免费注册

广东天宏纪龙金属制品有限公司与林俊浩、深圳市鑫利丰贸易有限公司委托合同纠纷执行裁定书

  • 公布日期: 2018-01-28
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

广东省深圳市福田区人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)粤0304执异330号
案外人杨艳,女,汉族,1978年12月16日出生,住址广东省深圳市南山区。
委托代理人汪忠东,广东华商律师事务所律师。
委托代理人李杨燕,广东华商律师事务所律师。
申请执行人广东天宏纪龙金属制品有限公司,住所地广东省广州市市番禺区石壁街石壁三村自编腰鼓农场海纳工业园7号113房,统一社会信用代码914401130633366953。
法定代表人许宏涛。
委托代理人李庚,广东斯明律师事务所律师。
委托代理人蔡碧英,广东斯明律师事务所律师。
被执行人林俊浩,男,汉族,1979年11月7日出生,身份证住址广东省深圳市福田区。
被执行人深圳市鑫利丰贸易有限公司,住所地深圳市福田区竹子林紫竹七路中国经贸大厦14F-14I,统一社会信用代码91440300557180598U。
法定代表人吴传兴。
上列申请执行人与被执行人委托及借款合同纠纷一案,本院(2015)深福法民二初字第15113号民事判决书已发生法律效力,本院已立案执行,案件编号为(2017)粤0304执2626号。执行过程中继续查封被执行人林俊浩名下位于深圳市南山区蛇口工业七路的卓越维港名苑(北区)1栋D1房(以下简称涉案房产)。案外人提出执行异议,对该房产主张实体权利。本院依法组成合议庭进行审查,现已审查终结。
案外人称,1、本案在诉讼过程中对涉案房产进行诉讼保全,为首位查封,此后还有多个轮候查封。2、涉案房产在被查封时虽登记在被执行人林俊浩名下,但在查封之前,林俊浩已经在2015年4月3日将该房产出售给案外人,总价款1898万元,已付清,林俊浩已经将房产证、钥匙交给案外人,案外人也缴纳了物业费,已对房产构成了合法占有。只是在2015年11月18日办理过户时发现房产已被查封。3、案外人作为涉案房产已经支付购房全款并实施合法占有的买受人,依法可以排除查封。4、案外人提出的执行异议符合法律规定的程序。综上,请求福田法院撤销对涉案房产实施的查封。
案外人提交如下证据:1、《二手房买卖合同》,证明买卖双方已于2015年4月3日就涉案房产签订买卖合同。2、《补充协议》,证明购房款1898万元已经全部付清,卖方已经确认收讫。7、《收据》,证明购房款1898万元已经全部付清,卖方已经确认收讫。8、《招商银行转账汇款电子回单》1页,金额1700万元,证明买方支付购房款的原始凭证。9、《平安银行电子回单》19页,金额合计192万元,证明买方支付购房款的原始凭证。10、《关于委托付款的情况说明》,证明买方委托龙文俊代付1700万元的购房款。11、《委托收款确认书》,证明卖方委托深圳市浩长宇贸易有限公司收取购房款。12、《交楼确认书》,证明卖方已将涉案房产实际交付卖方实际占有。13、《卓越物业管理有限公司管理费发票》,证明卖方已将涉案房产交付买方实际占有。
经审查查明,本院(2015)深福法民二初字第15113号民事判决书已发生法律效力,判决被执行人林俊浩应偿还申请执行人广东天宏纪龙金属制品有限公司欠款9850067.31元及利息(略),被执行人深圳市鑫利丰贸易有限公司承担连带责任。
申请执行人在诉讼期间申请诉讼保全,本院依法查封被执行人林俊浩名下的涉案房产。
判决生效后,被执行人未履行还款义务,申请执行人向本院申请强制执行,本院立案受理。执行过程中继续查封涉案房产。该房产位于南山××区,建筑面积252.56平方米,登记在被执行人林俊浩名下。
