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张佳明与佳木斯恒泰房地产开发有限公司、佳木斯市建安房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

  • 公布日期: 2018-09-10
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

黑龙江省佳木斯市郊区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黑0811民初1328号
原告:张佳明,男,1998年4月7日出生,汉族,现住黑龙江省佳木斯市郊区。
委托代理人:荣昆明,系黑龙江三江律师事务所律师。
委托代理人:孙涌翔,系黑龙江三江律师事务所律师。
被告:佳木斯恒泰房地产开发有限公司,住所地佳木斯市向阳区西林路677号。
法定代表人:丛义芬,系公司经理。
委托代理人:刘宝林,系黑龙江同和律师事务所律师。
被告:佳木斯市建安房地产开发有限公司,住所地佳木斯市郊区松桦路中段。
法定代表人:季中建,系公司经理。
原告张佳明与被告佳木斯恒泰房地产开发有限公司(以下简称:恒泰公司)、被告佳木斯市建安房地产开发有限公司(以下简称:建安公司)商品房预售合同纠纷一案,本院于2017年9月15日立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理,原告张佳明委托代理人孙涌翔、荣昆明,被告恒泰公司委托代理人刘宝林、被告建安公司法定代表人季中建到庭参加诉讼,本案现已审理完毕。
张佳明向本院提出诉讼请求:1、判令第一被告恒泰公司履行商品房买卖合同,第二被告承担连带责任;2、被告承担全部诉讼费用。庭审中原告变更诉讼请求为:第一被告恒泰返还购房款150000元,第二被告建安公司承担连带责任。事实和理由:2013年3月20日,原告张佳明与第二被告建安公司签订《认购协议》,认购嘉禾西城I栋2单元4层1号商品房,建筑面积74.56平方米,总房款216224元,原告支付房款150000元。2014年6月26日,建安公司与恒泰公司签订协议书,将嘉禾西城项目转让给恒泰公司,恒泰公司办理完项目转让手续后,拒绝履行与原告签订的商品房买卖合同。根据法律规定和佳木斯市政府《会议纪要》,被告应该继续履行合同,交付商品房。
被告恒泰公司辩称,2014年7至9月,恒泰公司经佳木斯市土地管理局、城乡规划局、住房保障局批准,依法取得松桦街西侧“嘉禾西城”项目的开发权、建设权、房屋销售权。原告称与建安公司签订房屋《认购协议》,认购“嘉禾西城”I栋2单元4层1号商品房,建筑面积74.56平方米,总房款216224元,并支付房款150000元。根据恒泰公司与建安公司2014年6月签订的协议,要求恒泰公司履行原告与建安公司签订的《房屋认购协议》交付房屋,其诉求人民法院应依法予以驳回。理由为:首先,建安公司从未取得过“嘉禾西城”项目的任何开发手续,也就无需将项目转让给恒泰公司;其次,建安公司未取得过“嘉禾西城”项目的“商品房预售许可证”,其与原告签订的房屋《认购协议》,按照《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条,出卖人未取得商品房预售许可证,与买受人订立的商品房预售合同,应认定为无效。综上,恒泰公司是“嘉禾西城”项目的唯一合法销售房屋主体,具有排他性,任何人任何单位的销售行为均是违法行为和无效行为。本案原告与建安公司签订的房屋《认购协议》应认定为无效合同,恒泰公司请求人民法院驳回原告对恒泰的诉讼请求。
被告建安公司辩称,房屋合同是我公司开的,钱收了150000元,用于偿还小额贷款,该项目是政府允许开发的,因欠政府的各项费用,政府协调转让给恒泰公司开发建设与我公司无关,原告房屋归我公司安置,我公司还有建安家园项目,现在无法安置,同意退款,我公司出售房屋时没有相关销售手续。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的证据:1、被告恒泰公司提交的恒泰公司营业执照。证明:诉讼主体适格。2、本庭依法调取的城建系统信访突出问题专项治理工作会议纪要。本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:原告侯德臣提交证据:1、认购协议一份。证明:2013年3月20日,原告与嘉禾西城开发者建安公司签订认购协议一份,认购嘉禾西城I栋2单元4层1号商品房,建筑面积74.56平方米,认购协议根据相关法律规定,是合法有效的,具有法律效力。