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张正与梁向华、广州市东凌房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事裁定书

  • 公布日期: 2016-01-22
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第5309号
上诉人(原审被告):广州市东凌房地产开发有限公司,住所地广东省广州市增城区。
法定代表人:黄俊灿,该公司董事长。
委托代理人:李龙、胡文敏,广东盛元天得律师事务所律师、实习律师。
被上诉人(原审原告):张正,住广东省广州市天河区。
被上诉人(原审原告):梁向华,住广东省广州市天河区。
上列两被上诉人的委托代理人:王美舟,广东广之洲律师事务所律师。
上诉人广州市东凌房地产开发有限公司(以下简称东凌公司)因与被上诉人张正、梁向华商品房预售合同纠纷一案,不服广州市增城区人民法院(2015)穗增法民三初字第39号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
原审法院经审理查明:2011年7月29日,张正、梁向华(买受人)和东凌公司(出卖人)签订《广州市商品房买卖合同(预售)》(包括附件七补充协议),该合同载明了买卖的商品房[房屋地址为增城区xx镇永和xx城半山院四街3号(xx城B区05地块2组团18号楼)601房]、面积、购房款的总额、交付房屋的条件以及逾期交付房屋应承担的违约责任和违约金的计算方式等。
同日,张正、梁向华与东某公司签订了《装修委托协议书》。该协议书约定,张正、梁向华委托东某公司完成涉案房屋装修工程需向东某公司支付的装修费用共计349531元;东某公司逾期交房给张正、梁向华,每逾期一天,东某公司应当向张正、梁向华支付本协议装修费用总额的万分之五作为违约金;张正、梁向华同意东某公司在2012年12月1日前交付该商品房;等等。
2014年1月24日,张正、梁向华某凌公司未能交付具备交楼条件的商品房为由,向原审法院提起诉讼,请求判准其诉请。案号为(2014)穗增法民三初字第254号。该案查明,一、2008年3月11日,东某公司与增城新和自来水有限公司签订《xx城B区市政给水工程合同》。2011年5月20日,增城市新和自来水有限公司出具《供水证明》,内容为东某公司向其公司申请永久用水水表2组,装表口径为DN200,水表编号为22040062和22040063,申请用水地点位于xx城B区,该项水表安装工程已竣工,验收合格。二、2011年11月5日,东某公司与广州东部发展燃气有限公司签订的《xx城项目B区燃气供气协议》工程竣工,该公司证明燃气管网已经通燃气。2013年5月13日,广州东部发展燃气有限公司出具《供气证明》,内容为2012年7月31日前,xx城B区1、2组团燃气输配及应用工程已经完工,并验收合格;xx城B区1、2组团燃气管网已通燃气,等等。三、2012年7月25日,增城市邮政局市场经营部同意东凌公司位于增城市xx镇永和xx城半山院1至6街等楼房的通邮申请。
2014年8月14日,原审法院作出(2014)穗增法民三初字第254号民事判决书,该判决书认定,一、张正、梁向华与东凌公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》(含附件一至附件七)是双方真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,合同依法成立、有效,双方当事人应按照合同约定履行各自义务;二、由于张正、梁向华和东某公司均确认涉案房屋至2014年6月11日止仍不具备永久用电的居住使用条件,故此,东某公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务,其行为已构成违约,应承担延期交房的违约责任。三、在涉案房屋仍不具备永久用电的交付条件的情况下,即使东某公司已书面通知张正、梁向华收楼,亦不能产生东某公司已将涉案房屋交付给张正、梁向华使用的法律效果,东某公司延期交楼的行为已构成违约,理应承担相应的违约责任。故东某公司依据涉案合同第十六条以及补充协议第九条约定主张张正、梁向华未在指定期限内提出收楼异议即视为张正、梁向华收楼的抗辩不成立,不予采纳。三、张正、梁向华诉请的延期交楼违约金应从2012年12月2日起每日按已付房款1121539元及已付的装修房款349531元的万分之二计算至张正、梁向华起诉之日(即2014年1月24日)止。在此之后的延期交楼违约金,张正、梁向华可另行主张权利,本案不作处理。综上,该院作出如下判决:一、广州市东凌房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向张正、梁向华支付从2012年12月2日起至2014年1月24日止的违约金(每日按已付购房款1121539元的万分之二计);二、广州市东凌房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张正、梁向华支付从2012年12月2日起至2014年1月24日止的违约金(每日按装修费用349531元的万分之二计);三、驳回张正、梁向华的其他诉讼请求。判后,东某公司不服,上诉至本院。本院终审判决:驳回上诉,维持原判。
