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北京益侨和晟投资咨询有限公司与北京恒盛永嘉资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

  • 公布日期: 2017-12-29
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京0105民初55793号
原告(反诉被告):北京益侨和晟投资咨询有限公司,住所地北京市朝阳区东三环北路甲19号9层1008内A010室。
法定代表人:关颖,执行董事。
委托诉讼代理人:王莹,女,1994年8月10日出生,汉族,该公司职员,住公司宿舍。
被告(反诉原告):北京恒盛永嘉资产管理有限公司,住所地北京市朝阳区东三环北路甲19号9层1005。
法定代表人邓中文,总经理。
委托诉讼代理人:卢明生,北京大成律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王小玉,女,1985年11月15日出生,汉族,该公司员工,住公司宿舍。
原告(反诉被告)北京益侨和晟投资咨询有限公司(以下简称益侨和晟公司)与被告(反诉原告)北京恒盛永嘉资产管理有限公司(以下简称恒盛永嘉公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。益侨和晟公司之委托代理人王莹,恒盛永嘉公司之委托代理人卢明生、王小玉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
益侨和晟公司诉称:1、判令恒盛永嘉公司返还我方押金及2017年5月1日至2017年6月30日租金共计6万元;2、判令恒盛永嘉公司赔偿我方一年租金的经济损失。事实与理由:2016年2月26日,原告与被告签订了《场地租用协议》(编号:JS20160226109,简称“协议一”),约定我方租赁恒盛永嘉公司位于北京市朝阳区东三环北路×××的办公场地,租期一年,自2016年4月1日起至2017年3月31日止;押金36,000元,月租金12,000元。我方于约定时间内支付了押金和租金。该协议期限届满前,双方协商一致决定续约,并于2017年2月6日签订了《场地租用协议》(编号:×××,简称“协议二”),约定租期一年,自2017年4月1日起至2018年3月31日止:押金36,000元,月租金12,000元。协议一到期时,被告未退还原告己支付的押金,双方同意将该笔押金继续用于协议二。然而自协议二签订后,被告无法为原告提供正常的办公环境,包括但不限于:(1)网络速度无法满足原告的正常工作要求,大部分工作日时间内无法打开国内外网页,鉴于原告的公司性质对网络的依赖性强,该种网络状况严重影响原告的正常工作;(2)根据两份协议约定,被告有为原告安排会议室的义务。然而被告经常以没有房间为由告知无法安排,导致原告客户对原告的办公环境提出质疑,影响原告正常签约;(3)被告前台接待态度恶劣,未充分了解原告的公司名称,多次对来访的原告客户说此经营地址没有原告公司,未尽到合理接待义务,对原告的声誉造成极为不良的影响。鉴于上述事实和理由,原告于2017年3月27日向被告发出《租赁合同解除通知》,充分说明了解除依据和退还押金及租金的要求;后于2017年4月21日向被告发出《搬出通知》,告知其原告已于当日搬出的事实。被告均未予以回复。为了保护原告的合法利益,故诉至法院。
恒盛永嘉公司发表答辩意见并反诉称:益侨和晟公司的诉讼请求没有事实与法律依据,依法应予驳回。(一)益侨和晟公司声称的我方服务瑕疵系编造,亦不符合同解除所需达到的根本违约要件。益侨和晟公司与我方于2017年2月6日签订的《场地租用协议》系双方真实意思表示,合法有效。且益侨和晟公司负责人之一王晓旭亦自称在国际及国内大型律师事务所工作十余年,应能完全理解协议各项条款的法律拘束力。该协议中关于“违约及提前终止协议”一节第2条对于租户的免责解约明确限定为以下三项:(a)甲方未能按时交付房屋或交付的房屋未达到甲乙双方约定的交付标准且无法协商一致;(b)租赁单元无法作为乙方的注册地址;(c)因不可抗力及其他甲方无法预知并控制的原因而造成乙方正常办公出现妨碍、延误或停顿持续超过15日。