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孙振功与新乡市天安易居置业有限公司、新乡市易购商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

  • 公布日期: 2017-02-09
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

河南省新乡市红旗区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)豫0702民初1960号
原告孙振功,男,汉族,1984年10月6日出生,住安徽省临泉县。
委托代理人孟宪波,河南百苑律师事务所律师。
被告新乡市天安易居置业有限公司,住所地新乡市红旗区小店镇新运物流园综合办公楼四五六层。
法定代表人陈玉芝。
委托代理人李玉国,河南师大方正律师事务所律师。
被告新乡市易购商业管理有限公司(原名称为新乡市瑞众商场管理有限公司),住所地新乡市红旗区新中大道(中)801号。
法定代表人刘杰。
委托代理人李玉国,河南师大方正律师事务所律师。
原告孙振功诉被告新乡市天安易居置业有限公司(以下简称天安易居置业公司)、被告新乡市易购商业管理有限公司(以下简称易购商业管理公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年6月6日立案受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告孙振功的委托代理人孟宪波,被告天安易居置业公司及被告易购商业管理公司的委托代理人李玉国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙振功诉称,2012年7月15日,原告与被告天安易居置业公司签订大学城易购商业广场《物业使用权转让合同》,被告天安易居置业公司将位于“易购商业广场”一层345号建筑面积23.23平方米商铺的使用权转让给原告所有,使用权转让价款为人民币192778元,使用权期限自2014年7月1日起至2045年6月30日止。原告按合同约定一次性支付给被告使用权转让价款,被告于2014年10月1日将约定房产交付原告使用。原告取得该房产经营使用权后正常经营使用。2015年6月1日,被告天安易居置业公司聘请的第三方商业运营管理公司新乡市瑞众商场管理有限公司(后更名为新乡市易购商业管理有限公司)突然宣布将大学城易购商业广场停止对外营业,使得原告购买的房产无法正常使用,由此造成的损失应由被告承担。为此原告多次要求被告赔偿损失,被告以种种理由予以拒绝。故原告诉至法院,请求:1、依法判令被告新乡市天安易居置业有限公司继续履行合同,由原告使用房产;2、依法判令被告赔偿原告经济损失15334元(自2015年6月1日至2016年4月31日)。
被告天安易居置业公司辩称,1、答辩人已向原告交付房屋,履行了合同义务,故原告要求继续履行合同、赔偿损失的诉请于法无据,不应支持。根据答辩人与原告签订的《物业使用权转让合同》第二条第3、4项,第六条第1、2项的约定:在合同期限内,原告可以对物业自营、出租、转让,整体经营由第三方具有商业运营管理资质的公司统一管理,经营期间自主经营、自负盈亏,独立承担责任,由此产生的法律责任和经济纠纷均与甲方无关。根据以上约定,答辩人在向原告交付物业后,已完全履行合同义务,原告无论自营或出租、转让经营,均应自负盈亏,概与答辩人无关,这不仅有合同的明确约定,同时也是商业固有风险的承担规则。因此,在答辩人已履行交付房屋的合同义务,同时,原告转租后的损失与答辩人无关,故其诉请不应支持。2、答辩人向原告交付房屋后,原告自愿与新乡市易购商业管理公司签订《大学城易购商业广场业主协议》,聘请易购商业管理公司为其提供物业经营管理服务。故,原告诉称物业商业管理公司系由答辩人聘请不符合事实。3、据悉,原告暂时不能收取转租收益是由于承租商户拒绝配合易购商业管理公司商场整改,且在租赁合同到期后仍占用房屋、拒不返还商铺钥匙致使商场整改停滞而造成。至今,已有部分业主向人民法院提起诉讼,要求承租商户赔偿合同到期后占用房屋给业主造成的损失,且该诉讼在一审中得到了部分支持。为此,答辩人建议原告理清本案法律关系,正确适用合同相对性原则,选择正确途径挽回自身的经济损失。综上,答辩人请求查清本案事实,依法驳回原告的诉讼请求。
被告易购商业管理公司辩称,1、答辩人发出整改公告系履行商业管理职责的行为。本案原告将案涉物业转租给商户,商户与答辩人签订了《运营管理协议》,根据该协议第六条、第七条和《商铺租赁合同》第三条的约定,易购商业管理公司在不损害大多数业主合法权益的情况下自主开展各项管理经营活动,商户负有协助义务。因此,易购商业管理公司发出《易购商业广场调整公告》,拟对商场业态进行调整的行为具有合同依据且不存在任何过错。2、原告损失系由于转租后的承租商户不配合商场整改,至今占有房屋拒不交还商铺钥匙而造成。因此,原告转租后的损失系由于承租人造成,原告应当向承租人主张赔偿权利。综上,原告损失并非答辩人行为造成,请求驳回原告对答辩人的诉讼请求。
经审理查明,2014年2月19日,原告孙振功与被告天安易居置业公司签订大学城易购商业广场《物业使用权转让合同》,合同约定:被告天安易居置业公司将其易购商业广场的1层345号、建筑面积为23.23平方米的商铺使用权转让给原告,总价款为192778元,使用权转让期限为自本协议签订之日起至2044年6月30日止。2014年4月12日,原告与被告易购商业管理公司就案涉商铺签订大学城易购商业广场《业主协议》;2014年4月12日,原告将案涉商铺转租他人,租赁期限自2014年10月1日起至2015年9月30日止。2014年9月10日,案涉商铺的商户与被告易购商业管理公司签订《运营管理协议》。2015年10月份以后,易购商场完全停止营业。现原告要求被告天安易居置业公司继续履行合同,并要求被告赔偿损失,诉至本院。
认定上述事实的证据材料有《物业使用权转让合同》、《业主协议》、租赁合同、《运营管理协议》以及双方当事人的自认与庭审陈述。
本院认为,原告孙振功与被告天安易居置业公司2014年2月19日签订大学城易购商业广场《物业使用权转让合同》,被告天安易居置业公司已按合同约定向原告交付了案涉商铺,履行了合同义务,不存在继续履行的问题,故对原告要求被告天安易居置业公司继续履行合同的请求,无事实及法律依据,本院不予支持。被告易购商业管理公司对易购商场停业整顿,亦是易购商业管理公司履行其与原告签订的《业主协议》及其与商户签订的《运营管理协议》的商业管理职责的行为,不违反合同约定,故对原告要求被告赔偿损失的请求,无事实及法律依据,本院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,《中华人共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定,判决如下:
驳回原告孙振功的诉讼请求。
案件受理费283元,由原告孙振功负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省新乡市中级人民法院。
审 判 长  肖培源
审 判 员  刘志丹
人民陪审员  史来红

二〇一六年十二月二十日
书 记 员  王宝宝