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武汉鹏安物业管理有限公司与黄江宏物业服务合同纠纷一审民事判决书

  • 公布日期: 2018-12-29
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鄂0106民初15440号
原告:武汉鹏安物业管理有限公司,住所地武汉市江岸区苗栗路163号鹏程花苑2栋(名悦阁)1层1、2、3室。
法定代表人:洪彦,总经理。
委托诉讼代理人:刘建辉,男,该公司质检部经理。
被告:黄江宏,男,1968年7月1日出生,汉族,现住武汉市武昌区,
委托诉讼代理人:陈丽(系黄江宏之妻),女,1968年5月12日出生,汉族,居民身份证住址武汉市青山区,
原告武汉鹏安物业管理有限公司(以下简称鹏安物业)与被告黄江宏物业服务合同纠纷一案,本院于2018年9月25日立案后,依法适用简易程序,于2018年10月12日公开开庭进行了审理。原告鹏安物业的委托诉讼代理人刘建辉,被告黄江宏的委托诉讼代理人陈丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鹏安物业向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付原告物业管理费7435元(2016年7月1日-2018年12月31日)和违约金2443元,共计9878元;2、诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告与被告黄江宏于2007年4月17日签订了《武汉市前期物业管理服务协议》,主要内容是原告为被告黄江宏所有的房屋(该房屋位于武汉市武昌区团结大道985号长城嘉苑小区15-1-1101室,总面积为206.54平方米)提供相关物业服务,物业管理费为1.2元每月/平方米。2015年7月1日,我公司与长城嘉苑业委会签订了《物业服务合同》。在2016年6月30日之前,被告按约支付了物业管理费。自2016年7月1日至今,被告黄江宏一直未缴纳物业管理费,经原告多次催缴协商,被告仍未缴纳。被告的行为违反了协议约定,损害了原告的合法权益。为此,原告诉至人民法院请求依其诉讼请求予以判决。
被告黄江宏辩称,第一,物业公司提供的物业服务没有达到合同约定的标准,我的房屋居住第三年就开始漏水,我们居住在顶楼,漏水部位属于公共部位,漏水后向物业反映,但是至今物业公司没有进行维修,造成我们两三年自行对房屋进行维修,2016年大雨,我家的空调、地板等损坏进行维修,费用合计5万元左右,修缮后房屋仍在漏水,可能过一年仍然需要翻修。物业公司答复需要动用维修基金,但需要大部分业主的同意。顶楼有三家业主都反映漏水,其中一家已经将房屋出售,另外一家也是自行维修;第二,门禁经常坏,一坏就是几个月,造成我放在门口的鞋子和家里的保健品被盗。向物业反映后,物业答复因业主不出钱,门禁无法更换;第三,夏天水压上不去,给生活带来很大不便,向物业反映后,物业要求我们克服,我们就自行承担费用将水压泵换了。以上是我不缴纳物业服务费的理由。
本院认为,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”的规定,武汉长城嘉苑小区第一届业主委员会与鹏安物业于2015年7月1日签订的《物业服务合同》,未违反法律法规的规定,依法成立生效,对业主黄江宏具有约束力,双方均应全面履行合同义务。经原告书面催收,被告仍不履行,应承担继续给付的违约责任。物业服务企业按照物业服务合同的约定、法律法规的规定及相关行业规范确定的维修养护管理义务开展工作。对共有部分屋顶的维修属于大中修范围,根据《物业服务合同》第三条第2项、第十条第3项、第十三条第2项、第十九条的约定,在对共有部分进行大中修时,由物业公司编制房屋、设施设备大中修方案报业主委员会批准后实施。建设部、财政部发布的《住宅专项维修资金管理办法》规定对住宅共有部分维修时,不属于物业服务合同约定由物业服务企业承担的住宅共有部分的维修费用,从住宅专项维修资金中列支。住宅维修资金由政府主管部门代管,归业主所有。根据《物业服务合同》的约定及受益人与负担人相一致的原则,对共有部分的大、中修物业服务企业不承担责任。屋顶需要维修时,鹏安物业已经编制方案报业主委员会,黄江宏主张鹏安物业未对顶层渗水进行维修,违反物业服务合同,因此拒绝交纳物业费,本院不予支持。鹏安物业主张黄江宏给付2016年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费7435元,本院予以支持。但考虑到黄江宏未交物业费系事出有因,对鹏安物业请求黄江宏支付违约金的诉讼请求,本院不予支持。
据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百七十一条、第二百七十二条的规定,判决如下:
一、被告黄江宏于本判决生效之日起十日内向原告武汉鹏安物业管理有限公司支付2016年7月1日至2018年12月31日物业服务费7435元;
二、驳回原告武汉鹏安物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费收取25元,由被告黄江宏承担(此款原告武汉鹏安物业管理有限公司已垫付,被告连同上述款项一并向原告支付)。
本判决为终审判决。
审 判 员  周 杰

二〇一八年十二月二十日
法官助理  张 慎
书 记 员  严橄玲