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范云龙、开封元宏房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷再审民事判决书

  • 公布日期: 2018-07-15
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫民再195号
再审申请人(一审原告、二审上诉人):范云龙,男,1988年5月30日出生,汉族,住开封市禹王台区。
委托诉讼代理人:樊随生,河南龙文律师事务所律师。
委托诉讼代理人:吴梦龙,河南龙文律师事务所律师。
被申请人(一审被告、二审被上诉人):开封元宏房地产开发有限公司。住所地:开封市禹王台区三里堡街**号。
法定代表人:吴绍兴,该公司董事长。
委托诉讼代理人:王建炜,该公司法律顾问。
再审申请人范云龙因与被申请人开封元宏房地产开发有限公司(以下简称元宏公司)商品房销售合同纠纷一案,不服河南省开封市中级人民法院(2015)汴民终字第292号民事判决,向本院申请再审。本院于2016年9月27日作出(2016)豫民申1419号民事裁定,提审本案。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。再审申请人范云龙的委托诉讼代理人樊随生、吴梦龙,被申请人元宏公司的委托诉讼代理人王建炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
范云龙申请再审称,原判认定事实不清,适用法律错误。一、有新的证据足以推翻原判。范云龙于2012年12月11日收到元宏公司发来的短信,内容为:“尊敬的元宏锦江业主,你好,天然气公司将于2012年12月12日到小区开通燃气,请需要的业主务必到场。元宏锦江小区物业8880059。”证明元宏公司于2012年12月11日不具备基本的居住要求和交房条件。二、在元宏公司与其他业主的庭审笔录中,元宏公司明确表示不签署回楼结算单,元宏公司是不会交房的。范云龙是被迫签署的回楼结算单。同一小区部分业主不签署回楼结算单,法院以不签署回楼结算单,不接收房屋,扩大的损失自负为由驳回了诉讼请求。范云龙签署了回楼结算单,相同法院认定视为对原合同关于违约金条款的变更,对违约金计算标准的认可。签字视为认可,不签字损失自负,故一审法院认定的事实明显属于认定事实错误,缺乏证据证明。三、原判适用法律确有错误。元宏公司利用范云龙急于入住的心理,以交房为条件使范云龙被迫接受元宏公司将违约金下调至每日总房价款的万分之一,属于《中华人民共和国民法通则》第五十八条第三款规定的乘人之危的行为,应当认定为无效。此外,范云龙接受元宏公司赔付违约金的数额在其应获得的违约金数额之内,不应视为对元宏公司提供的结算表涉及项目及计算方式的认可。根据《河南省新建商品房交易价格行为规则》、《河南省商品房买卖明码标价实施细则》和《开封市城市基础设施配套费征收管理办法》,商品房项目配套费应计入房屋销售价格,不得另行加收费用。原判以不得以地方性行政法规、行政规章的管理性规定为依据确认合同无效为由,驳回范云龙的诉讼请求,属于法律适用错误。范云龙请求撤销原判,改判支持其诉讼请求。
元宏公司辩称,原判认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。回楼结算单已经双方签字,并已履行完毕。如果范云龙对回楼结算单有异议,应当在法定期限内申请撤销。但是截至目前,范云龙并没有申请撤销回楼结算单,应当视为双方在回楼结算单中对违约金计算标准的变更。关于配套费的问题,如果需要变更合同中关于配套费的约定,应当依照法律规定进行,不能依照部门规章和政策进行变更。元宏公司请求维持原判。
2014年7月8日,范云龙向开封市禹王台区人民法院起诉,请求判令元宏公司支付自2012年4月1日至实际交房之日延期交房的违约金9173.48元,返还配套费26750元及利息,并承担诉讼费用。
开封市禹王台区人民法院经一审查明,2010年12月3日,双方签订《商品房买卖合同》一份,约定:“出卖人开封元宏房地产开发有限公司,买受人范云龙,计价方式与价款:按建筑面积计算,总金额人民币530259元。交付期限:出卖人应当在2012年3月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第1种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经验收合格。出卖人逾期交房的违约责任:除合同第八条规定的特殊情形外,出卖人如未按本合同规定的期限交房,若逾期超过90日后,且买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”签订上述商品房买卖合同的同时,范云龙在合同的一、三、四叁个附件上分别签字认可。合同附件四补充协议第六条约定:“以下配套费用未包含在房价内。买受人须向出卖人交纳以下费用,有相关公司出具发票:1、天然气初装费:2623元/户;2、暖气初装费:多层125元/平方米,高层130元/平方米,计量表1700元/户;3、有线电视初装费:297元/户;4、地热水初装费:4000元;以上费用按现在规定收取,若有变动,按国家规定收取,买受人须在签合同时向出卖人交纳,逾期未缴,出卖人有权不向买受人交付该房屋的使用权”。合同附件四补充协议第十一条约定:“因市政、供水、供电、通信、煤气、暖气、地热水供应等部门的原因致使商品房逾期交付的,出卖人不承担违约责任”。2011年11月18日,范云龙向元宏公司交纳了各项配套费,共计26750元。
