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王某某与遵义红花岗大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

  • 公布日期: 2015-12-27
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

贵州省遵义市红花岗区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)红民商初字第837号
原告王某某,男,苗族,贵州省遵义市人。
法定代理人王某,男,苗族,贵州省遵义市人,系原告王某某之父。
委托代理人喻随彬,贵州尊达律师事务所律师。
委托代理人宋爱勇,贵州尊达律师事务所实习律师。
被告遵义红花岗大酒店有限公司。住所地贵州省遵义市红花岗区外环路春天堡综合市场*楼。法定代表人王露茜,执行董事。
委托代理人陈学文,副总经理。
第三人红花岗区养足源足疗会所。经营地贵州省遵义市红花岗区外环路春天堡综合市场*楼。
经营者张作强,男,汉族,贵州省遵义市人。
原告王某某与被告遵义红花岗大酒店有限公司及第三人红花岗区养足源足疗会所房屋租赁合同纠纷一案,本院于2015年8月18日立案受理,依法由审判员陈钰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人喻随彬和宋爱勇、被告委托代理人陈学文、第三人经营者张作强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王某某诉称,我通过向有关公司购买的方式取得位于贵州省遵义市红花岗区外环路春天堡市场综合楼X层X号办公用房的所有权。签订房屋买卖合同同时,我与遵义新东方酒店管理有限公司于2011年1月29日签订《委托经营管理合同书》,约定我将前述办公用房交由该公司用于酒店经营,由该公司按期向我支付租金。合同签订不久,遵义新东方酒店管理有限公司名称变更为遵义红花岗大酒店有限公司。其后,双方一直按约履行合同,但至2014年初,因被告经营出现问题,一直拖欠应向我支付的租金,至今欠租时间达到11个月,金额为13618元,被告还明确表示无力支付所欠租金。综上所述,被告的行为已经违反了合同约定,达到所约定的解除条件,且现被告明确表示无法继续履行合同,也达到法定的合同解除条件,特诉至人民法院,请求判决:一、解除我与被告签订的《房屋委托经营管理合同》,并由被告立即返还租赁房屋;二、判令被告支付至实际搬出并交还租赁房屋之日止的租金(截止2015年9月底的租金为13618元,以后按合同约定计算)。
被告遵义红花岗大酒店有限公司辩称,我公司与原告存在租赁合同关系,双方在合同中约定经营方式就包括对外转租,故不存在原告所称擅自转租的情形,但原告所主张未按约支付租金确实属实,故我公司同意解除合同,只是解除合同可能会涉及第三人红花岗区养足源足疗会所的利益。
第三人红花岗区养足源足疗会所述称,我与被告遵义红花岗大酒店有限公司签订的《租赁合同》合法有效,且我已经支付至2016年11月的租金,故我应当使用租赁房屋至2016年11月。至于原、被告之间的租赁合同关系是否解除,与我无关,我没有意见。
经审理查明,原告王某某系位于贵州省遵义市红花岗区外环路春天堡市场综合楼X层X号办公用房的所有权人,被告遵义红花岗大酒店有限公司原名遵义新东方酒店管理有限公司。
2011年1月29日,原告与被告签订《委托经营管理合同书》,约定原告将前述办公用房出租给被告进行统一经营管理,被告负责酒店的招商、经营和管理,且有权与第三方签订租赁合同,则被告应向原告支付相应租金,如逾期六个月未支付租金,则原告有权解除合同,合同中还约定了租金标准、支付方式等各项权利义务。合同签订后双方均按约履行合同义务,但从2014年初开始,被告因经营出现困难,断续出现拖欠租金情况,截止2015年9月底已差欠原告租金13618元。双方因为欠租事宜产生纠纷,原告遂诉来本院,酿成本案讼争。
另外查明,在被告经营管理期间,于2015年2月25日与第三人红花岗区养足源足疗会所经营者张作强签订《租赁合同》,约定被告将该综合楼八层2-18号共十七间办公用房转租给张作强用于开展经营,后双方又于2015年4月13日签订《补充协议》,确认张作强在经营会所过程中垫付部分维修费用,被告同意将垫付费用折抵应付租金,且确认折抵后已付租金截止期限至2016年11月24日。
