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原告袁君龙与被告牡丹江天利食品有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

  • 公布日期: 2014-11-28
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

黑龙江省牡丹江市西安区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)牡西民初字第109号
原告袁君龙。
委托代理人王铁兵。
被告牡丹江天利食品有限公司。
法定代表人王秋林。
委托代理人张艳。
委托代理人曹茂顺。
原告袁君龙与被告牡丹江天利食品有限公司(以下简称天利公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2014年1月26日立案后,依法组成合议庭,于2014年2月12日、7月10日公开开庭进行了审理。原告袁君龙的委托代理人王铁兵,被告天利公司的委托代理人张艳、曹茂顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁君龙诉称:2013年10月19日,原告与被告天利公司签订房屋买卖合同,约定原告购买被告位于牡丹江市西安区西十一条路平安街,面积为1072.55平方米的仓库,总价款1608825元,2013年10月21日原告向被告支付定金200000元;同年10月27日,原告购买被告该位置153.98平方米的仓库,约定总价款231000元,并与被告签订合同,合同签订后,原告于同年10月30日向被告支付定金100000元,现原告按上述合同已经履行给付房款义务,而被告一直不按合同约定为原告办理房屋过户登记已构成违约。故请求法院判令原、被告分别于2013年10月19日和2013年10月27日签订的房屋买卖合同合法有效,继续履行该合同。诉讼中原告变更诉讼请求:一、依法解除原、被告于2013年10月19日及2013年10月27日签订的房屋买卖合同;二、判令被告双倍返还原告购房定金600000元;三、本案的诉讼费用由被告承担。
被告天利公司辩称:被告的大股东对原法定代表人擅自处分房产的事实毫不知情,而且其行为也未经过被告股东会的认可,是苏和军的个人行为,全部购房款已被苏和军占为已有,现苏和军涉嫌犯罪公安局已立案侦查,本案中很多事实无法查明,应中止诉讼。被告对于原告提供的合同中被告的公章和苏和军的签字不予认可,申请鉴定。两份合同的收据都没有银行汇款凭证进行佐证,被告需要原告提供资金来源的证明,故仅凭财务收款收据不能证实原告交款的事实。原告的所述交付20万元定金与事实不符。被告不同意双倍返还定金。在2013年10月30日的10万元收据中写明该款是购房预交款而不是定金。
根据原告的诉讼及被告的答辩意见,本案归纳双方当事人争议的焦点为:一、原、被告签订的房屋买卖合同是否合法有效;二、原告要求解除合同由被告双倍返还定金的理由是否成立;三、本案原、被告在买卖合同过程中是否涉嫌违法犯罪;四、被告要求中止诉讼的理由是否成立。
原告为支持其主张,提出如下证据:
证据一、买卖合同、收款收据各两份、补充协议一份。证明:1、原、被告双方分别于2013年10月19日及10月27日签订房屋买卖合同两份。合同约定:被告将位于牡丹江市西十一条路平安街仓库,总面积为107255平方米,以每平方米1500元价格出售给原告,总价款为1608825元,以及总面积153.98平方米,总价款为231000元,付款方式为分两次付清,签约之日支付定金人民币共计30万元,其余房款在被告办房产证及土地过户签字时,由原告一次性支付给被告;约定在三十日内办理土地房产二证。如不能办理过户被告退还原告所有的购房款,并按房款的百分之十支付给原告违约金。原告履行了合同交付定金义务,被告共计收到原告交付的定金300000元后,给予原告出具两份收款收据的事实。补充协议证明被告未按照约定的时间履行办理更名过户,被告承诺2013年底办理变更手续逾期未按协议履行,自愿双倍给付房屋总价款。因此,被告的违约行为应当按照合同约定的定金条款双倍返还原告购房定金60万元。
被告天利公司有异议,被告申请对该组证据中所有涉及被告公章以及财务章进行司法鉴定,鉴定其真伪,并申请对所有“苏和军”的签字进行鉴定;苏和军低价将房屋转让,存在恶意串通的嫌疑。原告提交的收据如果是真实的,只能证实交了10万元。被告不同意双倍返还定金。在2013年10月30日的收据中写明该款是购房预交款而不是定金。对补充协议的形式要件有异议,该协议没有被告单位的公章,只是苏和军的个人行为,更加可以证实被告的观点,苏和军涉嫌侵占公司财产犯罪。
本院认为,原、被告分别于2013年10月19日、同年10月27日签订了两份仓库买卖合同,苏和军作为被告天利公司的法定代表人,可以代表被告从事经营活动,应认定该仓库买卖合同成立并有效。被告天利公司于2013年10月21日向原告出具了加盖财务专用章的200000元的定金收据,能够证明被告天利公司在与原告签订总价1608825元的买卖合同后,收取原告购房款定金200000元的事实。被告天利公司于2013年10月30日向原告出具了加盖财务专用章的100000元的购库房预交款收据,能够证明被告天利公司在与原告签订总价231000元的买卖合同后,收取原告购库房预交款100000元的事实,故本院对该证据予以采信。原告提供的原告与苏和军签订的补充协议中并没有被告的公章,故本院不予采信。
