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李秀菊与广州市西民物流有限公司、中国对外西北建设工程集团有限公司广东分公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

  • 公布日期: 2018-12-27
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤0605民初19482号
原告:李秀菊,女,1975年11月25日出生,汉族,住云南省临沧市凤庆县。
委托诉讼代理人:陈哲红,广东大同律师事务所律师。
被告:广州市西民物流有限公司,住所地:广东省广州市越秀区。
法定代表人:符建深。
委托诉讼代理人:陈海涛,广东新正律师事务所律师。
委托诉讼代理人:梁劭文,广东新正律师事务所律师。
被告:中国对外西北建设工程集团有限公司广东分公司,住所地:广东省广州市白云区。
负责人:李瑞金。
被告:中国对外西北建设工程集团有限公司,住所地:宁夏回族自治区银川市金凤区。
法定代表人:张宝亮。
原告李秀菊诉被告广州市西民物流有限公司(以下简称“西民公司”)、中国对外西北建设工程集团有限公司广东分公司(以下简称“西北广东分公司”)及中国对外西北建设工程集团有限公司(以下简称“西北公司”)商品房预售合同纠纷一案,本院于2017年12月13日立案后,依法适用普通程序,于2018年4月23日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人陈哲红、被告西民公司的委托诉讼代理人陈海涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告西北建工广东分公司签订的《合作建房合同》;2.被告西民物流返还原告合作建房款321760元;3.被告西民物流向原告支付上述合作建房款占用期间的利息(其中133056元自2014年3月7日起算,88704元自2014年7月5日起算,20000元自2014年11月26日起算,80000元自2014年12月31日起算,按银行同期同类贷款利率标准计至实际清偿之日止);4.被告西北建工、西北建工广东分公司对西民物流应付款项承担连带清偿责任;5.本案诉讼费用由三被告承担。
事实和理由,被告西民公司经营管理位于佛山市南海区穗盐东路2号的佛山市南海区大沥镇XX村XX股份合作社商业楼A栋,又称XX公馆项目(现已更名为西民创客园,下简称“涉讼项目”)。2013年12月1日,被告西民公司出具《授权书》委托被告西北广东分公司全权负责涉讼项目的宣传、策划、管理、销售等全部事宜,授权期限自2013年12月1日至2014年12月30日。2014年3月10日,被告(甲方)西北广东分公司与原告(乙方)签订《合作建房合同》(下简称“涉讼合同”),约定:甲乙双方合作建房,乙方分期支付甲方合作建房款总款443520元后,享有涉讼项目A栋首层A9号商铺的合法使用权、收益权、处分权,使用年限为约23年(2014年12月31日至2038年8月30日止),甲方定于2014年12月30日前完成合作建房工程,工程完工后十天内甲方书面、电话通知乙方收楼,双方现场交接房屋。涉讼合同还对建房建设标准、合作方式、房屋选定及出资、交楼验收、违约责任等方面作了详细约定。签订涉讼合同时,被告西北广东分公司向原告出示了《授权书》,告知原告,其是代表被告西民公司签订合同,涉讼项目是由被告西民公司经营管理,被告西北广东分公司是受被告西民公司委托进行推广及销售的。涉讼合同签订后,原告按照约定支付合作建房款,并分别于2014年3月6日支付133056元,2014年7月4日支付88704元,2014年11月25日支付20000元,2014年12月30日支付80000元,上述共计已支付321760元,被告西北广东分公司均已向原告出具了收款收据。涉讼项目建成后,原告向被告西民公司要求收楼,西民公司明确答复原告不予收楼,也不予退款,并要求原告通过法律途径解决争议。经原告到涉讼项目现场了解,被告西民公司已将涉讼房屋对外销售,原告已无可能收楼。综上,原告认为,被告西民公司授权被告西北广东分公司与原告签订的涉讼合同已无法继续履行,原告的合同根本目的已无法实现,导致合同无法继续履行的过错在于被告西民公司,被告西民公司作为委托方,故意违约,应承担合同解除的法律后果,返还原告已支付的合作建房款及利息。且被告西北广东分公司作为西民公司的受托人,是根据西民公司的授权,以西北广东分公司的名义在授权范围内,与原告签订了涉讼合同,根据《合同法》第四百零二条、四百零三条的规定,涉讼合同直接约束西民公司,原告可以向被告西民公司主张权利。被告西民公司为了获取更大的利益才拒不交楼,并将涉讼房屋以涉讼合同约定价格的两倍以上另行销售,故被告西民公司应承担违约责任,向原告支付利息。被告西北建工作为西北广东分公司的总公司,根据《公司法》第十四条的规定,应承担连带责任。
被告西民公司辩称,第一,西民公司与各原告并无合同关系,各原告是与西北广东分公司签订的合同,并非直接与西民公司签订的合同,西民公司不是合同的相对方,亦未收到各案原告交纳的购房款,故不存在返还购房款的问题,即使需要返还购房款,也应当由收取该笔款项的西北建工广东分公司承担。第二,西民公司同样认为,原告提交的《合作建房合同》是无效合同,无效的理由是西民公司从未授权西北广东分公司对外签订《合作建房协议》,委托书也不是西民公司出具的,这一情况在维稳办等部门介入调查时,西民公司也作出了明确的声明,在西民公司庭前核对证据材料时,对于原告持有授权书原件的情况,西民公司认为不合常理,当时维稳办介入调查时,已经销毁,故不可能留有原告。在马岩一案中提交的《合作建房合同》中有一份委托书的复印件,该份复印件与原告现持有的原件有明显不同。第三,除非当事人有相关约定,否则法律对连带责任的承担有严格的规定,既然原告是与西北广东分公司签订的合同,西民公司也没有委托西北广东分公司,故西民公司并不需要承担连带责任。第四,原告的诉请已经超过了诉讼时效,原告早在2014年底已经知情,而原告直至2017年年底才提起诉讼,已经超过了诉讼时效。