2012年6月底,范云龙收到元宏公司延期交房的短信。2012年8月20日,元宏公司通知范云龙收房。2012年9月21日,双方办理房屋交接手续,后范云龙在该套房屋回楼结算表上客户确认签字栏署名并收到元宏公司按购房款日万分之一标准支付152天的延期交房违约金8060元。
另查,《开封市城市基础设施配套费征收管理办法》第一条规定:“城市配套费是指按城市总体规划要求,为筹集城市基础设施建设资金所收取的费用。其用途是专项用于城市道路、桥涵、供水、排水、路灯照明、环卫设施、园林绿化、公共消防设施等基础设施建设”。第五条规定:“城市配套费的征收标准按建设项目的建筑面积计征,每平方米征收120元……”。第十一条规定:“建设项目交纳的城市配套费,应计入建设工程造价。商品房项目,应计入房屋销售价格。开发商以及其他单位和个人不得在房价外向购房者另行加收任何费用”。《关于收取城市基础设施配套费的通知》第一条规定:“凡在本城市规划区内新建、扩建和改建建设项目的单位和个人,均应缴纳城市基础设施配套费,缴纳标准为每平方米120元。”第二条规定:“城市基础设施配套费收费标准为:1、城市建设配套费收费标准为每平方米52元,具体使用范围:建设项目规划红线以外的道路、桥涵、供水、排水、路灯照明、环卫设施、园林绿化、公共消防设施等。2、热力管网建设费收费标准为每平方米50元,具体使用范围:自热源厂站沿市政道路至居民住宅小区热交换站(包括热交换站)。3、燃气管网建设费收费标准为每平方米18元,具体使用范围:自气源厂站沿市政道路至建设项目规划红线”。以上有商品房买卖合同、收据、回楼结算表、民事判决书、当事人陈述等在卷为证。
开封市禹王台区人民法院一审认为,双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示,合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。范云龙按时足额交纳了购房款,元宏公司也应按照合同的约定向范云龙交付商品房。由于元宏公司逾期交房,其应承担相应的违约责任。2012年9月21日双方交房。鉴于范云龙在回楼结算表上签名时对以日万分之一计算违约金的情况知晓,并无其它附加标注,应视为双方对原合同关于违约金条款变更的认同。故范云龙要求元宏公司承担另外日万分之一的违约金的请求,不予支持。
关于范云龙认为元宏公司应退还配套费的理由,从《开封市人民政府关于印发开封市城市基础设施配套费征收管理办法的通知》(汴政【2010】94号)规定来看,城市配套费用途指向的是城市基础设施建设,缴纳人为城市规划区内的新建、扩建和改建建设项目的单位和个人,由市财政部门负责征收,所征收资金纳入基金预算,显然该城市配套费为行政事业性收费。城市基础设施配套费包括城市建设配套费、热力管网建设费和燃气管网建设费。城市建设配套费的使用范围针对建设项目规划红线以外的道路、供水、排水、环卫设施、园林绿化、公共消防设施等;热力管网建设费使用范围所指自热源厂站沿市政道路至居民住宅小区热交换站(包括热交换站);燃气管网建设费指向自气源厂站沿市政道路至建设项目规划红线。该配套费并不包含小区内外交换点至用户内的相关费用。本案争议的天然气初装费、暖气初装费、有线电视初装费、地热水初装费等费用,从双方签订的补充协议来看,明确约定上述费用未包含在房价内,由买受人向出卖人交纳,由相关公司出具发票。因此,上述费用为相关单位的工程建设施工费用。
《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》【2001】585号文件等相关文件所取消的项目为暖气集资费、水表立表费、电负荷控制费、供电入网费、安全用电费等各种行政事业管理性收费。国家整顿住房建设收费取消部分收费项目,针对垄断行业(比如燃气、电力等两管三线)价格行为进行规范,主要是对其安装工程打破垄断,引入竞争,由房地产开发企业向社会招标,自主选择有相应资质的企业承担安装工程,加强对材料费、安装工程费进行相关价格的管理,并非燃气、电力等建设工程费用不予收取。由于该费用属于建设工程费用,并非行政事业管理性收费和基础设施配套费,与开封市规定的基础设施配套费收费范围并不冲突。
范云龙所引述的《河南省新建商品房交易价格行为规则》、《河南省商品房买卖明码标价实施细则》和《开封市城市基础设施配套费征收管理办法》等法规规章的相关规定,虽然对商品房销售价格作出了一定要求,但是对商品房交易价格仍应遵循公开、公平、诚实信用、质价相符、正当竞争的原则,同时应遵守国家和省的价格法规和有关政策。规定中关于“经营者必须向购房者公开标明商品房销售价格并不得在公开标明的商品房价格外加收任何费用”、“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房,不得收取任何未予标明的费用”等规定意在规范定价行为。本案中,双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》已经明确约定房价及配套费的收取。《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条规定明确规定,不得以地方性法规、行政规章的管理性规定为依据确认合同无效。双方当事人就商品房买卖的约定不违反法律法规的效力性强制性规定,范云龙称元宏公司违反规定收取配套费的理由,不予支持。其要求元宏公司退还天然气初装费、暖气初装费等费用及利息,无事实和法律依据,2014年12月8日,该院作出(2014)禹民初字第449号民事判决:驳回范云龙的诉讼请求。本案诉讼费675元,由范云龙负担。
