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闻佩琼与湖南科佳商业股份有限公司株洲分公司、株洲中信兴隆资产管理有限公司、株洲市佳诚实业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

  • 公布日期: 2017-10-31
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)湘02民终1617号
上诉人(原审被告):湖南科佳商业股份有限公司株洲分公司,住所地:湖南省株洲市芦淞区太子路10号佳城时代广场一层220号商铺。
负责人:周瓒,该公司总经理。
委托诉讼代理人:陈扬东,湖南慧力律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):闻佩琼,女,汉族,1964年2月23日出生,住湖南省株洲市石峰区。
委托诉讼代理人:朱松梅,湖南湘东律师事务所律师。
委托诉讼代理人:刘李梅,湖南湘东律师事务所律师。
原审第三人:株洲中信兴隆资产管理有限公司,住所地:湖南省株洲市芦淞区佳诚时代广场金钻阁D栋501号。
法定代表人:陈辉,该公司董事长。
原审第三人:株洲市佳诚实业有限公司,住所地:湖南省株洲市芦淞区佳诚时代广场D栋503号。
法定代表人:黄伟嘉,该公司董事长。
上诉人湖南科佳商业股份有限公司株洲分公司(以下简称科佳公司株洲分公司)因与被上诉人闻佩琼、原审第三人株洲中信兴隆资产管理有限公司(以下简称中信公司)、株洲市佳诚实业有限公司(以下简称佳诚公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服湖南省株洲市芦淞区人民法院(2016)湘0203民初2457号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人科佳公司株洲分公司的委托诉讼代理人陈扬东、被上诉人闻佩琼的委托诉讼代理人刘李梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
科佳公司株洲分公司上诉请求:撤销原审判决,改判驳回被上诉人全部诉讼请求。事实和理由:1、一审判决适用法律错误,上诉人与被上诉人之间不存在房屋租赁合同关系,没有支付租金的义务。上诉人签订《会议纪要》系受被上诉人的胁迫,上诉人仅承担向中信公司、佳诚公司支付租金的义务;2、一审程序违法,上诉人已向原审起诉中信公司、佳诚公司赔偿违约损失,故本案应当中止审理。
闻佩琼辩称,上诉人与被上诉人签订的会议纪要合法有效,系有效合同。当时佳诚公司在外负债,故业主要求科佳公司直接对小业主支付租金,佳诚公司也出具了支付委托函,后在相关部门参与下,形成了会议纪要,会议纪要签订后,科佳公司也履行了部分义务,故科佳公司应依法直接向小业主支付租金。
中信公司未向本院提交书面意见。
佳诚公司未向本院提交书面意见。
闻佩琼向一审法院起诉请求:判决被告向原告直接支付2016年收益(租金)共计5297.47元,以及从2016年9月20日起按同期银行贷款利率向原告支付利息34.80元(计算至2016年10月30日止)。
一审法院认定事实:2008年12月28日,原告闻佩琼(甲方)与湖南嘉诚资产管理发展有限公司(乙方)签订《商铺委托经营协议》,主要内容为:甲方委托乙方将其购买佳诚公司位于芦淞区太子路10号佳诚时代广场一层274号的商铺(户室号2274号)租给乙方经营;合同期自2009年1月1日起至2016年12月31日止;合同期间,该铺位的使用权、收益权归乙方所有,对外出租或经营所得归乙方所有;2016年收益(实为租金)为成交金额162999元×6.5%=10594.94元,乙方按季度支付甲方;如乙方未按时支付应向甲方支付迟延期间的银行利息;因履行产生纠纷提交株洲仲裁委员会仲裁等内容。2015年1月1日佳诚公司与湖南嘉诚资产管理发展有限公司作为出租方(甲方),被告科佳公司株洲分公司作为承租方(乙方),续签《株洲佳诚电脑城物业租赁合同》,约定甲方将位于株洲市佳诚时代广场一至二楼的物业(包含原告等小业主所有和第三人佳诚公司所有的商铺)及附属设施设备、场地整体租赁给乙方使用;续租期2015年1月1日至2016年12月30日等内容。同时,科佳公司株洲分公司(甲方)与湖南嘉诚资产管理发展有限公司(乙方),续签《佳诚数码城一、二楼资产管理和设备设施使用合同》,约定:乙方对佳诚数码电子城一、二楼资产全面管理;乙方向甲方收取设备设施管理和使用费等内容。被告科佳公司株洲分公司将租得的物业开办成数码市场,将其中的摊位分别租给各商户经营。在履行《株洲佳诚电脑城物业租赁合同》中,被告科佳公司株洲分公司将租金付给了佳诚公司,就原告等小业主应得租金,则再由佳诚公司分别支付给各小业主。在此过程中,湖南嘉诚资产管理发展有限公司更名为株洲中信兴隆资产管理有限公司即本案第三人中信公司。2015年,被告科佳公司株洲分公司依约支付了2015年全年租金给佳诚公司,但佳诚公司未能将应付给小业主的租金支付给小业主,导致小业主申请仲裁。