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蔡相东与初晓东房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

  • 公布日期: 2017-07-26
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤0304民初12122号
原告:蔡相东,男,汉族,1983年2月11日出生,住址深圳市龙岗区。
委托代理人:汪君业,北京市大成(深圳)律师事务所律师。
被告:初晓东,男,汉族,1972年5月25日出生,住址深圳市福田区。
上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年5月20日受理后,依法组成合议庭,于2016年10月25日公开开庭进行了审理,原告的委托代理人汪君业到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称,原告与被告于2016年1月25日签署《房地产买卖合同》,就购买深圳巿福田区香梅路某隆星苑B-1008房产迖成一致。拫据该合同第二十条备注条款约定:“卖方(被告)如在2016年3月1日前收到该物业全款时,则卖方须退还买方(原告)房款4万元”。并且,合同第九条约定,“买卖双方交楼日期为卖方收齐全部房款(不含交房保证金、赎楼余款)之日起两日内或另约定为收到全部房款一个月内。交楼前卖方须付清一切有关该物业之杂费……”。合同签署当天,即1月25日原告向被告支付合同定金26万元,次日1月26日支付购房首期款154万元,2月29日转账支付购房尾款357万元。至此,原告已全部付清购房款共计537万元。其后,原告向被告多次催促办理交房手续,要求退还约定房款4万元,结清前期水电、物业等前期一切杂费,但被告至今拒之不理,怠于履行应尽义务。根据《房地产买卖合同》第十六条约定,被告应当以转让成交价537万元为基数,按日万分之四承担违约责任。为依法维护合法权益,原告依法向法院提起诉讼,请求法院判令:1、被告返还原告4万元;2、被告向原告交楼,按照房地产买卖合同的约定与原告办理房产交接手续,并付清有关该物业的一切杂费(包括水、电、煤气、电话、电视、上网、管理费等,约合计1000元,具体以交楼时产生的实际金额为准);3、被告以转让成交价537万元为基数,按日万分之四向原告支付延期履行合同违约金,自2016年3月1日起算至被告付清款项且双方办理完毕交接手续之日止;暂计至2016年5月20日为17.4万元;4、本案诉讼费用由被告承担。
被告未答辩,开庭时缺席。
经审理查明,2016年1月25日,原告(买方)与被告(卖方)签署《房地产买卖合同》约定,被告将其名下位于深圳市福田区香梅路某隆星苑B-1008的房产(下称涉案房产)以537万元的价格转让给原告,买方在签署合同时向卖方支付定金26万元;买方向银行按揭贷款支付购房款;买方应于约定的应付首期房款之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料,卖方有义务配合办理相关手续;银行承诺贷款金额不足的部分,在银行出具贷款承诺书后3个工作日内,买方应多退少补;双方应于银行出具贷款承诺书之日起三日内签署《深圳市二手房买卖合同》,并办理递件过户手续,在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日内,买卖双方须到国土局等相关部门领取房地产证并按约定缴纳税费;物业没有设定抵押;买卖双方协商同意在购房定金或其他购房款中预留2000元作为物业的交房保证金,交由居间方托管;在完成产权转移登记后卖方实际交付房地产时进行结算,居间方在双方办妥交接手续后将该款退回卖方,如卖方未完成前述交接手续,则居间方有权将该保证金冲抵卖方应支付的物业欠费等款项后多退少补;买卖双方约定交楼日期为卖方收齐全部房款之日起两日内或收到全部房款1个月内;卖方须付清一切有关物业之杂费(包括但不限于水、电、煤气、电话、有线或数字电视、上网、管理等费用)。如买方未按照合同约定的期限履行义务,卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同;如卖方没有按照合同约定的期限履行义务,卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。此外,双方在合同上备注约定,卖方附送涉案房产内固定装修及固定入墙家私电器,卖方如2016年3月1日前收到该物业全部房款,则卖方须在收到全部房款后三日内向买方退还买方房款4万元,如逾期则卖方不予退还。如买方未能在5日内到银行做资金监管,则卖方没收定金,合同解除。
