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邵民与徐州天龙食品综合市场管理有限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书

  • 公布日期: 2017-02-13
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏03民终3936号
上诉人(原审被告,反诉原告):徐州天龙食品综合市场管理有限责任公司,住所地徐州市淮海食品城天龙食品综合市场南2楼。
法定代表人:郭建川,该公司经理。
委托诉讼代理人:贾荣玉,江苏宁致律师事务所律师。
被上诉人(原审原告,反诉被告):邵民,男,1973年7月6日生,汉族,住徐州市云龙区。
委托诉讼代理人:贾德松,江苏捷强律师事务所律师。
上诉人徐州天龙食品综合市场管理有限责任公司(以下简称天龙公司)因与被上诉人邵民租赁合同纠纷一案,不服徐州市云龙区人民法院(2015)云民初字第1313号民事判决,向本院提起上诉。本院立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人天龙公司的委托诉讼代理人贾荣玉,被上诉人邵民及其委托诉讼代理人贾德松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人天龙公司的上诉请求:1、撤销原判,改判驳回上诉人一审诉讼请求,支持上诉人的反诉请求,并由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由:1、一审法院严重违反法定程序。被上诉人不能举证证明交纳了租金,应当承担举证不能的法律后果,一审法院不应依职权联系天龙公司的前任法定代表人王德强,且王德强的电话记录违反了证据的相关法律规定。2、一审判决认定事实不清。被上诉人邵民起诉时,诉争的广告牌全部张贴了相关广告,表明邵民仍在使用广告牌。同时,邵民违反合同约定,扩大了广告牌的面积。王德强在2013年6月从上诉人处离职,即使被上诉人在王德强任职期间交清了租赁费,2013年6月后也没有交清。
被上诉人邵民答辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求依法维持。
邵民向一审法院起诉请求:1、解除合同;2、天龙公司承担违约金10万元、赔偿损失28万元(其中包括广告位建设费用10万元、赔偿第三方违约金10万元、第三方缴纳的广告费8万元)。
天龙公司向一审法院反诉请求:1、解除合同;2、邵民支付广告位费36000元(2013年、2014年、2015年);3、邵民承担违约金10万元。
一审法院认定事实:2004年9月1日,邵民(乙方)与天龙公司(甲方)签订《协议书》一份,约定根据中华人民共和国合同法及有关规定,为明确出租方与承租方的权利及义务关系,经双方协商一致,签订本合同。一、租赁范围:天龙食品综合市场管理有限公司二层房面沿街的全部广告位置。二、租赁期限:自2004年9月1日至2024年8月30日止,共二十年。三、租赁金额:乙方每发布一则广告(标准广告位75平方米),每年交给甲方1500元。四、付款方式:乙方自发布三日内,交清当幅当年费用,没有发布的不交款。五、乙方负责广告的发布、出让,以及建设广告位的所有费用,不得发布法律法规不允许广告。六、乙方必须甲方的安全检查和监督,在施工期间必须保证不影响主体建筑结构,确保安全无事故。七、甲方应积极协调各方关系,为乙方建设广告位提供必要的服务,费用由乙方承担。八、合同期内如遇拆迁,按权属赔偿。九、合同经双方签订后生效,任何一方不得违约。十、违约责任:如甲方违约,应支付给乙方违约金拾万元,并全额赔偿广告位的建设费用和由此发生的其他损失。如乙方违约,应支付给甲方违约金拾万元,所有广告设施无条件拆除。十一、本合同一式两份,双方各执一份。邵民、天龙公司以及天龙公司法定代表人王德强分别在合同落款处签名、盖章。
本案所涉的广告位安装在平台的位置,进入平台天井处的钥匙由天龙公司控制。2014年10月,天龙公司更换法定代表人以后,双方因合同履行发生纠纷,天龙公司不允许邵民再发布新的广告。