案外人提交的《二手房买卖合同》标注时间为2015年4月3日,内容为被执行人林俊浩将涉案房产出售给案外人,总价款1898万元,案外人需在合同生效当日支付订金5万元,在合同生效后两日内再支付订金89万元(定金均交由双方约定的第三方进行资金监管);案外人需于2005年4月20日前申请银行贷款并交齐首期款(交由双方约定的第三方进行资金监管);被执行人林俊浩需于案外人取得《贷款承诺函》并将首期款存入资金监管账户后办理赎楼手续注销原抵押登记;双方应在被执行人林俊浩赎出房产证后三个工作日内向国土部门递件申请过户;被执行人林俊浩应在收到全部购房款后三日内交房。
2015年11月17日,申请执行人向本院提起诉讼,并同时申请诉讼财产保全。
2015年11月18日,本院依法查封涉案房产。
案外人提交的《补充协议》标注时间为2015年11月17日,内容为由于未能申请贷款等诸多原因,双方确认案外人杨艳已委托其他人向被执行人林俊浩付清全部购房款。
案外人提交的《收据》标注时间为2015年11月17日,内容为被执行人林俊浩确认收到杨艳全部购房款1898万元。
案外人提交的《招商银行转账汇款电子回单》1页,显示名为“龙文俊”名为的主体向“深圳市浩长宇贸易有限公司”的账户支付1700万元,时间为2015年11月17日,备注无内容。
案外人提交的《情况说明》和《委托收款确认书》,显示内容为“龙文俊”认可其代杨艳支付购房款,而“深圳市浩长宇贸易有限公司”认可其代林俊浩收取购房款。
案外人提交的《平安银行电子回单》19页,显示杨艳银行账户向林俊浩账户付款的情况,2005年4月8日16笔5万元、1笔2万元,2005年11月17日1笔100万元,2005年11月18日1笔10万元,金额合计192万元;备注无内容。
案外人提交的《交楼确认书》标注时间为2015年11月17日,内容为被执行人林俊浩与案外人杨艳双方确认将涉案房产交付给杨艳。
案外人提交的由深圳市卓越物业管理有限公司卓越维港名苑管理处出具的《发票》显示,案外人杨艳于2016年3月3日向该管理处支付6692.6元,项目为2015年11月-2016年2月管理费。
本院认为,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,案外人的主张是否符合上述规定,需依以下原则进行认定:
执行异议审查程序相较于普通民事诉讼而言具有一定的特殊性,对于案外人与被执行人之间的房屋买卖合同关系及相关事实,不能仅凭二者之间的相互认可以及二者之间形成的书面材料来认定,还必须结合具有客观证明力的第三方证据及房地产市场交易惯例、生活常识等,综合全案事实审查其真实性以及是否有转移财产、逃避执行之嫌。本案案外人的主张存在以下几个问题:1、案外人提交的《二手房买卖合同》是二手房交易市场常用的由房产中介提供的合同版本,但本案中并无房产中介参与,而案外人主张的交易过程则与合同条款及房地产市场交易惯例存在明显不符——双方没有办理任何资金监管,没有贷款申请资料,也没有自行赎楼资料或委托赎楼资料。2、案外人主张的付款过程,绝大部分资金涉及与本案无关的主体,且转账凭证上没有任何关于支付购房款的注明。3、案外人提交了一份与被执行人林俊浩二人签署的《交楼确认书》,标注时间为2015年11月17日(涉案房产于2015年11月18日被查封);但涉案房产的物业服务企业提供的显示案外人支付物业管理费的《发票》却是在2016年3月3日出具;同时案外人并未提供任何能够证明其实际使用房屋的水、电、煤气等生活费用票据。综合上述情况,案外人的主张未能达到排除执行所需要的证明标准,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定,裁定如下:
驳回案外人杨艳的执行异议请求。
如不服本裁定,可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长  路来祥
审判员  吴 爽
审判员  徐海玉

二〇一七年六月二十二日
书记员  何 昆