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江西盛发房地产开发有限公司、朱良辉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

  • 公布日期: 2017-12-23
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)赣07民终2434号
上诉人(原审被告):江西盛发房地产开发有限公司,住所地兴国县潋江镇平川大道。
法定代表人:李盛桂,系该公司经理。
委托诉讼代理人:李逢露,江西南芳(兴国)律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):朱良辉,男,1984年12月19日生,汉族,江西省兴国县人,住兴国县。
被上诉人(原审原告):王小燕,女,1987年4月14日生,汉族,江西省兴国县人,住兴国县。
上诉人江西盛发房地产开发有限公司(以下简称”盛发公司”)因与被上诉人朱良辉、王小燕房屋买卖合同纠纷一案,不服兴国县人民法院(2017)赣0732民初929号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。
盛发公司上诉请求:依法撤销一审判决第一、二项,驳回被上诉人一审诉讼请求,或将本案发回重审,本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由如下:1、上诉人延期交房存在合同约定的可以据以延期的特殊原因,存在天气异常导致的内涝及居民阻挠施工原因,不应承担逾期交房的违约责任。2、上诉人无义务为被上诉人将塑钢中空双层玻璃换成铝合金中空双层玻璃窗。上诉人提交的深圳市中泰华翰建筑设计有限公司的设计通知单及证人证言足以证明塑钢中空双层玻璃完全能够达到约定的质量标准,不构成违约。
朱良辉、王小燕答辩称,1、内涝不属于合同约定的不可抗力,居民阻挠施工的时间在2014年5月份,而本案双方的合同签订时间是2015年7月份,该上诉理由不充分。2、关于玻璃窗的问题,上诉人一审证人严某、邓某的房子是上诉人抵押给他们的,邓红卫的房子也已出售,他们的证言不真实。
朱良辉、王小燕向一审法院提出诉讼请求:1、判令被告支付原告因迟延交付房屋之违约金19947元;2、判令被告按合同换回铝合金中空双层玻璃窗;3、判令被告支付原告因未及时办妥产权转移登记手续之违约金6100元;4、判令被告退回原告已交物业管理费991元;5、判令被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实:2015年7月6日,原告朱良辉与被告江西盛发房地产开发有限公司签订《赣州市商品房买卖合同》,由原告朱良辉购买被告江西盛发房地产开发有限公司开发的”滨XX府”16号楼161801号商品房,房屋总价为610000元,原告王小燕为房屋共有人。合同第八条约定:出卖人应当在2015年12月31日前,将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的条件的房屋交付给买受人。如遇下列特殊原因,出卖人可据实予以延期,1、遭遇不可抗力因素影响工期,且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的,2、非出卖人原因造成的工期延误(国家政策法规变化调整,规划、设计、质检、房产等政府行为,相关政府部门审批有关事项发生延迟、变更,政府要求停工或验收不能完成的;市政配套设施如自来水、供电部门等安装验收发生延迟的;异常天气;买受人未履行合同约定的)。合同第九条约定:除本合同第八条规定的特殊情况以外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,逾期不超过60日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行。逾期超过60日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款,并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,但经双方约定该违约金的金额累计不超过壹万元。合同第十三条约定:双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件二,如为精装修房,双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容。出卖人交付的商品房,应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的,出卖人应按交付时市场价格补偿装饰、设备差价,并承担违约责任如下:2.