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绍兴市科技创业投资有限公司与浙江绍兴世纪能源有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

  • 公布日期: 2017-09-29
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙0602民初11704号
原告绍兴市科技创业投资有限公司,住所地绍兴市越城区延安东路481号开发委办公大楼五楼。
法定代表人寿建民,总经理。
委托代理人(特别授权代理)潘湘元、叶克非,浙江大公律师事务所律师。
被告浙江绍兴世纪能源有限公司,住所地绍兴市舜江路683号15楼。
法定代表人李华良,董事长。
原告绍兴市科技创业投资有限公司与被告浙江绍兴世纪能源有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年12月1日立案受理后,依法由代理审判员赵珠艳独任审判,于2017年1月5日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭,于2017年5月25日公开开庭进行审理。原告委托代理人潘湘元、叶克非、被告法定代表人两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称:绍兴市越城区舜江路683号科创大厦系原告合法建造,原告依法有权出租舜江路683号科创大厦15楼1501、1502、1503、1505、1506、1507、1508、1509室房屋。2008年10月1日,被告就承租位于舜江路683号科创大厦1501、1502、1503、1505、1506、1507、1508、1509室共计832.14平方米的房屋,与原告签订《房屋租赁合同》一份,约定,租期自2008年10月1日至2011年9月30日,租金标准及计收方式等内容。同日,双方签订《租赁物业使用协议》一份,约定了承租房屋的物业费、水电费等计收和缴纳方式。此后,双方依法履行了各自的义务。租期届满后,被告与原告就上述房屋续签《房屋租赁合同》一份,约定,租期为2年,自2011年10月1日至2013年9月30日,租金按每月每平方米15元的基础租金计收,实际租金在基础租金的基础上增加30%的楼层租金,第一年租金在合同签订时一次性交清,其余年度租金在合同年度到期的10日内交清。逾期不交作为违约处理,违约方应承担违约金责任并赔偿守约方全部损失,其中违约金为年租金的15%,承租方应在租赁期满时把房屋腾退交还给出租方,逾期10天不腾退的,出租方有权处置等内容。同时双方签订《租赁物业使用协议》一份,约定被告应缴纳相应的物业费,物业费按每月每建筑平方米3元的标准计收,物业费一年缴纳一次,收取办法同租金;承租方还须承担水电费、电话费、网络费;分摊公用部分能源使用费等内容。现原、被告续订的租赁合同早已届满,但就租金、物业费等费用被告一直未支付,水电费亦仅支付至2013年12月21日,便再未支付,且被告仅于2014年7月31日腾退了1509室房间,其余1501、1502、1503、1505、1506、1507、1508室被告至今尚未腾退返还给原告,亦未支付任何租期届满后的房屋占有使用费等相关费用。原告已多次催促函告,被告仍然未予以履行。原告已于9月14日委托浙江大公律师事务所致函被告,要求被告于2015年9月21日前付清全部租金、水电费、物业费,并要求被告于2015年9月30日前腾退并返还房屋,被告虽已收悉但未履行上述要求,遂致本案纷争。原告诉至本院,判令被告立即腾退位于绍兴市××城区舜××路××大厦××楼××、××、××、××、××、××、××室××718.72平方米的房屋,并按原状返还给原告;被告向原告支付所欠租金计人民币729919.38元(已扣减18000元房租保证金,其中1501、1502、1503、1505、1506、1507、1508室自2011年10月1日计算至2015年9月30日,1509室自2011年10月1日计算至2014年7月31日,具体详见清单一)及逾期付款利息计人民币135232.92元(暂按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至2016年11月9日止,并要求最终计算至实际付清日止,具体详见计算清单二、三);被告向原告支付1501、1502、1503、1505、1506、1507、1508室实际占有使用费计人民币182043.4元(暂按合同期内租金标准计算自2015年10月1日至2016年10月31止,要求最终计算至实际腾退日止,具体详见计算《占有使用费计算方式说明》);被告向原告支付拖欠的物业使用费计人民币138094.6元(已扣减5000元物业保证金,其中1501、1502、1503、1505、1506、1507、1508室计算自2011年10月1日至2016年10月30日,并要求最终计算至实际腾退日止;1509室计算自2011年10月1日至2014年7月31日止,具体详见计算清单四);被告向原告支付拖欠的水费计人民币3462.95元;电费计人民币33343.23元,共计:36806.18元(自2013年12月21日计算至2016年9月20日,并要求最终计算至实际腾退日止,具体详见清单五);被告向原告支付违约金计人民币29208.11元(按合同约定年租金的15%计算);本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称:租费是肯定要付的,对租金也是没有异议的,但因G20以后公司一直停在那边,所以没有经济来源,支付有困难,公司可能在今年三、四月份才会有钱。要求降低支付违约金。
经审理查明:原、被告先后签订两份房屋租赁合同。第二份房屋租赁合同约定,原告同意将位于舜江路683号15楼1501-1509室,共计建筑面积832.14平方米出租给被告。被告承租上述房屋的用途为新能源研发。租赁期限为2011年10月1日至2013年9月30日。租金按每月每平方米15元标准计收,实际租金在基准租金基础上增加30%的楼层租金计收。被告在办理租房手续时需缴纳18000元的保证金,作为被告在租赁期限保持建筑原状、按期缴纳房租、水电、物业管理费的保证。第一年租金和保证金在本合同签订时一次交清。其余年度的租金在合同年度到期的十日内缴清,水电费按物业公司的规定缴纳。逾期不交作违约处理,原告有权终止合同,被告承担相应违约责任。被告应在租赁期届满时把房屋交还给出租方,如需继续承租上述房屋,应提前3个月与出租方协商,双方另签订合同。任何一方违约,另一方有权解除合同或一方擅自解除合同的,违约方应承担违约金责任并赔偿守约方全部损失,其中违约金为年租金的15%。此外,原、被告签订租赁物业使用协议,约定物业费由被告向物业公司缴纳。2014年7月31日,被告将1509室房屋退还给原告。被告自签署第二份房屋租赁合同至今一直未缴纳相关房屋租金以及产生的水电费等。2015年9月14日,原告委托律师发函给被告,要求被告于2015年9月21日前付清租金、水电费、物业费及按租金标准支付房屋占有使用费至实际腾退日止;并于2015年9月30日前腾退房屋给原告及承担全部违约责任。2016年9月27日,原告再次向被告发送催款告知函,要求被告于2016年10月31日前付清租金、水电费、物业费及按租金标准支付占有使用费至实际腾退日止;并于2016年10月31日前腾退返还该房屋给原告。但被告至今未支付相应租金及水电费、占有使用费等,并未腾退涉诉房屋。
