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中国建设银行股份有限公司玉林分行与韦兑、广西恒佑源房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一审民事判决书

  • 公布日期: 2018-10-01
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)桂0902民初389号
原告:中国建设银行股份有限公司玉林分行,住所地:广西玉林市人民东路267号,组织机构代码:200425775。
负责人:康华,该分行行长。
委托诉讼代理人:陈兆福,广西典圣律师事务所律师。
被告:韦兑,男,1974年9月8日出生,汉族,住广西玉林市。
被告:广西恒佑源房地产开发有限公司,住所地:广西玉林市玉东新区玉东大道与石牛路交叉口北侧领东国际,组织机构代码:782138388。
法定代表人:谢辉,该公司总经理。
委托诉讼代理人:朱炤坤,广西邦泰(玉林)律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司玉林分行与被告韦兑、广西恒佑源房地产开发有限公司(下简称恒佑源公司)金融借款合同纠纷一案,本院于2018年1月16日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈兆福、被告广西恒佑源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱炤坤到庭参加诉讼。被告韦兑经本院公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司玉林分行向本院提出诉讼请求:1、判令解除原告与被告韦兑签订的《个人住房(商业用房)借款合同》;2、判令被告韦兑清偿尚欠原告借款本金69603.87元、偿付约定利息[暂计至2017年9月7日止应付利息(含罚息)为2700.63元,此后另计];3、判令被告韦兑承担原告应付律师费3615.23元;4、判令被告广西恒佑源房地产开发有限公司对上述2、3项债务承担连带责任;5、判令原告对被告韦兑抵押的房产享有优先受偿权;6、由被告承担本案全部诉讼费用。
事实和理由:2008年9月23日,原告与被告韦兑签订《个人住房(商业用房)借款合同》,约定由原告借款98000元给被告韦兑,借期自2008年9月23日起至2028年9月23日止,利息为在基准利率水平上下调15%计,逾期还款罚息按前述贷款利率水平上上浮50%计,由被告韦兑按等额本息还款法分期偿还借款给原告;被告违约的,原告有权宣布贷款立即到期及要求被告立即归还借款本息及相关费用;原告为实现债权而实际发生的费用均由被告承担;双方并约定以被告韦兑所有的坐落于玉林市作抵押,抵押担保范围包括借款本金、利息、律师费等等。双方于2008年10月15日向玉林市房屋产权登记交易监理所办理了相应的抵押登记手续。
2007年11月8日,广西万科房地产开发有限公司(2013年7月19日变更名称为广西恒佑源房地产开发有限公司)与原告签订《个人住房借款最高额保证合同》,约定广西万科房地产开发有限公司为包括本案在内的原告相关债权承担连带保证责任。被担保债权包括贷款本金,以及由此产生的利息、违约金和债权人为实现债权与担保权而发生的一切费用等。保证期间为自原告与债务人签订单笔借款合同之日起,至该笔借款项下的抵押已生效,抵押人己办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止。
合同签订之后,原告按照合同约定于2008年9月23日向被告提供了借款98000元,但被告韦兑却未能完全按约偿还原告借款。至2017年9月7日,被告应偿还原告借款本金合计33484.16元、利息32575.73元、罚息200.95元,但被告只偿还原告借款本金28396.13元、利息30076.05元,尚拖欠本息(含罚息)合计7788.66元。至此,被告已经连续违约15期,累计违约20期。被告韦兑逾期还款行为违反了合同的约定,原告按约有权宣布贷款立即到期及要求其清偿尚欠全部借款本金69603.87元及利息,并有权要求其承担罚息及原告应付律师费等责任。同时,对本案用以抵押的房产,原告依法应享有优先受偿权;而本案抵押房屋的相关权属证书至今未办妥,广西万科房地产开发有限公司依法应对本案债务承担连带保证责任。要求判如所请。
被告恒佑源公司辩称,1、原告诉请被告偿还本息的请求无明确的事实和法律依据;2、原告主张的律师费缺乏法律依据,本案原告没有证据证明其支出律师费;3、原告主张的优先受偿权及广西恒佑源房地产开发有限公司承担连带清偿责任无事实和法律依据,因为根据法律的规定,既有物的担保又有人的担保,应先就物的担保实现债权,而不能同时享有两个实现方式,如果原告主张房产的优先受偿权,则原告不能要求广西恒佑源房地产开发有限公司承担连带清偿责任,如果广西恒佑源房地产开发有限公司承担了连带清偿责任,那么对房产的优先受偿权就是广西恒佑源房地产开发有限公司享有。