然而,益侨和晟公司并非初次租用该场地,在前一年度租赁期限届满前重新签订《场地租用协议》己以实际行动表明对我方所提供之场所及附加服务的认同。益侨和晟公司质疑的网络速度、会议室使用及前台接待问题等均属附加服务内容,既有非合同义务,亦与事实不符,即便存在也属服务瑕疵容易改进,不致影响其租赁场地的使用。(二)益侨和晟公司无权要求退回押金及己付租金,要求一年租金赔偿更毫无依据。益侨和晟公司单方解除合同已构成违约,根据双方签订的《场地租用协议》中“违约及提前终止协议”一节第3条之约定,除押金及己交付租金不予退还外,还应支付剩余月份的租金并赔偿其他损失。此外,益侨和晟公司虽将相关物品搬出所租场地,但其注册地址至今仍未迁出,实际仍在使用场地权益。综上,益侨和晟公司的诉讼请求既无事实依据,亦无法律依据,依法应予驳回。我方反诉要求:1、依法解除双方于2017年2月6日签订的《场地租用协议》,并判令益侨和晟公司向我方支付从2017年7月1日起至2018年3月31日止的租金共计108000元整;2、判令益侨和晟公司即时将公司注册地址迁出北京市朝阳区东三环北路×××,并按每日100元支付从《场地租用协议》解除之日起至实际迁出之日止的注册地址使用费。反诉事实理由:我方与益侨和晟公司原于2016年2月26日签订《场地租用协议》,约定益侨和晟公司租用我方经营管理的北京市朝阳区东三环北路×××,租赁期限从2016年4月1日至2017年3月31日,租金标准为每月12000元整,押金36000元整。在该《场地租用协议》履行届满前,益侨和晟公司要求继续租用该场地,双方又于2017年2月6日另行签订《场地租用协议》,并对相关条款重新约定。现益侨和晟公司应于2017年6月20日支付第二季度的租金逾期达数月之久,依据双方签订的《场地租用协议》中“违约及提前终止协议”一节第1条之约定,我方有权解除合同。且因益侨和晟公司单方终止协依本节第3条之约定,我方除有权不予退还押金及未使用租金外,益侨和晟公司还应足额清偿本协议终止前剩余的所有月度服务费及租金,相应的占用注册地址费用应予支付。
益侨和晟公司对恒盛永嘉公司反诉发表答辩意见称:不同意支付剩余租期租金,根据合同法94条,在签署合同之时,被告应当为我方提供适用房屋,被告的网络和前台服务,办公室和会议室使用不符合我公司经营目的,不符合签署合同的主要目的,我方解除合同服务法律依据。注册地址使用费我方不同意支付,我方认为在双方私下沟通时没有达成一致,我方占用注册地址对被告没有造成实际损失,即使要支付,每日100元的标准过高。如果被告需要使用注册地址,被告也没有向我方发出急切使用通知,我方不认为对被告造成了损失。
本院经审理查明:2016年2月26日,益侨和晟公司(乙方、承租方)与恒盛永嘉公司(甲方、出租方)签订了《场地租用协议》,约定原告租赁被告位于北京市朝阳区东三环北路×××的办公场地,租期一年,自2016年4月1日起至2017年3月31日止;押金36000元,月租金12000元。
2017年2月6日双方就同一承租标的物签订了《场地租用协议》,约定租期一年,自2017年4月1日起至2018年3月31日止;押金36000元,月租金12000元。合同约定月租金所包含的房屋项目:办公家具、访客接待服务、工商注册咨询…公共宽带上网费、大楼物业管理费、公共休闲区域使用。合同违约及提前终止协议条款约定:若发生以下任何情形之一,甲方可立即终止本协议:a、乙方未能偿付任何到期应付款项、或履行本协议项下任何其他付款义务超过10个工作日的…若发生以下任何情形之一,乙方可立即终止本协议,并有权要求甲方返还押金及退还未使用部分租金:a、甲方未能按时交付房屋或交付房屋未达到甲乙双方约定的交付标准且无法协商一致的…。合同押金及退还条款约定:押金作为乙方忠实履行本协议的保证,不得用于抵冲乙方任何的租金及/或服务费或违约金和赔偿金等。在下列情况下,甲方全额退还乙方的押金(不计利息):(a)租赁期满或甲乙双方协商同意提前解除本协议,乙方搬离房屋并完成清洁工作,无违约行为,并将办公注册地址迁出(若其注册地址由甲方提供),并如约支付各项租金、服务费及相关费用后的十(10)个工作日内;(b)乙方应于租赁期满或提前终止后的30个自然日内将办公注册地址迁出,且提供其办公注册地址己变更之相关书面证明文件;如未按期迁出,甲方将按人民币100元/日收取费用,直到押金扣完仍未迁出者,甲方将采取法律手段,所产生后果由乙方自行承担。
