限内办理产权证,已构成违约,但这一违约行为并未影响房屋的交付使用,而且原告已经入住进行了装修,也办理了按揭贷款,被告开发的中恒大厦也经过了验收,取得了备案合格的证明文件《商品房竣工验收备案表》,说明被告已经在积极履行合同义务,合同目的完全可以实现。而且原告在楼顶搭建违章建筑物,也可能是导致房屋产权证没有及时办理的原因之一,故此,原告主张解除合同,不符合法律规定,但可以按照合同约定另行向被告主张其他权利。
二、原告要求被告承担违约责任赔偿原告损失的诉讼请求的问题。本院认为,法律保护公民的合法权益,原告未经法定部门批准在楼顶建造房屋属违章建筑,其行为是违法的,由此而建造的房屋是不受法律保护的。被告对该违章建筑进行强行拆除,行为不是很恰当,应予以制止。原告楼顶建筑物上的损失,因是原告擅自建设违章建筑而引起的,对此产生的损害后果应有原告自行承担。被告在强行拆除楼顶建筑物,未采取一定的保护措施,致使原告1804号房屋装修受到的损失,有一定的因果关系,被告应当承担相应的责任。原告认为被告交付的商品房存在严重的质量问题,没有向法院提供相关部门的鉴定报告也未向本院申请司法鉴定,无法认定被告交付的商品房是否属于房屋主体结构质量问题,原告在以后有明确的证据情况下可以另行诉讼。被告进行反诉的诉讼请求,与本案不是同一法律关系,不属于本案审理的范围,被告可以另行主张权利。
综上所述,原告要求解除合同的诉讼请求,理由不充分,证据不足,本院不予支持。原告要求被告赔偿损失的诉讼请求,本院酌情要求被告承担1804号房屋装修费用的435668.69元的35%即承担人民币152484.04元。被告在本案中提起反诉,其反诉的诉请与本案不属于同一个法律关系,被告可以另行主张权利,对被告的反诉不予支持。为了维护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款、《中华人民共和国物权法》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定,判决如下:
一、由被告江西某房地产开发有限公司赔偿原告牟某人民币152484.04元,此款限在本判决生效后10日给付。
二、驳回原告牟某的其他诉讼请求。
三、驳回被告江西某房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14477元,由原告承担9411元,由被告承担5066元。反诉费550元,由被告承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江西省市中级人民法院(在递交上诉状之日起七日内,预交上诉案件受理费。款汇至江西省宜春市中级人民法院。户名:江西省宜春市中级人民法院,帐号:14024401040000848,开户行:中国农业银行宜春市分行袁州支行。如逾期不交纳,按自动撤回上诉处理)。
审判长  张国平
审判员  刘永琴
审判员  夏 莲

二〇一五年十二月二十五日
书记员  刘 倩