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崔维志与文安县天瑞房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

  • 公布日期: 2016-10-28
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

河北省文安县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)文民初字第1897号
原告崔维志,文安县黄甫管区工作人员。
委托代理人袁伍林,河北瑞达律师事务所律师。
被告文安县天瑞房地产开发有限公司,地址:文安县北关天川大楼。
法定代表人:李玉庆。
委托代理人李振田,河北李振田律师事务所律师。
原告崔维志诉被告文安县天瑞房地产开发有限公司(以下简称天瑞公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2015年6月5日立案受理,依法组成合议庭,于2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人袁伍林、被告委托代理人李振田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告崔维志诉称,2013年5月28日,原告购买被告民安小区开发楼第004栋03单元702号房,被告应于2013年12月30日交付房产,但被告至2014年8月20日还未交付。故原告诉至法院,请求法院依法判令被告按合同约定交付房产,判令被告按合同约定给付原告违约金8642.97元,损失费21853.08元,共计30496.05元。
被告天瑞公司辩称,天瑞公司不应成为本案的被告,原告所诉主体不适格。因本案所涉房产不是普通商品楼房,其性质属于政策限价房,是文安县人民政府根据国务院、廊坊市政府等政策规定,做出《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》后,通过招标方式开发建设的“民安小区”项目,楼房建筑的设计、规划、附属配套设施、土地供给等均是政府行为,购房者必须向政府部门提出申请,经政府审批,符合限价房购买条件后方可购买涉案房产。天瑞公司是该工程的中标单位,只是作为建筑商,代表政府与符合限价房购买条件的购房者签订合同,因此本案房屋的安置是抽象具体行政行为,针对符合条件的用户转化成具体行政行为,天瑞公司与本案原告实际上不存在买卖关系,也不是平等民事主体关系,不适用一般民事法律调整,故天瑞公司不应成为本案被告。且天瑞公司并没有违约行为,天瑞公司与文安县人民政府签订了《文安县保障性住房建设合同》,按照合同约定天瑞公司已在2013年12月30号前保质保量按期完成了房屋建筑工程,天瑞公司不存在违约行为。按照建筑法律规范,文安县人民政府作为建设方、发包方,在交付建设用地以后,工程开工以前应当完成“七通一平”的开工条件和配套设施,虽然天瑞公司按期保质保量完工,但文安县人民政府没有限期完成配套工程任务,对于天瑞公司而言是不能预见、不可抗拒和无能为力的,不具备交房条件的原因与建筑方天瑞公司没有关系。本案如果说有违约行为,应是原告违约,按照合同约定和相关法律规定,原、被告之间的购房合同已自动解除,双方所签订合同中第八条第五项第二款约定:“买受人在接到通知30日内不办理交房手续的,该合同自动解除”,本案因配套设施原因未能按期交房,经政府积极采取措施用最快时间完成配套设施具备交房条件后,2014年5月17日、2014年6月28日、2014年7月7日,天瑞公司以电话形式通知原告办理缴费入住手续,原告迟迟未予办理,天瑞公司于2014年8月9日通过特快专递以书面形式通知原告办理缴费入住手续,原告仍然拒绝办理。按照法律规定及合同约定,双方所签订的合同已自动解除,原告应依法承担相应违约责任。关于房屋的现状。2013年11月28日以前从建筑角度讲已经完全竣工,只是没有水电气,2014年5月初已经完全具备交付条件、使用条件。从2014年5月17日一直等待原告办理交付入住手续,我们认为由于符合了自动解除的条件,对于楼房被告可以行使处分权。原告主张的违约不存在也不成立。损失的计算错误也没有根据。2013年12月31日到2014年8月20日对方要求的利息损失和使用补偿费没有根据,电话通知办理手续始终没有进行,出现任何情况,都应有原告负责。提供证据是商品房合同书,使用的是第八条第五项第二款。
原告崔维志为证明自己的主张,提供如下证据:
证据一,原、被告双方于2013年5月28日签订的商品房买卖协议一份。证明涉案房产为商品房;天瑞公司是本案适格被告;证明被告未按期交房,存在违约行为。