2016年1月25日,原告向被告支付定金26万元,被告出具了相应收据。1月26日,双方办理了资金托管,原告向监管账户转账支付了监管款154万元。原告与被告于2016年2月3日在国土部门办理了涉案房产的过户登记,涉案房产实际于2016年2月14日登记至原告名下。2016年2月17日,监管款154万元划转至被告账户。2016年2月29日,中国建设银行发放了357万元的贷款。至此,原告已经付清全部房款共计537万元。涉案房产此后虽经原告多次催促,被告拒不退还约定的房款4万元、办理交房手续及结清前期水电、物业等前期一切杂费。居间方后将被告预留的2000元交房保证金支付给原告。原告后于2016年6月1日在物业公司在场的情况下通过换锁自行进入涉案房产,至今无法联系上被告。
另查,原告为证实被告拖欠的物业管理费、水电费等费用,向本院提交了涉案房产的物业公司发出的催款通知书,通知书载明截止2016年6月10日,涉案房产拖欠管理费、水费等费用合计1260.05元。2015年10月2日至2016年6月1日期间的电费共计367.20元的电费通知单、2016年4、5月份的天然气213.50元的明细单予以佐证。
庭审后,原告于2016年11月24日出具《情况说明》称,其已至物业管理处、供电局、燃气公司等部门采取其他方式强制完成了有关过户手续,并且替被告垫付了其应付的杂费共1762.26元,其中物业管理费1024元、水费70元、本体基金98.55元、垃圾处理费67.50元、电费367.20元、燃气费114.11元、过户费20元。原告同时提交了物业公司于2016年11月16日开具的2016年2月至11月管理费、2016年1月至10月水费等费用共计2346.52元的《收款收据》、20元过户费的《收款收据》以及燃气集团开具的历史气费为143.50元的发票及银联消费小票、526.86元的电费转账凭证予以佐证。
本院认为,原告与被告之间成立合法有效的房屋买卖合同关系。原告已于2016年6月1日接收了涉案房产并于2016年11月中旬办理了水电费等费用的过户手续,本院予以确认。涉案房产于2016年2月14日转移登记至原告名下,被告实际于2016年2月29日足额收取了购房款537万元,被告未按合同约定在收到全部购房款一个月内即2016年3月29日前向原告交楼并办理水电煤气等的过户手续,被告构成根本违约,原告有权按合同约定向被告收取成交价日万分之四的违约金。关于违约金的计算基数及截止日期,合同约定的购房款为537万元,但合同约定如被告在2016年3月1日前收到涉案房产的全部购房款,则被告需向原告退还房款4万元,被告实际于2015年2月29日足额收取了全部购房款,无论被告是否实际向原告返还该4万元,在合同约定的返还款项的条件已成就的情况下,涉案房产的购房款实际应变更为533万元。原告请求以537万元为基数计算违约金,本院不予支持。返还4万元购房款的条款为被告给予原告在限定时间前付款的额外优惠,该返还款项并非卖方即被告必定履行的义务,亦非房屋买卖合同的主要义务,虽然被告目前仍未向原告返还该款项,但不能以被告未返还该款项为由要求被告承担成交价日万分之四的违约金。被告逾期未向原告返还该4万元,仍构成违约,本院酌定被告自收到全部购房款之日的次日即2016年3月1日起按人民银行同期贷款利率向原告支付利息至实际清偿之日止。原告于2016年6月1日实际接收涉案房产,并在庭审后于2016年11月中旬自行办理了涉案房产的水电、物业等的过户手续。合同虽约定被告应配合原告办理相关水电等费用的过户手续等随附义务,但原告实际于2016年6月1日自行将涉案房产的锁换掉并接收涉案房产,此时原告亦可自行办理相关费用的过户手续,原告怠于办理相关费用过户的责任,不应由被告承担。被告应向原告支付迟延交房即2016年3月30日至6月1日期间的按533万元为计算基数按日万分之四计算的迟延履行违约金136448元(533万元×0.4‰×64),对原告主张违约金计算基数及时间有误的部分,本院予以纠正。关于水电费、管理费等费用,原告确认被告留存的2000元交房保证金已由中介公司支付给了原告,而该保证金足以抵扣原告代被告缴纳的相关费用,对原告请求被告支付的该部分费用,本院亦不予支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:
一、被告初晓东应于本判决生效之日起十日内向原告蔡相东返还购房款40000元并支付利息(按中国人民银行同期贷款利率自2016年3月1日计算至实际清偿之日止);
二、被告初晓东应于本判决生效之日起十日内向原告蔡相东支付迟延履行违约金136448元;
三、驳回原告蔡相东的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4525元(已由原告预交),由原告负担825元,被告负担3700元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院提交上诉状及副本,并按规定预交上诉费,上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长  肖 英
人民陪审员  侯媛蓉
人民陪审员  高 兰

二〇一六年十一月二十五日
书 记 员  李锐珊
附法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。