出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件二:一)的标准。未达标部分由出卖人整改完善,但完善期间不视为出卖人违约。若买受人对商品房的装饰、设备标准有异议,买受人应在房屋交接时提出,否则视为对装饰、设备标准的认可。合同附件二:一、装饰、设施项目及标准约定:窗:铝合金中空双层玻璃窗。合同第十七条约定:出卖人负责办理该商品房及其建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共享设施和物业管理用房等房屋所有权的初始登记。初始登记后的转移登记,买受人可以自行申请办理可以委托出卖人申请办理。双方约定按下列第(1)种方式处理。(1)买受人委托出卖人申请办理该商品房转移登记的,在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下,出卖人应在该商品房交付使用后270日内办妥产权转移登记手续,取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人未在上述约定时间内取得该商品房《房屋所有权证》,双方同意按照下列约定处理:逾期超过270日后,买受人不退房,出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。合同第二十二条约定:本合同签订前,出卖人依法已选聘江西盛发物业管理责任有限公司对该商品房所在项目进行前期物业服务,并已签订了《前期物业服务合同》,买受人已经阅读并认可该合同。另查明,合同签订后,原告按约支付了全部购房款606991.27元。滨XX府16号楼至19号楼及地下室项目于2016年1月22日竣工验收合格,于2016年11月11日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。被告江西盛发房地产开发有限公司于2016年7月4日将16号楼161801号商品房交付原告。
一审法院认为,本案争议的焦点是:一、被告江西盛发房地产开发有限公司迟延交付房屋是否构成违约,若构成违约,如何承担违约责任。首先,《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定,”房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”滨XX府16号楼至19号楼及地下室项目竣工验收时间是2016年1月22日,房屋实际交付时间是2016年7月4日,房屋交付是在竣工验收合格后,未违反法律禁止性规定,虽未取得竣工验收备案表,但不影响交付行为的法律效力。合同约定取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是交付房屋的条件之一,交付房屋时原告应当查看是否取得竣工验收备案表,若不具备交付条件,原告可以拒绝接收房屋,原告未拒绝,交付行为有效。原告主张房屋系被告强行交付,但未提供证据加以证明,不予采信。房屋交付时间是2016年7月4日,而合同约定的交付时间是2015年12月31日,被告确属迟延交付房屋。其次,是否存在合同约定的可以延期交付的事由。被告对此提出以下的抗辩理由:第一是市政配套设施安装验收发生延迟。2015年3月3日”滨XX府”等楼盘联合向兴国县委提出书面请求,请求在2015年4月底前将自来水主管、电主线配送到各盘楼。此外,因市政配套设施(将军大道地下管道设施)排水不畅导致内涝,当地居民从2014年5月开始阻挠被告施工。而原、被告签订合同的时间是2015年7月6日,以上可能导致迟延交付房屋的事由已发生,被告应合理预计处理上述情况的时间从而确定房屋交付时间,故该抗辩不能成立。第二是异常天气。被告提供兴国县气象局的证明,证明2013年11月1日至2016年7月31日大于等于10.0mm的降水日数为166天。该证明从2013年11月1日起计算降水日,而非从合同签订后计算,且大于等于10.0mm降水是否会影响被告工地的施工无法证实,故该抗辩不能成立。第三是政府行为。2014年兴国广电局等三家单位联合下文要求新建小区应具备直接开通数字电视的条件,接入数字电视是原合同没有约定的新增项目,但安装数字电视配套设施并不必然导致整个工程的延误,被告也未提供证据证明因为安装数字电视配套设施导致了工期延误,且该文件是2014年下发,签订合同时被告应合理预计安装数字电视配套设施的时间从而确定房屋交付时间,故该抗辩不能成立。因此,不存在合同约定的可以延期交付的事由,被告迟延交付房屋构成违约。最后,根据合同约定,被告应从交付期限的第二天(2016年1月1日)起至实际交付之日(2016年7月4日)止(共186日)按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金,共计11290.04元(606991.27元×0.0001×186),但违约金的金额累计不超过10000元,因此,被告应向原告支付房屋迟延交付的违约金10000元。