被告韦兑无答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证,被告恒佑源公司对原告提供的下列证据的真实性无异议:1、原告营业执照、金融许可证;2、被告身份证明材料;3、个人住房(商业用房)借款合同;4、个人住房借款最高额保证合同;5、房屋抵押登记证明材料;6、广西恒佑源房地产开发有限公司企业信用信息公示报告;7、原告新更换的营业执照。本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据和事实,本院认定如下:
1、个人婚姻状况声明。被告恒佑源公司有异议,认为应以现在的婚姻登记信息为准。本院认为,对该份证明的证明力予以确认,但只能证实被告韦兑2008年5月13日出具该份证明时的婚姻状况;
2、《个人住房(商业用房)借款合同》。被告恒佑源公司对其真实性无异议,但认为根据相关条款的约定,原告应进行合法催收,以证实被告韦兑是否欠其借款本息;
3、个人贷款对账单。被告恒佑源公司有异议,认为该对账单没有相关单位,特别是原告的盖章确认及核实,不具备真实性。该对账单没有相应的支付凭证,无法说明被告韦兑是否现在欠原告本息;
4、个人住房借款最高额保证合同。被告恒佑源公司对其真实性无异议,但认为,根据该合同第四条的约定,其在保证期间已经履行将他项权证书办理及移交手续并登报说让业主来领取办理他项权证,被告韦兑不来领取,责任不在其;
5、中国建设银行个人贷款支付凭证。被告恒佑源公司认为其真实性由法院认定;
6、玉林市预购商品房贷款抵押登记证明。被告恒佑源公司对其真实性无异议,对证明内容有异议,认为根据该内容原告对被告韦兑的涉案房产享有抵押权,根据法律规定,债权人既有物的抵押也有人的保证的,应先就物的抵押实现债权;
7、委托代理协议。被告恒佑源公司有异议,认为该协议与其无关,该协议没有明确律师费的具体金额,无支付记录,无法证明原告实际支付了律师费;
8、中国建设银行广西分行个人不良贷款外聘律师代理诉讼贷款一览表、广西典圣律师事务所收费明细表。被告恒佑源公司有异议,认为没有建行广西分行的盖章签名确认,且本案原告是建行玉林分行而不是建行广西分行,与本案无关,无法证实原告实际支付了律师费。
本院认为,原告提供的证据2-8来源合法,客观真实,本院对该部分证据的证明力予以认定。
综合全案证据,本院确认以下法律事实:2007年11月8日,广西万科房地产开发有限公司与原告签订《个人住房借款最高额保证合同》,约定原告向购置坐落于玉林市“万科时代广场”项目的住房或商业用房的债务人发放个人住房贷款,广西万科房地产开发有限公司对原告在上述2007年11月25日至2010年11月25日期间形成的一系列债权承担最高额为2800万元的连带保证责任,担保债权包括贷款本金,以及由此产生的利息、违约金和债权人为实现债权与担保权而发生的一切费用(包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、律师费等)。合同还约定,当债务人未按主合同约定履行其债务时无论原告的债权是否拥有其它担保(包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式),原告均有权直接要求广西万科房地产开发有限公司在其保证范围内承担保证责任。保证期间为按原告对每个债务人每笔贷款分别计算,自每笔借款合同原告与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止。
2008年9月23日,原告与被告韦兑签订一份《个人住房(商业用房)借款合同》(编号:450190016-011-2008001770),约定被告韦兑向原告借款98000元,用于购置玉林市万科时代广场第十三层1308号房,借款期限为2008年9月23日起至2028年9月23日止,利息为在基准利率水平上下调15%,逾期还款罚息按前述贷款利率水平上上浮50%,还款方式为等额本息分期偿还;被告违约的,原告有权宣布贷款立即到期及要求被告立即归还借款本息及相关费用;解除与借款人的借贷关系;原告为实现债权而实际发生的费用(包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等)均由被告承担。被告韦兑以其所有的坐落于玉林市为借款作抵押,抵押担保范围包括借款本金、利息、公告费、律师费等等。2008年10月15日,双方到玉林市房屋产权登记交易监理所办理了预购商品房贷款抵押登记。合同签订之后,原告按照合同约定于2008年9月23日向被告提供了借款98000元,被告韦兑未能完全按约偿还原告借款,被告已经连续违约15期,累计违约20期,至2017年9月7日,被告应偿还原告借款本金合计33484.16元、利息合计32575.73元,罚息200.95元,但被告只归还原告借款本金合计28396.13元、利息30076.05元,尚拖欠本息(含罚息)合计7788.66元。至今涉案房产未办妥房产证,未办理正式抵押登记手续,原告亦未取得房屋他项权证。
另查明,2013年7月19日,广西万科房地产开发有限公司更名为广西恒佑源房地产开发有限公司。2017年8月1日,原告与广西典圣律师事务所签订一份《委托代理协议》,约定由广西典圣律师事务所处理包括本案债权在内的诉讼事宜,还约定原告应支付本案律师费3615.23元给广西典圣律师事务所,该所指派陈兆福律师参加了本案诉讼,原告尚未支付本案律师费给广西典圣律师事务所。