原审法院在另案的审理中查明,一、2014年12月5日,广州东部发展燃气有限公司向原审法院出具《关于xx城B区住宅燃气事项的复函》,载明“……一、我司于2011年底与广州市东凌房地产开发有限公司就xx城B区的供气问题签订了《xx城项目B区燃气供气协议》。经了解,贵院来函中所提到的涉案房屋均位于由我司供气的xx城B区楼盘。二、我司自2012年1月1日采用天然气瓶组站的方式为该小区供气,目前该小区已与我司天然气市场管网连通,我司于2014年1月15日开始向该小区供应管输天然气。来函中提到的涉案房屋均于2014年1月15日完成了天然气置换,具备供应管输天然气的条件。……”。2014年12月9日,增城市城乡规划局出具《关于xx城B区项目天然气瓶组站及用房建筑规划审批、报建、验收情况的回复》,记载以下内容“……经核查,我局批复的广州市东凌房地产开发有限公司xx城B区修建性详细规划方案未规划天然气瓶组站及用房建筑。且未办理相关用房报建及验收手续。……”。二、2015年4月22日,在另案的审理过程中,原审法院就涉案房屋所在的小区的用电情况向广州供电局有限公司增城供电局发函了解,2015年5月8日,广州供电局有限公司增城供电局出具《关于广州市东凌房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷1案问题的复函》,载明“一、广州市东凌房地产发展有限公司确与我局于2015年1月26日签订了《高压供用电合同》(合同编号为018317-201501-H7601)。在上述《高压供用电合同》约定的供电范围内,即xx城B区一期1、2、3、15、5、6组团居住小区,电力工程已实施完毕,用电性质属于居民永久用电。二、上述居住小区的每套房屋均已安装了电表,并已于2015年2月4日送电。”。
张正、梁向华于2015年1月14日向原审法院提起本案诉讼,请求判令:1、东某公司向张正、梁向华支付延期交楼违约金(以总房款1121539元为本金,按照每日万分之二的标准,从2014年1月25日起计某凌公司取得涉案房屋永久用电文件后书面通知张正、梁向华收楼之日止);2、东某公司向张正、梁向华支付延期交楼违约金(以装修房款349531元为本金,按照每日万分之二的标准,从2014年1月25日起计某凌公司取得涉案房屋永久用电文件后书面通知张正、梁向华收楼之日止);3、东某公司承担本案诉讼费。在原审法庭辩论终结前,张正、梁向华将其第一项诉讼请求违约金计算的截止日期变更为计至2015年2月9日。
在本案原审审理过程中,东某公司提供一份快递单原件、邮递记录单原件以及《关于再次催请收楼的通知》复印件,邮递记录单显示上述通知于已2015年2月9日被签收。张正、梁向华对上述证据的真实性予以确认,但认为涉案房屋仍不具备永久用电以及永久用气的居住条件。
东某公司于原审答辩期间内向原审法院提出管辖权异议。原审法院于2015年2月26日作出一审民事裁定书,裁定驳回东某公司对本案管辖权提出的异议。东某公司不服该民事裁定提出上诉。二审法院于2015年4月16日作出民事裁定书,裁定驳回上诉,维持原裁定。
原审法院认为:张正、梁向华与东凌公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》(含附件一至附件七)是双方真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,合同依法成立、有效,双方当事人应按照合同约定履行各自义务。
关于双方当事人所买卖的房屋在2014年6月11日是否符合合同约定的永久用电的交楼条件、东某公司应否承担延期交房的违约责任以及违约金如何计付等已有相应的生效民事判决所认定,该院不予赘述。东某公司对此相应的抗辩,该院不予采纳。