根据邵民的申请,一审法院依法委托江苏华东天地工程造价咨询有限公司对涉案广告牌的造价进行鉴定,江苏华东天地工程造价咨询有限公司出具(2016)第051号《报告书》,鉴定工程造价为111956.70元。
一审法院向天龙公司原法定代表人王德强核实,王德强陈述其在任期间,邵民不欠天龙公司的广告位租金。
一审法院认为,邵民、天龙公司签订的《协议书》系双方真实意思表示,内容不违反法律、法规的强制性规定,系有效合同,双方均应按照约定全面履行各自义务。一、根据我国合同法规定,当事人协商一致,可以解除合同。现双方均要求解除合同,予以支持。二、根据协议约定,邵民每发布一则广告,每年交给天龙公司1500元,自发布三日内,交清当幅当年费用,没有发布的不交款。首先,根据该约定,天龙公司应对邵民每年发布的广告数量进行举证,天龙公司未向法庭举证。其次,虽然邵民对自己每年发布的广告数量进行了陈述,但是不能由此改变举证责任的分配。最后,经向天龙公司原法定代表人王德强核实,在王德强在任期间,邵民不欠天龙公司的广告租金。故,天龙公司反诉要求邵民支付租金的诉讼请求,不予支持。三、根据协议约定,如天龙公司违约,应支付给邵民违约金拾万元,并全额赔偿广告位的建设费用和由此发生的其他损失。天龙公司存在阻止邵民发布新广告的行为,构成违约,天龙公司应承担违约责任。邵民主张的广告位建设费用低于评估价值,予以支持。对于邵民主张的18万元损失,因邵民提供的与徐州东南广告有限公司签订的协议书、收条均系复印件,且邵民无证据证实该损失已经产生,对于邵民主张的18万元损失不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条的规定判决:一、解除邵民、天龙公司于2004年9月1日签订的《协议书》;二、判决生效之日起十日内,天龙公司给付邵民违约金10万元、广告位建设费用10万元;三、驳回邵民的其他诉讼请求以及天龙公司的其他反诉诉讼请求。
二审期间,天龙公司向本院提交:天龙公司的股东会决议一份、经理任免文件一份、公司变更登记申请书一份,证明王德强在2013年7月之后不再担任天龙公司的经理,即使王德强在任期间,邵民不欠租金,但在王德强离任后,邵民亦未足额缴纳广告位租金,构成违约。邵民质证认为,对证据的真实性没有异议,但不能证明王德强离任后,邵民没有交纳租金。
本院二审期间查明的案件事实与一审查明的事实一致。
本院认为,关于邵民是否尚欠天龙公司广告牌租金的问题。1、天龙公司主张邵民尚欠租金,但不能出示据以计算租金所对应的广告牌上牌清单,未能说明相应的租金计算方式。2、邵民为证明已付清租金,向一审法院提供了租金收据四张,时间分别为2008年、2009年、2013年、2014年,上述收据虽不能反映2013年-2015年期间全部租金的交纳情况,但能够证明天龙公司关于邵民在2013年-2015年未交纳租金的陈述不实,且上述收据的时间呈不连续状态。通常意义而言,出租人收取租金时应先收取在先欠付的租金。3、天龙公司陈述公司对租金的交付情况均有账目,但未向法院出具具体账目,在被上诉人提供的部分收据中,上诉人也未提供收据存根,且其对租金交纳情况的陈述前后矛盾。4、涉案广告位安装在平台的位置,进入平台天井处的钥匙由天龙公司控制,而邵民已多次进入平台天井发布广告。根据上述查明的事实与邵民所举证据,本院认定邵民并不欠付租金,天龙公司二审期间提供的证据不能证明其关于邵民未交清租金的意见。故邵民未违反合同关于租金的约定,不应向天龙公司承担违约责任。
关于天龙公司应否向邵民承担违约责任并赔偿损失的问题。双方协议书第十条明确约定,如甲方违约,应支付给乙方违约金拾万元,并全额赔偿广告位的建设费用和由此发生的其他损失。因天龙公司在合同履行过程中,于2014年10月不再允许邵民发布新广告,构成违约,应当按照合同约定承担违约责任并赔偿邵民广告位的建设费用。
综上,上诉人天龙公司的上诉请求不能成立,本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费4300元,由上诉人徐州天龙食品综合市场管理有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长  李存生
审判员  史善军
审判员  程 叶

二〇一七年一月十九日
书记员  金宇婷