本院认为,原告与被告韦兑、广西万科房地产开发有限公司签订的《个人(商业用房)借款合同》、《个人住房借款最高额保证合同》是双方在平等、自愿的基础上签订的,没有违反法律规定,因此,该合同合法有效,应受法律保护。合同签订后,当事人双方都应当按合同约定履行义务。原告按合同约定发放了贷款给被告韦兑,无违约行为。被告韦兑借款后应按约还贷,但其连续多期未按时还贷,已构成违约,依法应按合同约定承担违约责任,原告依照合同约定要求解除双方签订的借款合同、被告韦兑归还尚欠借款本息,符合法律规定。被告恒佑源辩称原告主张被告韦兑偿还所欠本息无事实依据。本院认为,原告提供的个人贷款对账单已充分证实了被告韦兑未按期还款的事实,其抗辩理由不成立,本院不予采信。
关于原告对涉案抵押物是否享有优先受偿权的问题。原、被告双方在合同中约定,被告韦兑以其所有的坐落于广西玉林市作抵押,但原、被告双方就抵押房产仅办理预告登记,至今未办妥正式抵押登记手续,原告亦未取得房屋他项权证。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗涉案房屋的处分,但并非对涉案房屋享有现实抵押权。综上,原告主张对抵押房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权,无法律依据。
关于被告恒佑源公司是否对本案债务承担连带保证责任的问题。广西万科房地产开发有限公司已更名为广西恒佑源房地产开发有限公司,该公司的权利义务依法应由被告恒佑源公司承继。原告与广西万科房地产开发有限公司在合同中约定保证期间为办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止;还约定当债务人未按主合同约定履行其债务时无论原告的债权是否拥有其它担保,原告均有权直接要求该公司在其保证范围承担保证责任。由此可见,广西万科房地产开发有限公司提供的是阶段性保证担保,抵押房产至今未办理正式抵押登记手续,被告恒佑源公司应按上述约定在保证担保范围内对被告韦兑的上述债务承担连带保证责任。原告该主张符合法律规定。被告恒佑源公司承担保证责任后,有权向债务人追偿。被告恒佑源公司以原告不得同时向其主张连带保证责任的抗辩理由不成立。
关于被告韦兑应否支付律师费给原告的问题。原告与广西典圣律师事务所签订的《委托代理协议》属诺成性合同,双方签订即发生法律效力,且广西典圣律师事务所已经履行代理职责,该律师费为原告根据约定所必须负担的成本。因此,原告依照合同约定要求被告韦兑支付律师费损失符合法律规定。被告恒佑源公司以原告未实际支付律师费作为拒绝承担律师费的抗辩理由不成立。
综上所述,原告主张解除本案借款合同、要求被告韦兑归还借款本息、支付律师费、被告恒佑源公司对本案债务承担连带保证责任的诉讼请求符合法律规定,本院依法予以支持。原告要求对抵押房产享有优先受偿权的请求本院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:
一、解除原告中国建设银行股份有限公司玉林分行与被告韦兑于2008年9月23日签订的《个人住房(商业用房)借款合同》(编号:450190016-011-2008001770);
二、被告韦兑应归还借款本金人民币69603.87元及利息给原告中国建设银行股份有限公司玉林分行(利息的计算办法:至2017年9月7日的利息(含罚息)为2700.63元,之后的利息从2017年9月8日起,以69603.87元为基数,按借款合同约定和中国人民银行有关规定计算至实际清偿之日止);
三、被告韦兑应支付律师费3615.23元给原告中国建设银行股份有限公司玉林分行;
四、被告广西恒佑源房地产开发有限公司对上述第二、三项债务承担连带清偿责任;
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司玉林分行对被告韦兑所有的坐落于广西玉林市屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款行使优先受偿权的诉讼请求。
案件受理费1698元,公告费700元,合计2398元,由被告韦兑、广西恒佑源房地产开发有限公司共同负担。
上述债务,义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕,如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息,权利人可在履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决,可在本判决送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于玉林市中级人民法院,于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费1698元(受理费户名:广西壮族自治区玉林市中级人民法院,账号:20×××57,开户行:中国农业银行股份有限公司玉林城东支行),逾期不交也不提出免交、缓交申请的,则按自动撤回上诉处理。
审 判 长  杨燕玲
人民陪审员  蒋 鑫
人民陪审员  李翠云

二〇一八年八月八日
法官 助理  牟健敏
书 记 员  牟健敏