经查,涉案租赁标的物系恒盛永嘉公司自案外人处承租后转租给益侨和晟公司,租赁标的物面积28平米,为4个工位。
益侨和晟公司在2016年2月26日签订租赁协议时交付恒盛永嘉公司押金3.6万元,双方认可该押金作为2017年2月6日续签合同的押金。
益侨和晟公司现已交纳了续签合同的第一季度3个月租金3.6万元,对应租期自2017年4月1日至2017年6月30日,恒盛永嘉公司对此予以认可。
2017年3月27日,益侨和晟公司向恒盛永嘉公司发出解除合同通知。2017年4月21日益侨和晟公司搬离涉案租赁标的物,恒盛永嘉公司对此予以认可。
就解除合同及搬离涉案租赁物的原因,益侨和晟公司提交了书面证人证言,证明恒盛永嘉公司前台态度恶劣;提交了视频光盘一份,证明网络状况差,不符合合同约定。恒盛永嘉公司对此不予认可。
恒盛永嘉公司提交会议登记表、微信记录、感谢信等,用以证明益侨和晟公司能够正常预定及使用会议室,益侨和晟公司在发出解除合同通知后仍在招聘人员,恒盛永嘉公司由专业的网络通信服务商维护网络。益侨和晟公司不认可会议登记表真实性,对其余真实性无异议,但否认关联性。
就益侨和晟公司有无将其工商注册自涉案标的物迁出,益侨和晟公司称因双方沟通不畅,故未迁出。
上述事实,有《场地租用协议》、解除合同通知及当事人陈述等在案为证。
本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求依据的事实,或反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。据现有证据,益侨和晟公司未能充分举证证明恒盛永嘉公司履约过程中有根本违约行为,但亦不排除恒盛永嘉公司在履约中存在瑕疵,益侨和晟公司于2017年3月27日向恒盛永嘉公司发出了解除合同通知,恒盛永嘉公司在收到通知后有义务防止损失扩大,其主张益侨和晟公司后续租金没有依据,本院不予支持。
现恒盛永嘉公司反诉要求解除合同,本院予以确认,解除合同后果由本院参考公平原则予以处理。
益侨和晟公司要求支付经济损失的诉讼请求没有依据,本院不予支持。
合同约定益侨和晟公司应于租赁期满或提前终止后的30个自然日内将办公注册地址迁出,如未按期迁出,恒盛永嘉公司将按人民币100元/日收取费用。现益侨和晟公司逾期迁出工商注册,应按约支付恒盛永嘉公司相应费用,起算日期由本院参考本案实际情况确定为益侨和晟公司搬离后30日。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定,判决如下:
一、解除原告(反诉被告)北京益侨和晟投资咨询有限公司与被告(反诉原告)北京恒盛永嘉资产管理有限公司就北京市朝阳区东三环北路×××的租赁合同法律关系;
二、被告(反诉原告)北京恒盛永嘉资产管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告(反诉被告)北京益侨和晟投资咨询有限公司押金及剩余租金共计三万元;
三、原告(反诉被告)北京益侨和晟投资咨询有限公司于本判决生效后七日内支付被告(反诉原告)北京恒盛永嘉资产管理有限公司占用工商注册地址费用(自二〇一七年五月二十日起计算至实际迁出之日止,按每天一百元的标准计算);
四、驳回原告(反诉被告)北京益侨和晟投资咨询有限公司其他诉讼请求;
五、驳回被告(反诉原告)北京恒盛永嘉资产管理有限公司的其他反诉诉讼请求
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2180元,由北京恒盛永嘉资产管理有限公司负担275元(北京益侨和晟投资咨询有限公司已预交,北京恒盛永嘉资产管理有限公司于本判决生效后七日内交付北京益侨和晟投资咨询有限公司),由北京益侨和晟投资咨询有限公司负担1905元(已交纳);反诉案件受理费35元,由北京益侨和晟投资咨询有限公司负担(于本判决生效后七日内交纳至本院);保全费620元,由北京益侨和晟投资咨询有限公司负担(于本判决生效后七日内交纳至本院)。
如不服本判决,可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员  郭玉房

二〇一七年十月二十四日
书 记 员  张茹敏