经庭审质证,被告恒泰公司对真实性无异议,对证明问题证明问题有异议,提出本合同为无效合同,因为销售方建安公司并未取得嘉禾西城项目销售许可证,原告请求恒泰公司承担连带责任没有法律依据,合同讲究相对性,本案合同是原告与建安公司签订的无效合同,本案原告与恒泰公司没有形成权利义务关系,也就不能发生连带承担义务的法律责任。被告建安公司无异议。本院经审查认为,此协议系2013年3月00日,原告张佳明与被告建安公司签订的认购协议,协议约定侯德臣认购“嘉禾西城”I栋2单元4层1号商品房,建筑面积74.56平方米,总房款216224元,原告支付房款150000元。结合庭审调查,原告与建安公司签订协议时没有审查建安公司是否具有商品房销售的合法手续及资格,被告建安公司亦未取得“嘉禾西城”项目的开发、建设及销售权,此认购协议系在建安公司无任何合法手续的情形下签署。由于合同相对人建安公司认可此认购协议的真实性,故对此证据的真实性,本院予以采信,对原告依此证明的问题本院不予采信。2、收据一份。证明:原告按照合同约定,向建安公司缴纳部分房款150000元,其余房款待进户时交齐。经庭审质证,恒泰公司对真实性无异议,提出是否收到款项没法发表质证意见。建安公司对真实性无异议,认可收到150000元。本院经审查认为,被告建安公司认可收到原告房款150000元,本院对证据的真实性予以采信。被告恒泰公司提交证据:1、建设用地批准书、规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。证明:恒泰公司取得该项目是经过相关部门依法批准,该项目并非建安公司转让给恒泰公司。恒泰公司依法取得该项目许可证,是唯一的合法销售主体并具有排他性,本案原告与被告建安公司签订的认购协议无效。经庭审质证,原告对真实性无异议,对证明问题有异议,提出恒泰公司是通过转让获得嘉禾西城项目的,不是初始开发商,政府的会议纪要明确载明建安公司向恒泰公司转让五一村项目,由恒泰公司接盘,一切问题由恒泰公司承担,该项目所有的工程建设材料均保存在规划局,所有的工程材料都表明该工程是从建安公司转让而来,被告恒泰公司说不是转让不是事实。恒泰公司办理的五证是根据市政府会议纪要的批准取得的,由规划局、土地局、建设局、住房保障局办理的登记备案手续,因此被告所称是唯一的预售主体,原告与建安公司签订协议无效,是不成立的。建安公司对真实性无异议,认可当时约定债务均由建安公司承担,建安公司出售的房屋由建安公司偿还。本院经审查认为,此组证据系相关职能部门准许恒泰公司开发建设“嘉禾西城”居住组团的相关审批手续、许可,颁发时间在2014年7月至9月间,其中商品房预售许可证的颁发时间是2014年9月16日,可以认定“嘉禾西城”的合法开发销售企业为恒泰公司,合法销售时间为2014年9月16日后。3、协议书(2014年6月26日)。证明:恒泰公司接收该项目是经政府批准同意的,只负责支付工程款、安置合法动迁户,其他债权债务由建安公司处理与恒泰公司无关。经庭审质证,原告对此证据真实性无异议,证明问题有异议,提出这份证据可以证明恒泰公司工程项目是从建安公司转让而得,该转让获得了市政府的批准,该协议书和政府纪要是同一天签订的,政府会议纪要批准了建安公司向恒泰转让项目,明确要求恒泰公司承担一切责任,协议书首部写明经政府同意,达成协议,该协议内容不能与政府会议纪要违背,协议书约定甲方的债权债务与乙方无关,甲方自行处理,如是像被告所称,该条款是无效条款。被告证明问题称,项目为郊区政府项目,没有法律依据,不符合事实,郊区政府棚改指挥部是监督机关,监督主要内容是棚户区改造的部分,除此之外的内容是一种房地产开发的商业行为,项目的转让是为了偿还施工单位金鼎建筑公司的债务,金鼎公司与恒泰公司属于关联企业,控制人是一个。被告建安公司无异议。本院经审查认为,此证据系建安公司将其开发承建的尚未取得合法开发建设手续的“嘉禾西城”项目转让给恒泰公司的协议书,协议中约定了恒泰公司承担郊区棚改指挥部安置动迁补助费、回迁门市房价款及安置建安公司在“嘉禾西城”动迁范围内按五一村动迁方案执行的合法的动迁户,同时约定建安公司所有其他债权、债务与恒泰公司无关,建安公司自行处理,该协议由建安公司、恒泰公司、佳木斯市郊区棚改和保障房建设指挥部加盖印章。结合恒泰公司提交的建设用地批准书、规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证,能够证明,在签订该协议时,“嘉禾西城”的所有建设手续尚未获得批准,被告恒泰公司系在该协议签订后,以恒泰公司为主体办理的各项审批手续。4、关于恒泰公司接收佳纺东区棚改项目相关事宜的报告(2014年9月15日)。