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成都双华通缆有限公司、蔡述能商品房预售合同纠纷二审民事判决书

  • 公布日期: 2018-12-25
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终12926号
上诉人(原审被告):成都双华通缆有限公司,住所地:成都市双流区黄甲街道双华社区黄甲大道1段2号。
法定代表人:吴明全。
委托诉讼代理人:覃方云,四川尚上律师事务所律师。
委托诉讼代理人:赵庆,四川尚上律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):蔡述能,男,1974年9月27日出生,汉族,住成都市天府新区。
委托诉讼代理人:向平,四川广都律师事务所律师。
上诉人成都双华通缆有限公司(以下简称”双华公司”)与被上诉人蔡述能商品房预售合同纠纷一案,不服成都市双流区人民法院(2016)川0116民初6876号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
双华公司上诉请求:撤销一审判决,改判驳回蔡述能的全部诉讼请求;本案诉讼费用由蔡述能承担。事实和理由:双方合同约定的协助蔡述能取得”房地产权属证书”只应当是指房产证,而不应当包括土地使用权证,合同也明确约定了将资料提交产权登记机关备案,这里的产权登记机关应当是指房屋产权登记机关,而不包括土地管理机关。且未办理国有土地使用权证书系因双流当地的政策原因导致;同时,目前根据政策调整,案涉房屋可以办理《不动产权证》,目前只需要提供房屋产权证书就可以更换;同时,如果应当办理土地使用权证,合同约定的违约金也过高,同时房屋价格也明显上涨,蔡述能不存在实际损失。
蔡述能辩称:一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院依法驳回双华公司的上诉请求,维持原判。
蔡述能向一审法院诉讼请求:1.判令双华公司继续履行合同义务,限期为蔡述能办理国有土地分户使用权证;2.判令双华公司承担迟延履行违约责任,向蔡述能支付迟延办理分户国土证的违约金(按已付房款每日万分之三从2014年9月10日计算至双华公司为蔡述能办理完毕国有土地分户使用权证之日止,暂时计算至起诉之日为22912元)。
一审法院认定事实:2005年9月20日蔡述能、双华公司签订了《商品房买卖合同》,约定蔡述能购买双华公司开发的位于天府新区XXX号房,面积79.26平方米,房价198701元。商品房买卖合同第十五条约定:”出卖人(双华公司)应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人(蔡述能)不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第2项处理:…2、买受人不退房,出卖人按已付房价款的日息万分之三向买受人支付违约金”。
一审另查明,《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日生效;四川省成都市天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局于2016年8月12日发布了关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告,自2016年8月19日起在成都天府新区直管区实施不动产统一登记。一审诉讼过程中,法庭向蔡述能释明后仍不变更诉讼请求,坚持要求双华公司协助办理分户国土证。
一审再查明,蔡述能已于2016年8月26日办理并取得不动产权证,权证号为:川(2016)成天不动产权第XXX0号。
一审法院认为,蔡述能、双华公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,不违反法律规定,合法有效,双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理国有土地分户使用权证问题而引发本案诉讼。本案的争议焦点为:1.蔡述能主张要求双华公司为蔡述能办理国有土地分户使用权证的条件是否成立;2.蔡述能主张双华公司支付逾期办理国有土地分户使用权证的违约金是否成立。一审法院根据所查明的事实,综合评判如下:
一、《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日生效,四川省成都市天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局于2016年8月12日发布了关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告,自2016年8月19日起在成都天府新区直管区实施不动产统一登记,即不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证,现已没有办理分户国土证的基础,故蔡述能坚持要求双华公司协助其办理案涉房屋的国有土地分户使用权证,一审法院不予支持。
二、根据双方签订的《商品房买卖合同》约定,双华公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记的资料报送登记机关备案,如果因双华公司的责任蔡述能不能再规定期限内取得房地产权属证书的,按已付房价款的日息万分之三向蔡述能支付违约金。双方在合同中约定了双华公司应当协助蔡述能取得”房地产权属证书”,而房地产权属证书应当包括房屋产权证书和国土证书,故双华公司未按约定期限协助蔡述能办理国有土地分户使用权证,已构成违约,应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条,”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法…约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”,及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决”,因此依照上述规定,违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量,而蔡述能并未举证证明其损失的大小,一审法院兼顾合同履行情况、双华公司的过错程度及预期利益等综合因素,酌情确定违约金为4352元为宜。
据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款之规定,一审判决:一、双华公司于本判决生效之日起十日内向蔡述能支付违约金4352元。二、驳回蔡述能的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费372元,由蔡述能负担50元,双华公司负担322元。
二审中,各方当事人均未提供新证据。
本院认为,2005年9月20日蔡述能、双华公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律法规禁止性规定,属合法有效。本案争议焦点在于:1、双华公司是否有义务协助办理案涉房屋的国有土地使用权证书;2、若存在上述义务,一审判决金额是否过高。
关于双华公司是否有义务协助办理国投土地使用权证。本院认为,根据通常理解,双方合同中约定的”房地产权证书”,应当解释为房屋产权证和国有土地使用权证,”产权登记机关”登记机关也应当解释为办理前述权利证书的房产、国土管理机关。故本院对双华公司关于其无义务办理案涉房屋国有土地使用权证书的主张不予支持。
关于一审判决金额是否过高。本院认为,双方合同中明确约定双华公司未能及时办理产权证书的,应按已付房价款的日息万分之三支付违约金。一审法院在双方约定基础上,已综合当事人实际损失为基础、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等情况,对约定的违约金进行了调整,其调整幅度适当,并无不妥。本案中,双华公司还主张其未能及时办理国投土地使用权证的原因在于当地政策。本院认为,双华公司并未举证证明当地政策的具体内容及对办证时间的具体影响。同时即便存在政策性因素影响,双华公司作为专业的商事主体和房地产开发企业,对合同订立和履行过程中也应有充分预见。双华公司在2005年即订立案涉合同,长期未能办理国投土地使用权证书,存在明显过错。故本院对双华公司关于一审判决违约金过高的主张不予支持。
综上所述,上诉人双华公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费372元,由上诉人成都双华通缆有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长  张引千
审判员  王 果
审判员  赵 韬

二〇一七年十二月十三日
书记员  李 静