范云龙不服一审判决,向开封市中级人民法院提出上诉,请求改判支持其诉讼请求。
开封市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
开封市中级人民法院二审认为,双方签订的商品房买卖合同在第八条交付期限中约定“出卖人应当在2012年3月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第1种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1.该商品房经验收合格;2.该商品房经综合验收合格;3.该商品房经分期综合验收合格;4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件;5.(空白)。”双方在商品房买卖合同中约定房屋交付时适用第1项,即该商品房经验收合格。元宏公司2012年6月1日经四方验收合格、交房时房屋符合居住要求,房屋符合合同约定的交房条件,范云龙称元宏公司应在房屋综合验收合格才能交房并无事实及法律依据,不予支持。
从范云龙签署的回楼结算表看,该表对房款面积差额、延期交房天数、配套费及违约金等内容有明确记载并作了详细计算,其中对违约金项明确显示按万分之一计算。元宏公司也已依照该回楼结算表实际结算支付了违约金,范云龙在该表上的签字并接受违约金的行为视为对结算表涉及项目及计算方式的认可,该回楼结算表应视为对原合同关于违约金条款等的变更,范云龙要求元宏公司承担另外万分之一的违约金没有法律依据,其对延期交房天数、违约金计算标准等违约金认定提出的上诉理由均不能成立,不予支持。2015年4月14日,该院作出(2015)汴民终字第292号民事判决:驳回上诉,维持一审判决。二审案件受理费50元,由范云龙负担。
本院再审查明的事实除与原审查明的事实一致外,另查明,元宏公司在庭审中认可,回楼结算单的主要功能是办理房屋交接手续,如果业主不签署回楼结算单,就无法交房。
本院认为,一、关于元宏公司应否按购房价款万分之二的标准向范云龙支付违约金的问题。范云龙与元宏公司签订的商品房买卖合同为有效合同。合同第九条明确约定:“逾期交房超过90日后,买受人要求继续履行合同的,由出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”上述条款作为商品房买卖合同的主要条款,其变更必须经双方当事人协商一致方可确认。根据一、二审查明的事实以及再审申请人作为原告在一审中的诉讼请求,双方当事人对于元宏公司违反合同约定延期交房的期限并无异议。元宏公司未按照合同约定日期交房,应当依约向范云龙承担违约责任。元宏公司所举的回楼结算单,系该公司与购房者办理房屋交接的证明,是元宏公司事先打印好的格式条款。其中虽有以日万分之一计算的违约金数额,但并不体现合同双方对原约定日万分之二违约金的协商变更;且元宏公司亦无其他证据证明双方已就合同约定的日万分之二的违约金予以约定变更。故元宏公司仍应按照商品房买卖合同中约定的日万分之二的标准向范云龙支付违约金。元宏公司已经按照购房款的日万分之一支付了违约金8060元,剩余违约金8060元尚未支付,故元宏公司仍应向范云龙支付违约金8060元。
二、关于元宏公司应否返还已收取的天然气初装费等费用的问题。双方当事人所签订的商品房买卖合同的附件四即合同补充协议一中,第六条明确约定:“以下配套费用未包含在房价内,买受人须向出卖人交纳以下费用,由相关公司出具发票。1、天然气初装费2623元/户……。”范云龙称上述条款违反了《河南省新建商品房交易价格行为规则》、《河南省商品房买卖明码标价实施细则》、《开封市城市基础设施配套征收管理办法》等规定,元宏公司应返还收取的相关费用。经审查,该补充协议系范云龙与元宏公司的真实意思表示,并由双方盖章或签字予以确认,不违反法律、行政法规的强制性规定,应为依法成立并受法律保护的合同。同时,鉴于双方已根据补充协议的约定履行完毕,范云龙要求返还上述费用,本院不予支持。
综上,原判认定事实部分错误,处理结果不当,本院予以纠正。范云龙申请再审的理由部分成立,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条第二款之规定,判决如下:
一、撤销开封市中级人民法院(2015)汴民终字第292号民事判决、开封市禹王台区人民法院(2014)禹民初字第449号民事判决;
二、开封元宏房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付范云龙违约金8060元;
三、驳回范云龙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费675元、二审案件受理费50元,共计725元,由范云龙负担362.5元,开封元宏房地产开发有限公司负担362.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长  王 波
审 判 员  王永伟
审 判 员  陈春梅
审 判 员  李向乔
代理审判员  项 坤

二〇一七年八月十六日
书 记 员  李 磊