证明:建安公司没有办理嘉禾西城项目任何手续,建安公司无权转让该项目,恒泰公司接收该项目是经政府同意并将该项目批准恒泰公司开发,并非建安公司将该项目转让给恒泰公司,恒泰公司只承担工程款、多项规费、税金、安置动迁拆迁房,建安公司的债务与恒泰无关,由建安自行处理。经庭审质证,原告对此证据真实性无异议,证明问题有异议,提出该份报告引用的协议书第八款,债权债务与乙方无关,甲方自行处理,该条款是报告中引用的两个被告之间约定的条款,并非郊区政府的决定,郊区政府从来没有决定购买房屋的购房者由建安公司负责,政府在批准时强调的是由受让方恒泰公司来承担。双方协议书是依据政府批准签订的,但会议纪要中明确要求由恒泰公司接盘,一切问题由恒泰公司承担,因此该协议是依据政府要求签订的,违反了要求,该报告属于请示,并没有经过批准。报告中写明如有纠纷通过司法程序解决,可以确定该报告内容不是郊区政府决定的。恒泰公司取得该项目属于转让而来,如建安公司开发行为无效,恒泰公司获取该项目是无效的,根据相关法律规定,原告与被告建安公司签订的购房合同是合法有效的,被告请求确认无效,法院不予支持。被告建安公司无异议,提出由建安公司偿还款项。本院经审查认为,双方当事人对证据的真实性无异议,本院对证据的真实性予以采信。此证据是佳木斯市郊区棚改和保障房建设指挥部于2014年9月15日向佳木斯市城建系统信访突出问题专项治理工作组作出的报告,报告中与本案争议有关的部分为:引用了“协议书”中第八款,即“甲方所有其他债权、债务与乙方无关,由甲方处理”。该项条款系合同双方自愿签署,虽然恒泰公司接手“嘉禾西城”项目是政府协调,但仍应遵循合同约定及当事人自愿原则,在当事人无约定及自愿的情况下,政府不能做出一方当事人承担或不承担的决定。故对原告的异议观点,本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2013年3月20日,原告张佳明与被告建安公司签订房屋《认购协议》,原告认购“嘉禾西城”I栋2单元4层1号商品房,建筑面积74.56平方米,总房款216224元,原告支付房款150000元。在签订认购协议时被告建安公司无“嘉禾西城”项目的任何合法手续,原告签订协议时亦未审查建安公司的合法建设及销售手续。被告建安公司自认其与原告签订认购协议书时,协议中约定的房屋尚未建设,认可其收取原告部分房屋款项150000元并同意返还。2014年6月26日,建安公司与恒泰公司在佳木斯市郊区棚改和保障房建设指挥部监督下签订协议书,协议书约定建安公司将其开发的尚未取得合法开发建设手续的“嘉禾西城”项目转让给恒泰公司,恒泰公司承担郊区棚改指挥部安置动迁补助费、回迁门市房价款及安置建安公司在“嘉禾西城”动迁范围内按五一村动迁方案执行的合法的动迁户,同时约定建安公司所有其他债权、债务与恒泰公司无关,建安公司自行处理,该协议由建安公司、恒泰公司、佳木斯市郊区棚改和保障房建设指挥部加盖印章。在签订该协议时,“嘉禾西城”的所有建设手续尚未办理,被告恒泰公司在该协议签订后,于2014年7至9月,经佳木斯市土地管理局、城乡规划局、住房保障局批准,取得松桦街西侧“嘉禾西城”项目的开发权、建设权、房屋销售权。
本院认为,合法有效的民事活动受法律保护,原告在未尽到合理的审查义务的情况下与被告建安公司签订《认购协议》,其自身存在过失,建安公司在尚未取得任何合法手续的情况下就将其欲开发建设的工程项目在没有建设的情况下销售给原告,其主观存在过错,双方签订的《认购协议》不符合相关法律规定,应认定为无效合同。被告建安公司承认收取原告150000元预购房款,属于无效合同之债,应当由行为人承担后果责任,即建安公司承担返还责任。被告恒泰公司与建安公司签订的协议书第八款,即“甲方所有其他债权、债务与乙方无关,由甲方处理”的条款系合同双方自愿签署,虽然恒泰公司接手“嘉禾西城”项目是政府协调,但仍应遵循合同约定及当事人自愿原则。本案中,原告与被告建安公司的无效合同之债符合第八条的约定,因此被告恒泰公司不应承担给付原告购房款150000元的责任。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定,判决如下:
一、被告建安公司于判决生效后立即返还原告张佳明预购房款150000元;
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费4543元,由被告建安公司承担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
审 判 长  朴雪梅
人民陪审员  夏 威
人民陪审员  吴亚芳

二〇一七年十二月二十六日
书 记 员  张玲玲