证据二,2013年5月28日原告向被告交纳购房款120943元的票据及2014年5月18号原告向被告交纳地下室款6600元的票据各一份。证明天瑞公司是本案适格被告。
证据三,缴费明细清单,证明被告要求原告缴纳各项费用与双方所签订的合同约定不相符,是不合理的要求。
被告对原告所提交证据的质证意见为:
对证据一的真实性没有异议,但认为该证据不能支持原告的主张,因为涉案房产是限价房,属于政策性住房。原告购买限价商品房前需向文安县人民政府相关职能部门进行申请,符合购买条件的方能与被告签订购房合同,原告出示的合同文本是文安县人民政府的职能部门向被告提供,因订立合同时并没有限价商品房专用合同文本,所以使用的普通商品房合同文本,但涉及价格等主要内容,完全是按照文安县人民政府限价商品房的要求所签订,所以该案涉案房产是限价商品房。对证据二、证据三的真实性没有异议,但认为这些证据不能证明原告的主张,被告作为建筑商在保障性住房建设中进行了垫资,与政府约定可以直接收取客户的款项用于偿还被告所垫资金,因此买卖的主体实际上并不是原、被告,这些证据不具备天瑞公司是被告的证据效力。
被告天瑞公司为证明自己的主张,提供如下证据:
证据一,中标通知书一份。
证据二,文安县保障性住房合同一份。
证据三,文安县物价局关于民安小区限价商品房销售价格的批复。
证据四,原告申请限价房相关材料一份(包括申请表一份、原告及妻子身份证复印件各一份、户口薄三页、结婚证复印件一份、收入证明一份)。
证据五,认购协议书一份。
证据六,商品房买卖合同一份。
证据七,2012年9月28日文安县人民政府文安县住房保障和房产管理局公告一份。
证据八,民安小区限价商品房报名认购家庭明细通知。
证据九,民安小区限价商品房认购家庭明细通知。
以上九份证据均证明涉案房产是文安县人民政府发包、建设的政策保障性住房,被告是中标建筑商,原告购买民安小区的房产是经原告申请,通过政府审查、确认、批准,符合限价商品房的购买条件后所购买,房屋性质为限价商品房,原、被告双方签订的合同书、协议书虽标题书写为商品房买卖合同,但内容和实际就是限价商品房。
证据十、2013年11月29日原告在被告处领取赠品并签字的清单一份。证明被告没有违约行为。被告作为建筑一方,已按期完成工程,因政府配套设施不完善未能如期交房,在2013年的11月份,天瑞公司代表政府向购房者说明情况,购房者表示理解并接受了天瑞公司发放的赠品,用实际行为表示达成新的合意,不再追究逾期交房的责任。
证据十一,入住缴费通知书及特快专递单证各一份,通话记录三份。证明涉案房产符合居住条件后,被告多次代表政府通知原告办理入住手续,原告拒绝办理入住手续,原告构成违约,其违约行为已经达到和符合合同书中和法律规定的合同自动解除的条件。
证据十二,楼房竣工验收报告一份。证明被告所承建的工程已在2013年11月28日竣工,被告已全面履行了自己的义务。
证据十三、2012年12月25日《文安县保证性安居工程领导小组办公室关于开展限价商品房申购、受理的通知》。
证据十四、文安县人民政府文件,文政(2008)32号《文安县人民政府关于完善和落实城市住房保证制度切实解决低收入家庭住房困难的实施意见》,这两份证据证明是限价房,证明天瑞公司不应成为本案的被告。
本院认为,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。原告崔维志主张涉案房产(民安小区第0004幢03单元702号房)系普通商品房,向被告天瑞公司主张权利,但经本院审理查明,原、被告所争议的房产系城镇经济适用住房中的限价商品房,属于政策保障性住房,应按照规范性文件进行管理和销售。规范性文件《文安县人民政府关于完善和落实城市住房保障制度切实解决低收入家庭住房困难的实施意见》[文政(2008)32号]中明确规定其销售方式为:经济适用住房在取得《商品房预售许可证》后,需交由县住房保障中心代理销售。原告就自己所主张的原被告双方所买卖房产系普通商品房,不是保障性住房未提供有效证据予以证明,故本院对原告的诉讼主张不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
驳回原告崔维志的诉讼请求。
案件受理费562元,由原告崔维志负担。
如不服本判决,可于判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提供副本,上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
审 判 长  崔得军
审 判 员  杨秋良
代理审判员  王瑞举

二〇一五年十月二十七日
书 记 员  李 雪