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李生与北京强佑物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

  • 公布日期: 2016-03-15
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)东民初字第16122号
原告:李生,男,1965年10月1日出生。
委托代理人:齐捷,北京市炜衡律师事务所律师。
委托代理人:刘英,(李生之妻)女,1968年4月25日出生。
被告:北京强佑物业管理有限公司,住所地北京市平谷区峪口镇工业开发区。
法定代表人:王海霞,总经理。
委托代理人:孟中辉,男,1979年1月2日出生。
委托代理人:王大胜,男,1969年9月19日出生。
原告李生与被告北京强佑物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法由代理审判员王亮适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告李生及其委托代理人齐捷、刘英和被告的委托代理人孟中辉、王大胜利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李生诉称:2009年1月,被告将本市东城区×园×号楼地下三层人防用房(以下简称涉案场地)租给北京市海慧招待所(以下简称海慧招待所)使用。2010年4月份,原告给付海慧招待所49万元转让费,受让其权利,并得到了被告的认可,原告将涉案场地用于对外出租。后原、被告依约履行,双方无争议。2015年,被告无故不再接受原告租金,经原告发函催告也不予理会。2015年5月18日,被告对涉案房屋停水,导致租户无法正常生活,并搬离涉案场地。2015年6月1日,被告对涉案场地采取停电措施。之后被告封了污水房,并多次对涉案场地进行灌水,导致涉案场地大量积水,使原告大量物品被水浸泡,也导致涉案场地彻底无法使用,故原告起诉至本院,请求判令解除原、被告之间的租赁合同关系;要求被告支付转让费25.83万元,赔偿财产损失5.81万元及2015年5月至2015年10月的租金损失15万元,并承担本案诉讼费用。
被告北京强佑物业管理有限公司辩称:被告和海慧招待所签订的物业服务协议,原告并非合同相对方,原告主体不适格;根据人防工程相关规定,涉案场地对外出租住人没有经过人防管理部门的批准也没有办理营业执照,东城民防局于2014年12月22日下发了停止使用告知书,责令被告清退涉案场地的所有人员,被告根据该通知,在2014年年底已经通知原告腾退涉案场地,故被告不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明:2009年,北京强佑物业管理有限公司强佑家园分公司(以下简称强佑家园分公司,甲方)与海慧招待所(乙方)签订《协议》,约定由乙方使用涉案场地作为仓库、商住,使用期限自2009年1月10日至2021年1月9日,乙方每年提前15日支付当年及下一年的管理费,乙方自行办理有关《人防工程使用证》、《使用人防工程消防安全许可证》等证件,如发生人防使用费,甲方每年承担贰万元,乙方使用期间发生的违法行为及经济纠纷,由乙方承担一切责任。因不可抗力导致乙方不能正常经营,甲乙双方可协商使用费减免事宜。2010年4月22日,海慧招待所将上述合同的权利义务一并让与原告,原告支出转让费49万。后,原告按照每年8万元标准向强佑家园分公司支付租金至2015年1月9日,之后被告不再收取原告的租金。
2014年12月22日,北京市东城区民防局向涉案场地的人防工程使用人发出《停止使用告知书》,因为涉案场地用于出租住人用途,该行为未经区人民防空主管部门批准,未办理《人防工程使用证》,违反相关规定,被民防局责令2015年1月15日前清退人防工程内所有人员,恢复人防工程原建筑结构,交还民防局实施封闭管理。被告主张收到该通知后,就和原告进行了约谈,向原告出示了通知书,并要求原告对涉案场地进行了清退。原告认可通知的真实性,但否认被告出示过上述通知,原告第一次庭审中陈述2015年1月被告告知原告因为今年有新的规定双方合同不能履行并要求原告腾退涉案场地,原告代理人在第二次庭审中陈述2014年12月份被告的物业经理找过原告告知人防不让经营了,但并没有出示人防局的通知。原告主张后来又找过被告,被告同意继续履行合同,被告对此予以否认,原告对其主张亦未举证。
庭审中,原告提交了加盖“北京强佑物业管理有限公司强佑家园物业部”的《关于同意海慧招待所由李生进行经营管理的说明》,载明“甲方:北京强佑物业管理有限公司于2009年1月10日与乙方海慧招待所签订《租赁协议》,现由李生接替海慧招待所继续履行以上协议之约定,全部权利、义务、责任条款均有海慧招待所不再享有以上之权利义务。2010年4月22日”。原告以此证明被告同意原告受让海慧招待所得权利义务,被告不认可印章的真实性,并表示物业部不能代表被告,但被告未举反证,同时原告表示转让后,海慧招待所把《协议》原件交给了原告,原告当庭出示了《协议》原件和交纳租金收据原件。
另,原告主张被告于2015年5月18日开始对涉案场地停水,2015年6月1日开始对涉案场地停电,在6、7月份被告曾多次对涉案场地灌水,致使原告物品受损;被告认可停水停电事实存在,是因为涉案场地供水、电设备故障,被告因为原告没有缴纳水电费,所以没有维修,水电至今未恢复。同时被告也认可因涉案场地内有污水井,该污水井水泵电源和涉案场地同一线路,停电可能导致污水外溢至涉案场地。但被告否认其有向涉案场地灌水行为,原告为此申请乔清雨出庭作证,证人陈述系原告的租户,2015年5月1日入住,入住后一个多月就停水了,又过了十多天电也停了。有一天下班发现住的地方过道有大量积水,水深已经漫过脚踝。但证人不清楚积水原因,亦未见被告对涉案场地灌水。
上述事实,有《协议》、《关于同意海慧招待所由李生进行经营管理的说明》、收据、《停止使用告知书》、证人证言、原、被告的当庭陈述等证据在案为证。
本院认为:分公司不具有法人资格,其民事责任由公司承担,故被告应承担强佑家园分公司民事责任。当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。结合本案相关证据,可以认定被告同意海慧招待所将《协议》中权利和义务一并让与给原告,该《协议》于2014年4月22日始对原、被告均具有法律约束力,双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2014年12月22日,东城区民防局发出《停止使用告知书》,并责令2015年1月15日前清退涉案场地人员,并将涉案场地交还东城区民防局实施封闭管理,原、被告之间租赁合同实际上已经无法继续履行,被告已经在2014年年底通知原告终止合同,庭审中原告主张后来被告又同意继续合同,被告对此不予认可,原告亦未举证,本案难以认定该事实,故双方租赁合同关系自被告2014年12月份通知原告时已经解除。合同解除后,尚未履行的,终止履行,被告在2015年6月份采取断水、断电措施不应该承担法律责任,故原告以断水、断电为由要求被告赔偿转让费、租金及物品损失的诉讼请求,本院不予支持。同时,原告未能举证证实被告存在故意灌水行为,本院亦无法认定该事实。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定,判决如下:
驳回原告李生的诉讼请求。
案件受理费4148元,由原告李生负担(已交纳)。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。
代理审判员  王亮

二〇一五年十一月二十六日
书 记 员  景琪