被告西北广东分公司、西北公司没有答辩。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据,本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议或对其真实性有异议的证据,本院认定如下:1.原告提交的《合作建房合同》、收款收据及转款依据为原件,证据间可相互印证,本院予以确认;2.其余证据本院综合进行认定。
综合采信的证据及当事人的陈述,本院确认如下事实:
西北广东分公司为西北公司的分公司。
原告持有一份盖具西民公司印章的《授权书》,授权西北广东分公司在XX公馆项目中全权负责宣传、策划、管理、销售等全部事宜。
2014年3月10日,西北广东分公司(甲方)与原告(乙方)签订《合作建房合同》,约定甲方先行垫支部分启动资金,乙方同意参与合作建房后选择相应楼层的房屋,按照定价支付合作资金,由甲方统一管理直至施工工程竣工,相应房屋交付乙方使用;甲方确认乙方为合作建房的本合同约定房屋使用权人,房屋使用年限从2014年12月30日至2038年8月30日止,期满后物业所有权归属甲方的有;在双方签署的合作建房合同的房屋使用期限满后,根据东秀村碧华股份经济社所签订的土地租赁合同条款与相关政策,制订相应续约条款,由甲方办理并承担乙方房屋由2038年8月30日至2053年8月30日止的承租、续约的所有费用;乙方确认选择房屋为A栋首层A9号房,出资合作建房总款443520元;签订合同后7天内乙方支付甲方第一期合作建房款133056元;乙方所选定房屋主体结构的三层完成后,以甲方电话通知7天内乙方支付甲方第二期合作建房款133056元;乙方所选定房屋主体结构的六层封顶完成后,以甲方电话通知7天内乙方支付甲方第三期合作建房款133056元;工程完工后,房屋交收前乙方支付甲方剩余的全部合作建房款44352元;甲方定于2014年12月30日前完成合作建房工程,工程完工十天内甲方书面、电话通知乙方收楼,双方现场交接房屋;甲方确认乙方房屋使用权,乙方知悉合作建房的用地性质、规划情况,乙方不得以办理产权契证为由引起任何纠纷,否则视为乙方单方违约,并承担由此引起的所有责任及费用;等等。合同附有涉讼项目土地使用权证及建设工程规划许可证,土地使用权人为佛山市南海区大沥镇XX村XX股份合作经济社。
西北广东分公司于2014年3月6日开具收据,确认收到原告第一期款133056元。西北广东分公司于2014年7月4日开具收据,确认收到原告第二期款88704元。西北广东分公司于2014年11月25日开具收据,确认收到原告第三期部分款(补曾志明手写收据)20000元。西北广东分公司于2014年12月26日开具收据,确认收到原告第三期部分款80000元。
2016年9月16日,西民公司以登报方式向大沥镇XX村XX股份经济社(XX地段)商业楼A栋各合作建房人发出《通知函》,合作建房人与西北广东分公司签订的《合作建房合同》,由于该公司的原因导致合同已无法履行,西民公司承接A栋房屋的验收工作和其他善后工作。
本院认为,《合作建房合同》约定原告支付一定价款,分配固定房屋,实质由被告起建房屋出售予原告,为商品房预售合同。无论西民公司还是西北公司,均不具备房地产开发企业资质;无任何证据反映涉讼楼宇办理分层分户可独立销售的规划报建手续,亦没有任何预售许可,《合作建房合同》违反法律强制性规定,依法无效。无效合同自始没有法律约束力,原告请求解除合同的主张本院不予支持。
合同无效,西北广东分公司收取的款项应退还予原告。西北广东分公司应返还合共321760元予原告。原告清楚了解涉讼房屋状况仍签订合同,致合同无效双方均存在过错,相应损失双方各自承担,原告请求计付利息的主张本院不予支持。分公司不具有法人资格,西北广东分公司的民事责任由西北公司承担。无论西民公司有否授权西北广东分公司,西民公司承诺承接涉讼楼宇的相关事宜,原告请求西民公司承担责任的主张本院予以支持。为此,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《商品房销售管理办法》第六条、第十二条的规定,判决如下:
一、中国对外西北建设工程集团有限公司广东分公司、中国对外西北建设工程集团有限公司、广州市西民物流有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还321760元予李秀菊;
二、驳回李秀菊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7952.8元(原告已预交),由原告负担1826.4元,由三被告负担6126.4元。原告多预交诉讼费的6126.4元,在本判决生效后经原告书面申请,本院予以退还。被告负担的部分,应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳,逾期交纳的,本院依法强制执行。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 员  招伟妍
人民陪审员  甘湛虹
人民陪审员  黄艳滨

二〇一八年五月二十四日
书 记 员  李 慧