证据二、股东会决议、产权证2294××号,面积153.98平方米,产权证2294××号,面积1072,55平方米。证明:根据公司法的规定,被告于2014年1月3日经全体股东参加会议并表决,同意将该房屋出售给原告,其出售给原告房屋的行为并不是个人行为,是法定代表人的职务行为。签订该房屋买卖合同时被告方提供给原告的与出售给原告房屋同相对应的房屋产权证。
被告有异议,提出需要核实股东签字的真伪,且股东会的召开是否合法无法确定,原告提供的合同是2013年10月19日及2013年10月27日签订的,签订合同之时并没有形成该决议,所以原告提供的购房合同不被其他股东认可,是没有效力的。
本院认为,股东会决议应保存在被告天利公司,被告天利公司不应仅提出异议,还应提出足以反驳原告证据的相反证据,因被告天利公司不能提供其异议的依据,故对原告的证据予以确认。
证据三、牡丹江市工商局企业档案一份。意在证明被告法定代表人苏和军与原告签订房屋买卖协议,是履行法定代表人的职务,工商档案登记的法定变更时间为2014年3月3日,原、被告签订房屋买卖合同是在苏和军履行法定代表人期间所履行的职务。
被告对该证据的真实性没有异议,对证明的问题有异议,现在无法找到苏和军,无法确定“苏和军”签字的真实性。
本院认为,被告对该证据的真实性没有异议,本院予以采信。对2014年3月3日前苏和军是被告单位的法定代表人的事实予以确认。
被告天利公司未提供证据。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见,本院确认本案事实如下:
2013年10月19日,原告与被告天利公司签订仓库买卖合同,约定原告购买被告坐落在牡丹江市西安区平安街西十一条路仓库,牡房权证西安区字第2294××号房屋,建筑面积为1072.55平方米,约定每平方米1500元,购房款为1608825元,被告天利公司于2013年10月21日向原告出具了200000元的购房定金收据并加盖财务专用章,同年10月27日,原告与被告天利公司再签订一份仓库买卖合同,约定原告购买被告相同位置仓库,牡房权证西安区字第2294××号房屋,建筑面积为153.98平方米,约定每平方米1500元,购房款为231000元,被告天利公司于2013年10月30日向原告出具了100000元的购库房预交款收据并加盖财务专用章。两份合同均约定,其余房款在被告为原告办理房产证签字时,由原告一次性支付给被告。以转帐或现金方式支付均可,如原告逾期超过三日不付款,被告天利公司有权终止合同。如被告天利公司在三十日内,不能办理土地房产二证,则购房合同无效,被告天利公司全额退还原告所有的购房款,并按房款的百分之十支付原告违约金。又查,被告天利公司出售给原告袁君龙的仓库已在银行抵押借款,因借款没有偿还,仓库不能过户,被告没有在约定的30日内为原告办理房屋产权证和土地证。被告要求对买卖合同中苏和军的签字和单位印章真伪进行鉴定,要求对收据中其单位财务专用章的真伪进行鉴定,但不能提供出原告无异议的检材。
本院认为:被告天利公司已将诉争房屋抵押给银行,被告在抵押期间转让该房屋,应当通知抵押权人,被告未能提供证据证明其买卖行为经过抵押权人的同意,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物的所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。原、被告签订的房屋买卖合同应按有效合同处理。由于被告将抵押给银行的房屋出售给原告,致使原、被告签订的购房合同不能履行,故原告王迪要求与被告解除合同的主张成立。原告于2013年10月19日签订合同后按合同约定支付被告天利公司定金200000元,现被告不能按照合同约定的时间办理过户已构成违约,原告要求被告双倍返还400000元的请求应予支持;原告于2013年10月27日签订合同后已向被告天利公司支付购库房预交款100000元,现因被告天利公司不能按照合同约定的时间办理过户,已构成违约,原告要求被告双倍返还该合同项下的购库房预交款没有法律依据,本院不予支持,但被告有义务返还100000元的购库房预交款。原告提出减少诉讼请求的数额,诉讼费用应当按照减少后的诉讼请求数额计算退还。被告天利公司要求对原告提供的合同中被告的公章及苏和军的签字进行鉴定,但其无法提供真实、有效的苏和军签字,致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定,被告应当对该事实承担举证不能的法律后果,苏和军任被告单位法定代表人期间使用的印章与王秋林任被告单位法定代表人期间使用的印章不是同一印章,不需要鉴定。因本案不属于必须以另一案的审理结果为依据这种法定中止诉讼情形,故对被告要求中止本案审理的请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、《诉讼费用交纳办法》第二十一条,判决如下:
被告牡丹江天利食品有限公司双倍返还原告袁君龙定金400000元,购房预交款100000元,合计应给付原告袁君龙500000元,此款于本判决生效后十日内给付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21349元退还原告袁君龙11549元,余9800元由原告袁君龙负担1000元,被告牡丹江天利食品有限公司负担8800元;保全费6670元由被告牡丹江天利食品有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本,上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长  马蕴慧
代理审判员  王 锟
人民陪审员  尹丹凤

二〇一四年十月十日
书 记 员  孙晓颖