关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。经查明,涉案房屋至2015年2月4日才完全具备了永久通邮、永久用气、永久用水、永久用电的居住使用条件,且张正、梁向华在2015年2月9日收到收楼通知,故张正、梁向华要求东某公司支付自2014年1月25日起至2015年2月9日的延期交房违约金,合理合法,该院予以支持。经核算,东某公司应向张正、梁向华支付自2014年1月25日起至2015年2月9日期间延期交房违约金85461.27元(以合同约定的购房款1121539元为本金,以0.02%,延期381天计算)以及2014年1月25日起至2015年2月9日期间延期交房违约金26634.26元(以装修房款349531元为本金,以0.02%,延期381天计算)。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定,于2015年7月3日作出如下判决:一、广州市东凌房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张正、梁向华支付从2014年1月25日起至2015年2月9日止的违约金85461.27元(每日按已付房款1121539元的万分之二计);二、广州市东凌房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张正、梁向华支付从2014年1月25日起至2015年2月9日止的违约金26634.26元(每日按装修费用349531元的万分之二计);案件受理费1270元,由广州市东凌房地产开发有限公司负担。
判后,上诉人东某公司不服原审判决,向本院提起上诉称:一、原审法院以(2014)穗增法民三初字第254号判决书的事实认定作为本案的事实依据,东某公司已就该判决申请了审判监督程序。一审法院认定涉案房屋不具备交楼条件系认定事实错误。(一)东某公司在签约前已经进行必要风险提示,并在预售合同的《补充协议》第11条就交楼条件进行特别约定,该约定并不违反我国法律、行政法规的效力强制性规范,双方已经确认交楼时如涉案房屋不具有永久用电不影响东某公司交楼义务的履行。(二)(2014)穗增法民三初字第254号判决书存在以下错误。其一,原审法院适用的《供电营业规则》系电力工业部颁布的部门规章,显然是一项电力部门的管理型规范,而不是效力性规范,不能作为认定合同条款无效的依据。其二,一审法院认为《补充协议》第11条的约定,只是双方对将来不确定用电状况的描述,不能以此认定张正、梁向华已经接受临时用电交楼,存在逻辑矛盾。其三、涉案物业所在的xx城B区,有大量业主收楼并实际入住,证据材料显示该小区的正常生活用电并未受到任何影响。增城供电管理部门明知东某公司将临时用电用于涉案小区的居民用电,但从未提出异议,亦未藉此断电,更未处罚东某公司。其四、根据粤高法(2012)240号文件精神,涉案房屋在交楼日已经具备法律法规有关交楼的强制性条件,并能够满足基本的安全条件和买受人的基本居住需求。(三)涉案房屋具备居民永久用电的条件,已符合交楼条件,且东某公司已经向张正、梁向华邮寄交楼通知书,并不存在延迟交楼的条件,更不需支付延迟交楼违约金。二、一审法院对东某公司的抗辩事由不予审查,则判令东某公司需按合同约定支付逾期交楼违约金没有考虑到本案中其他机关主体的特殊身份,严重不公。(一)原审法院未对东某公司构成不可抗力的事实进行审查。(二)增城供电局作为公用服务提供单位,并非原审法院所说的一般第三人。首先,该第三人的身份特殊,涉案区域独此一家可提供永久用电;其次,根据现行法律法规,任何人除应急用电外,亦不得通过自身备用电源供电,即东某公司不能通过自备发电设备向业主供电;最后,尽管有上述规划文件,政府部门也曾承诺按时提供三通一平,但其不能按时提供,则作为开发商的东某公司不可能要求包括供电部门在内的其他第三人承担相应的违约责任。因此,东某公司对增城供电局不能按照规划文件确定的日期完成供电工程,进而导致东某公司在交楼日不能提供永久用电这一后果是不能避免和克服的,同时东某公司也不可能向增城供电局等第三人追索。国际通行做法中,将重大社会事件和政府行为作为不可抗力正是基于此种无法追索的客观事实。三、原审法院应当以东某公司为了保障交楼后的正常用电采取了多项应急措施,且承担了多项相关费用作为调整违约金的考虑因素。(一)东某公司为解决涉案小区的居民用电,增加了供电设施投入,承担商业用电与居民用电的价差。(二)根据增城市房屋管理部门公布的2013年涉案小区的租金水平指导价,可证明合同约定的逾期交楼违约金远远高于涉案房屋可得租金收益,也就是违约金远远高于其可能损失。上诉请求:1、撤销原审判决,改判为驳回张正、梁向华的诉讼请求;2、张正、梁向华承担案件的全部诉讼费用。
被上诉人张正、梁向华书面答辩称:原审判决适用法律正确,认定事实清楚,具有证据证明,请求驳回东某公司的上诉请求。
经审理查明,原审法院查明事实无误,本院予以确认。
另查明,二审期间,东某公司确认(2014)穗增法民三初字第254号民事判决的再审申请被驳回。对于装修部分的迟延交楼违约金问题,东某公司认为装修是在装修协议里面约定的,不属于房屋买卖合同约定的范围,完成装修就可以交付涉案房屋,而交楼条件实际上是商品房买卖合同中的问题,并不是装修协议涉及的问题。