上述事实,有原告举证的身份证、房产证、《委托经营管理合同书》、银行账户流水、工商登记资料和被告举证的《租赁合同》、《补充协议》等书证和各方当事人当庭陈述在卷佐证,已经庭审质证、认证,足以认定。
本院认为,原告王某某与被告遵义红花岗大酒店有限公司及第三人红花岗区养足源足疗会所各方当事人对存在租赁合同关系及转租合同关系的法律事实均不持异议,本院对此予以确认。本案审理过程中,被告对原告全部诉讼请求均未提出异议,争议在于以下两点:一、被告将房屋转租给第三人是否经过原告同意,是否应认定为擅自转租;二、被告与第三人之间所存在的转租合同关系是否能够抗辩原告对原、被告之间租赁合同关系的解除权。对于上述第一个焦点,根据原、被告双方所签合同约定,被告有权将租赁房屋进行转租,应当认定在双方订立合同时原告即许可转租的经营方式,则其后被告进行转租时无需经过原告同意,原告所称擅自转租的理由不能成立。对于上述第二个争议焦点,本案审理过程中已经查明被告差欠原告租金的事实,且被告对解除合同也不持异议,则无需评述是否达到合同约定或者法定的解除条件,至于第三人所持抗辩理由,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款“因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外”的规定,次承租人抗辩出租人的合同解除权以代付租金和违约金为前提,本案审理过程中第三人明确表示不愿代付被告所欠租金,应当视为其放弃法律所赋予的抗辩权,则第三人所持有关与被告转租合同关系的抗辩理由不能对原告解除合同进行抗辩。
对于原告解除合同并由被告返还租赁房屋的诉讼请求,根据对以上焦点的认定,被告认可解除合同,且第三人也放弃抗辩权利,故本院对原告该项诉讼请求予以支持,同时,因第三人作为租赁房屋的实际使用人,也应当承担搬空返还租赁房屋的义务,考虑实际经营情况,本院酌情给予被告和第三人二十天的期限。对于原告要求被告支付至实际搬出并交还租赁房屋之日止租金的诉讼请求,根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”的规定,被告应当按照约定期限支付租金,且被告在本案诉讼过程中对原告该项诉讼请求也未提出任何异议,故本院对原告该项诉讼请求予以支持。另外,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持”的规定,结合本案实际情况,如超过本院限定期限交还房屋,原告应向第三人主张权利,故对于原告要求被告支付租金截止时间应限定在本院确定搬空交还房屋的履行期限内。
综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款、第十八条之规定,判决如下:
一、解除原告王某某与被告遵义红花岗大酒店有限公司于2011年1月29日所签订关于贵州省遵义市红花岗区外环路春天堡市场综合楼X层X号办公用房的《委托经营管理合同书》;
二、由被告遵义红花岗大酒店有限公司和第三人红花岗区养足源足疗会所在本判决书生效之日起二十日内将位于贵州省遵义市红花岗区外环路春天堡市场综合楼X层X号的办公用房腾空并交还给原告王某某;
三、由被告遵义红花岗大酒店有限公司在本判决书生效之日起二十日内支付给原告王某某至实际腾空前述租赁房屋之日止所拖欠的租金(截止2015年9月底为13618元,以后按照合同约定计算,计算至前述第二项义务所确定的履行期限内)。
案件受理费70元,由被告遵义红花岗大酒店有限公司承担。
如未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决,可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期,本判决则发生法律效力。
本判决发生法律效力后,权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行,逾期则承担相应的法律责任。
审判员  陈钰

二〇一五年十一月五日
书记员  冯琳