二、被告将合同约定的铝合金中空双层玻璃窗更换成塑钢中空双层玻璃窗是否构成违约,若构成违约,如何承担违约责任。首先,被告对更换窗户框料不持异议,但提出以下的抗辩理由:第一是更换后的窗户质量优于约定的窗户质量。被告提供深圳市中泰华翰建筑设计有限公司的设计更改通知单,通知单只载明塑料框料的各项节能物理性能比普通铝合金框好,不能证明塑钢中空双层玻璃窗质量优于铝合金中空双层玻璃窗,且质量优劣不能成为违约的理由,故该抗辩不能成立。第二是原、被告协议一致同意更换窗户框料且对产生的差价进行了补偿。被告申请了证人严某、邓某出庭作证,并提供了原告朱良辉签属的个人授权委托书及工程款收据,证人证言只能证明被告与二位证人对更换窗户框料协商一致,不能证明被告与原告也进行了协商。个人授权委托书及工程款收据不能证明因更换窗户框料被告在浇筑费上对原告进行了补偿,且个人授权委托书的受托人以及工程款收据的出具人均是江西盛发物业管理有限责任公司,而非被告。故该抗辩不能成立。被告将合同约定的铝合金中空双层玻璃窗更换成塑钢中空双层玻璃窗构成违约。其次,根据合同约定,对达不到约定的装饰、设备标准的,被告应按交付时市场价格补偿装饰、设备差价,并承担违约责任如下:未达标部分由出卖人整改完善。更换回合同约定的玻璃窗即是对未达标部分的整改完善。因此,原告要求按合同约定换回铝合金中空双层玻璃窗的诉讼请求,予以支持。三、被告是否存在逾期办理房屋产权转移登记手续的情形。房屋交付时间为2016年7月4日,根据合同约定,被告应在商品房交付使用后270日内办妥产权转移登记手续,即2017年3月31日前,被告为原告办理房屋产权转移登记手续的时间是2017年3月2日,因此被告没有逾期办理房屋产权转移登记手续,不构成违约。四、原告能否要求被告退回已交纳的物业管理费。滨XX府项目的前期物业服务公司是江西盛发物业管理有限责任公司,原告的物业费是江西盛发物业管理有限责任公司收取,因此,原告要求被告退回已交纳物业管理费的诉讼请求,不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条之规定,判决如下:一、被告江西盛发房地产开发有限公司支付原告朱良辉、王小燕因迟延交付房屋之违约金10000元;二、被告江西盛发房地产开发有限公司将原告朱良辉、王小燕购买的滨XX府16号楼161801号商品房中的塑钢中空双层玻璃窗更换成合同约定的铝合金中空双层玻璃窗;三、驳回原告朱良辉、王小燕的其他诉讼请求。本案所涉给付内容,限被告于本判决生效后二十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费238元,由被告江西盛发房地产开发有限公司负担100元,其余由原告朱良辉、王小燕自负。
本院二审期间,双方当事人均未提交新的证据。
二审认定的事实与一审判决查明的事实一致。
本院认为,《中华人民共和国合同法》第六十条规定:”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”;第一百零七条规定:”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中,双方合同第八条约定如下:上诉人应当在2015年12月31日前,将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的条件的房屋交付给买受人。如遇下列特殊原因,上诉人可据实予以延期,1、遭遇不可抗力因素影响工期,且在发生之日起30日内告知买受人的,2、非出卖人原因造成的工期延误(国家政策法规变化调整,规划、设计、质检、房产等政府行为,相关政府部门审批有关事项发生延迟、变更,政府要求停工或验收不能完成的;市政配套设施如自来水、供电部门等安装验收发生延迟的;异常天气;买受人未履行合同约定的);双方合同第十三条及合同附件二约定:装饰、设施项目及标准约定窗户为铝合金中空双层玻璃窗。上诉人认为存在内涝及居民阻挠施工的因素,但未达到合同约定的不可抗力程度,且上诉人也未按照合同约定及时告知被上诉人,不能成为其延期的理由。上诉人认为实际安装的塑钢玻璃可以达到合同约定的质量标准,但确实存在未按合同约定安装铝合金双层玻璃的事实,属于履行合同义务不符合约定的情形,应当承担相应的违约责任。
综上所述,原审判决认定事实清楚,适用法律及处理正确,应予维持。上诉人的上诉理由不能成立,本院不予支持。故,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费50元,由上诉人江西盛发房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长  赖国东
审 判 员  郑小兵
审 判 员  王阿婷

二〇一七年十月十二日
书 记 员  王 佳
代理书记员  曾 慧