本院认为,原审法院对于东凌公司与张正、梁向华之间的《广州市商品房买卖合同》、附件的法律效力及双方权利义务的认定,合法有据,论理清晰,不作赘述。
东某公司确认其就(2014)穗增法民三初字第254号民事判决提出的再审申请已被驳回,现并无证据证明(2014)穗增法民三初字第254号民事判决以及相应的二审判决被撤销,东某公司认为原审法院不应以该生效判决的事实认定作为本案事实依据的上诉理由不能成立,本院不予支持。
关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。首先,根据《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款的规定,用户用电不得危害供电、用电安全,扰乱供电、用电秩序。根据国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定,申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电,均应当到当地供电企业办理手续;用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全,扰乱正常供电、用电秩序的行为;违章用电情节严重的,供电企业可以按照国家规定程序停止供电。本案中,东某公司与增城供电局签订的《供用电方案协议》及增城供电局致法院的复函均明确,东某公司的用电类别为“临时基建用电”,仅限于建设项目,不能用于业主的日常生活用电。但东某公司擅自将“临时基建用电”转供用于张正、梁向华所购房屋的日常生活用电,违反了《中华人民共和国电力法》、《电力供应与使用条例》上述强制性规定,属扰乱供电、用电秩序的行为,构成违章用电。而且,根据《供电营业规则》第十二条的规定,对基建工地等非永久性用电,可供给临时电源,供电期限一般不得超过六个月,逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的,供电企业应终止供电使用;临时电源的用户不得对外转供电,如需改为正式用电,应按新装用电办理。东某公司交给张正、梁向华所购房屋用电并非居民生活用电,而是“临时基建用电”,张正、梁向华如收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。因此,东某公司交付的房屋不能满足购房人日常生活用电的基本条件。其次,本案双方签订的《商品房预售合同》约定房屋交付时的供电标准为东某公司提供供电的永久证明文件,故涉案房屋供电的交付标准应为永久用电。虽然《补充协议》另约定“交楼时可能暂时没有永久用电,但有临时用电”,该约定系双方对将来不确定用电状况的描述,不能以此认定张正、梁向华已确定接受“临时用电”。而且,该补充约定内容明显与上述法律、行政法规相悖,且不能满足商品房交付买卖人所必须具备的基本居住要求。因此,东某公司主张临时用电作为供电的交付标准,缺乏法律依据,本院不予采信。至于装修部分是否符合交楼条件的问题。由于某公司直至2015年2月4日才取得永久用电,张正、梁向华于2015年2月9日才收到收楼通知,故张正、梁向华请求东某公司支付装修费用的违约金至2015年2月9日止有理有据。东某公司以其在2012年12月1日前已装修好涉案房屋为由,认为不应承担装修费用的违约金的上诉理由不能成立,本院不予支持。
关于东某公司提出的免责理由是否成立的问题。东某公司认为增城供电局规划的余庄变电站及相关的电路铺设工程超期完成超出了其建设规划和风险预估,进而主张其无法提供永久用电系政府原因所致,构成不可抗力。本院认为,一方面,东某公司与广州市变电电力工程有限公司签订的《xx城B区一期施工用电工程合同》不能证明未能提供永久用电的原因;另一方面,东某公司未能证明供电部门无合理原因拒绝供电,造成不可抗力的客观后果。因此,东某公司上诉所提出的免责理由缺乏依据,本院不予采信。
关于违约金标准是否过高的问题。本案违约金计算标准经双方当事人协商订立,东某公司应清楚违约后果。东某公司所提出的租金水平指导价并不是判断合同约定的违约金标准是否过高的标准,东某公司要求调整违约金,缺乏依据,本院不予支持。
综上所述,东某公司的上诉理由不成立,其上诉请求应予驳回;原审认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费2540元,由上诉人广州市东凌房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长  万力平
审判员  梁淑敏
审判员  李 静

二〇一五年十二月二十四日
书记员  邹凌青
黄咏欣