以上事实由原告提供的绍兴市发展和改革委员会绍市发改中心[2005]119号文件(复印件)、(2006)04号建设工程规划许可证、绍兴经济开发区基本建设项目开工审批表、地号证明各1份、2008年10月1日签订《房屋租赁合同》、《租赁物业使用协议》各1份、续订《房屋租赁合同》、《租赁物业使用协议》各1份、退房申请书1份、欠费催缴通知单回执5份、浙江大公律师事务所公函1份、EMS寄件人存单联、EMS邮件查询单(打印件)各2份、告知函1份、涉案房屋照片(打印件)1组、被告支付2011年10月1日至2013年12月20日期间科创大厦水电费凭证1组、2013年12月21日至2016年9月20日科创大厦水电一览表1组及当事人的庭审陈述予以证实。被告提供的两份报告,系其单方制作,不能证明被告的待证事实,且原告不予认可,本院不予认定。
本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示,应认定为合法有效,双方均应遵照履行。双方合同签订后,被告实际使用了涉诉房屋,理应按合同约定支付相应的租金。根据合同法的有关规定,租赁合同到期后,承租人仍继续使用租赁房屋的,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中,双方的房屋租赁合同于2013年9月30日到期。到期后,被告一直占有使用涉诉房屋至今,故其应当按照原租赁合同的约定支付相应租金。被告辩称,其已腾退了其中的1502室以及1505-1508室房屋,但未提供充分有效的证据加以证明,且结合原告提供的照片以及原、被告的庭审陈述,本院认为上述房屋仍由被告占有使用,故被告应当支付相应的租金。故本院对原告要求被告支付租金、占有使用费及逾期利息至实际腾退房屋及实际支付租金之日止的诉请予以支持,经本院核算(暂计算至2017年4月30日),被告应支付给原告的租金及占有使用费1013982.84元(此后的占有使用费按0.64元/天·平方米的标准计算至被告实际腾退之日止),扣除被告支付的押金18000元,被告尚应支付995982.84元。同时本院核算,至2017年4月30日,被告应按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率支付逾期付款利息为154714.94元。原告曾于2015年9月14日、2016年9月27日两次发函给被告要求其支付租金及腾退房屋,并在2017年1月5日庭审过程中明确要求解除双方的租赁合同,故本院可以认定双方的租赁合同于2017年1月5日起解除。根据相关法律规定,租赁合同解除的,被告应当腾退涉诉房屋并返还给原告。故本院对原告要求被告腾退科创大厦1501、1502、1503、1505、1506、1507、1508室房屋并返还给原告的诉请予以支持。关于原告主张要求被告按原状返还给原告的诉请,因合同中未明确被告返还租赁房屋时需保持出租时的原状,且本院无法核实被告在租赁期间有无经原告同意进行装修的相关情况,故对该诉请不予支持。关于原告要求被告支付水电费,因被告确认至2016年第3季度止,被告欠付的水电费为36806.18元,对此本院予以确认。因该费用原告已垫付,被告应当支付给原告。关于原告要求被告支付自2016年第4季度起至实际腾退日止的水电费,因该费用尚未全部产生,本院无法确定其金额,故不做处理,原告可待实际产生后另行主张权利。关于物业费,因双方明确物业费应当由被告向物业服务企业支付,而原告亦未为被告代付上述物业费,故其主张要求被告向原告支付物业费无事实和法律依据,本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉请,因被告未按合同约定支付租金,已构成违约,原告要求被告支付违约金的数额并未过高,对此本院予以支持,故被告应当支付给原告违约金29208.11元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定,判决如下:
一、被告浙江绍兴世纪能源有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾空位于绍兴市越城区舜江路683号科创大厦15楼1501、1502、1503、1505、1506、1507、1508室的房屋并返还给原告绍兴市科技创业投资有限公司;
二、被告浙江绍兴世纪能源有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市科技创业投资有限公司房屋租金及占有使用费合计995982.84元,并按0.64元/天·平方米的标准支付自2017年5月1日起至被告实际腾退之日止的占有使用费;
三、被告浙江绍兴世纪能源有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市科技创业投资有限公司逾期付款利息154714.94元,并按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算747919.38元自2017年5月1日起至判决确定履行之日止的利息损失;
四、被告浙江绍兴世纪能源有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市科技创业投资有限公司欠付的水电费36806.18元;
五、被告浙江绍兴世纪能源有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市科技创业投资有限公司违约金29208.11元;
六、驳回原告绍兴市科技创业投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费16062元,由原告绍兴市科技创业投资有限公司负担444元,由被告浙江绍兴世纪能源有限公司负担15618元,应由被告负担部分,被告浙江绍兴世纪能源有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长  赵钦宇
代理审判员  赵珠艳
人民陪审员  叶 静

二〇一七年五月二十六日
书 记 员  徐 薇
附页:
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。