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吕伟与江苏怡华投资有限公司徐州分公司、江苏怡华投资有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

  • 公布日期: 2014-12-26
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)徐民终字第03748号
上诉人(原审被告)江苏怡华投资有限公司徐州分公司,住所地徐州市贾汪区工商路181号。
负责人丁恩林,该公司经理。
委托代理人吴皓,江苏彭淮律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)吕伟。
委托代理人魏加高,江苏它石律师事务所律师。
原审被告江苏怡华投资有限公司,住所地扬州市秋雨东路4号四楼。
法定代表人丁国铭,该公司总经理。
上诉人江苏怡华投资有限公司徐州分公司(以下简称怡华徐州分公司)因与被上诉人吕伟、原审被告江苏怡华投资有限公司(以下简称怡华公司)商品房销售合同纠纷一案,不服徐州市贾汪区人民法院(2014)贾民初字第0419号民事判决,向本院提出上诉。本院于2014年10月14日立案受理后,依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人怡华徐州分公司及其委托代理人吴皓,被上诉人吕伟及其委托代理人魏加高到庭参加诉讼,原审被告怡华公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明,2011年8月12日,吕伟与怡华徐州分公司签订《商品房买卖合同》一份,约定:吕伟购买怡华徐州分公司位于工商北路西侧锦城佳苑第3幢1单元101号商品房一幢,该商品房的用途为住宅,属混合结构,层高2.8米,建筑面积共117.28平方米,其中套内面积104.45平方米。按套计算该商品房总价款为(人民币)292094元。付款方式为买受人已付房款146090元,贷款146000元,尾款于签订商品房之日一月内交清。买受人逾期付款的,逾期在7日内,自本合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之4的违约金,合同该继续履行。逾期超过7日的,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之4的违约金。出卖人应在2011年12月28日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将取得商品住宅交付使用批准文件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的,逾期超过7日后,买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交房款万分之4的违约金。
吕伟分别于2011年11月3日、2011年8月12日向怡华徐州分公司两次缴纳购房款146000元、146094.05元,共计292094.05元。
2014年3月17日,吕伟诉至原审法院,依法请求判令1、怡华徐州分公司直接向吕伟承担违约金93937.4元;2、怡华公司对此违约金承担连带补充责任或共同承担违约责任;3、本案的诉讼费用由对方承担。
怡华徐州分公司、怡华公司一审中共同答辩称,一、吕伟的主张无事实及法律依据。根据徐州市建筑行业的惯例,房产商只要具备实质的交付条件就可以通知业主上房。怡华徐州分公司开发的小区已具备实质交房条件,并于2012年5月份已经通知吕伟及该小区内的其他业主前来上房,大部分业主接到通知后已经上房,吕伟一直未来办理上房及交房手续,由于吕伟没有按期上房所造成的损失不应由怡华徐州分公司、怡华公司来承担。二、吕伟的诉讼请求已超过诉讼时效,即使法院判决二公司应承担违约责任,吕伟主张的违约金数额也过高,法律规定违约金不应高于实际损失的30%,且违约金应按照该案房屋的同地段同类房屋的租金计算。三、吕伟于2011年11月3日付清尾款已逾期支付50天,应在吕伟主张的违约金内扣除其逾期支付的违约金2921.88元。综上,请求法院依法驳回吕伟的诉讼请求。
原审法院认为,双方当事人签订的商品房合同不违反法律法规的规定,系当事人的真实意思表示,法院予以确认。吕伟按照合同约定,履行了相关合同义务,但怡华徐州分公司未按时交付房屋的行为,已构成违约,依法应承担相应的违约责任。庭审中,怡华徐州分公司辩称已经具备实质的交房条件,不应承担违约责任,但怡华徐州分公司提交的其他业主缴纳物业管理费的收据,其内容不能证明房屋已具备上房条件的主张,故其辩称不予采信;吕伟要求怡华徐州分公司承担违约金,自2011年12月29日至2014年3月12日,共804天,法院予以支持,故怡华徐州分公司应当承担给付违约金的合同义务,每天应按照已交房价款的万分之四来计算,即93937.4元(292094元×0.0004×804天)。怡华徐州分公司主张应扣除吕伟逾期支付房款的违约金2921.88元,可另行主张。因分公司不具有法人资格,其民事责任由公司承担,故本案赔偿责任应由怡华公司承担。原审法院遂判决:怡华公司于判决生效后十日内给付吕伟购房违约金93937.4元。
上诉人怡华徐州分公司不服上述民事判决,向本院提起上诉称,一、一审认定上诉人不具备交房条件的事实错误。上诉人开发的小区于2012年5月已经施工完毕,相应的水、电、燃气、绿化、道路等一切配套设施齐全,业主完全可以上房入住。根据徐州市贾汪区建筑行业的惯例,房屋只要具备实质的交付条件就可通知业主上房。上诉人开发的小区于2012年5月已具备实质条件交房,亦通知了被上诉人及该小区内的其他业主前来上房,大部分业主接到通知后已经上房并入住。因此上诉人认为计算逾期交房违约金的期限应当从2011年12月29日计算至2012年5月份止。二、一审判决违约金过高。上诉人与被上诉人于2011年8月12日签订的商品房销售合同合法有效,但对于逾期交房每天应按已交房价款的万分之四来计算逾期交房违约金实属违约金约定过高,一审判决的违约金已高达总房款的32%。根据《合同法》第114条、《合同法司法解释二》第29条之规定,上诉人认为本案逾期交房违约金应按上诉人逾期交房给被上诉人造成的实际损失结合公平原则计算,违约金不应高于造成实际损失的30%。由于这几年房价的持续上涨,该案房屋增值较大,因此被上诉人不存在该案房屋交易利益的损失。逾期交房造成的损失只是被上诉人未能占有、使用该房屋的利益损失,该利益损失可表现为该房屋的租金的损失。对于被上诉人的损失完全可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定确定。一审中上诉人已申请法院委托评估机构对该案房屋同地段同类房屋的租金进行评估,但未被准许。三、一审判决没有考虑到被上诉人的部分肃清已过诉讼时效。商品房销售合同约定的交房日期为2011年12月28日,原告于2014年3月17日才向法院起诉,因此被上诉人主张2012年3月17日之前产生的违约金的诉请已过诉讼时效,这部分费用不应由被上诉人承担。
被上诉人吕伟坚持原审答辩意见,请求二审驳回上诉人的诉请。
原审被告怡华公司未到庭参加诉讼,亦未提交书面意见。
经双方当事人确认,本案二审期间的争议焦点为:1、上诉人的上诉主体是否适格2、一审判决违约金是否过高,上诉人是否存在逾期交房的违约责任。被上诉人的一审诉讼是否超过诉讼时效。
二审期间双方当事人均未提供新证据。
本院认为,一审判决怡华公司承担民事责任,并未判令上诉人怡华徐州分公司承担民事责任。一审判决送达后,上诉人怡华徐州分公司提起上诉,对于一审判决应当由怡华公司承担的违约金数额认为过高。但是对于该违约金上诉人并不需要承担责任,需要承担责任的怡华公司并未就一审判决的内容提起上诉。即本案一审判决的权利人及义务人对于一审判决内容均无异议的情况下,上诉人的上诉没有法律依据,本院对于上诉人的上诉请求不予审查。
综上,上诉人的上诉请求不能成立,本院不予支持。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审诉讼费用2148元,由上诉人江苏怡华投资有限公司徐州分公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长  单雪晴
代理审判员  袁 菊
代理审判员  李 琳

二〇一四年十二月十六日
书 记 员  王晓刚