2016年6月仍未收到2015年租金的原告等小业主们,到佳诚时代广场拉横幅追讨租金,给科佳公司株洲分公司的数码市场经营造成一定影响。2016年6月12日,佳诚公司向科佳公司株洲分公司出具《委托支付函》,主要内容为:根据双方签订的《株洲佳诚电脑城物业租赁合同》,你公司于2016年1月15日、3月15日前应付我公司租金合计1029199.51元,请贵公司根据我公司提供的小业主数据和原有支付业主银行明细单进行支付。当天,中信公司亦向科佳公司株洲分公司出具《委托支付函》,主要内容为:根据合同约定,你公司于2016年1月15日、3月15日前应付我公司管理费合计1543853.7元,请贵公司根据我公司提供的小业主数据和原有支付业主银行明细单进行支付(作为应付给小业主的租金)。2016年7月2日,科佳公司株洲分公司与小业主代表签订《会议纪要》,达成协议:1、2016年7月科佳公司支付2016年4、5、6、7、8、9月份小业主商铺固定收益(已在科佳公司登记并提供真实资料的业主,科佳公司根据小业主与佳诚公司签订委托经营协议的金额进行支付);2、科佳公司在7月10日前支付第一笔租金,业主即发布公告申明给经营户,以保证经营户租金的正常收取,7月20日支付第二笔租金;3、2016年9月20日支付10、11、12及1、2、3月份小业主租金(支付要求同上第1点);4、83户仲裁余款部分在2016年7月30日前支付至法院等内容。《会议纪要》签订后,科佳公司株洲分公司直接向原告支付了2016年两个季度租金5298元(2649×2),之后未继续支付。而科佳公司株洲分公司实际只租赁经营到2016年11月30日。因佳诚公司为湖南百卓贸易有限公司向浦发银行株洲支行借款提供房产抵押担保,株洲市中级人民法院经申请依据(2015)株中法民二初字第65号民事判决,于2015年12月9日向科佳公司株洲分公司下发《协助执行通知书》,冻结科佳公司株洲分公司应向佳诚公司支付的租金,冻结期限为2015年12月9日至2016年12月31日。但期满后未继续冻结。在本案的诉讼过程中,科佳公司株洲分公司以原告等小业主及佳诚公司为被告向原审法院提起诉讼,主张《会议纪要》是受小业主等胁迫签订应予撤销及佳诚公司在冻结期内要求其向小业主付租金的《委托支付函》应属无效。原审认为科佳公司株洲分公司诉讼理由不能成立,判决驳回其诉讼请求,科佳公司株洲分公司不服而上诉,2017年5月25日二审法院作出(2017)湘02民终730号民事判决,维持原判。另外,在本案诉讼过程中,科佳公司株洲分公司又以佳诚公司、中信公司履行租赁合同违约造成其损失已向法院起诉为由,要求中止本案审理。
一审法院认为,本案系房屋租赁合同纠纷,原被告双方的争议焦点为:原告是否有权主张被告科佳公司株洲分公司向其支付2016年余下租金、违约利息,以及余下租金如何确定。评析如下:原告作为小业主之一将自有商铺出租给中信公司(前称湖南嘉诚资产管理发展有限公司)经营,中信公司支付原告租金,双方形成租赁合同关系;后中信公司与佳诚公司作为出租方将原告等小业主的商铺及佳诚公司自有的商铺构成的佳诚一、二楼整体租给科佳公司株洲分公司开办佳诚数码市场,双方形成次租赁合同关系。故中信公司系原告等小业主商铺的承租人,科佳公司株洲分公司系次承租人。各租赁合同均是当事人的真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,应属有效,对合同各方均有约束力。科佳公司株洲分公司应依约向佳诚公司、中信公司支付租金,中信公司应依约向原告支付租金。因在实际合同履行中,科佳公司株洲分公司向佳诚公司支付了2015年度的全部租金,但佳诚公司和中信公司均未向原告等小业主支付2015年度租金,导致原告等小业主维权要与中信公司解除合同,并采取了一些维权行为,危及科佳公司株洲分公司数码市场的正常经营。基于此情形,2016年6月12日,佳诚公司和中信公司分别向科佳公司株洲分公司出具《委托支付函》,通知科佳公司株洲分公司将2016年1月15日前和3月15日前应付佳诚公司的租金,以及应付中信公司的管理费直接支付给包括原告在内的各小业主,作为其应付给小业主的租金。进而2016年7月2日作为次承租人的科佳公司株洲分公司与原告等小业主签订了《会议纪要》,约定由科佳公司株洲分公司直接支付原告等小业主2016年度的租金。(2017)湘02民终730号民事判决已经确认《委托支付函》、《会议纪要》属各方当事人真实意思表示,具有法律效力;且符合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。”的规定,科佳公司株洲分公司应予履行,但科佳公司株洲分公司至今仅支付原告2016年度两季度的租金,属违约行为,故原告有权主张被告科佳公司株洲分公司向其继续支付2016年余下租金。又因科佳公司株洲分公司只实际租赁至2016年11月30日,即原告应计收的租金应截止至该日,故科佳公司株洲分公司还应支付原告租金为10594.94元/年÷12个月×5个月=4414.55元。至于原告主张2016年12月份的租金,因科佳公司株洲分公司该时间段实际未租赁使用,故原告的该主张无事实依据,原审不予支持。另外,原告主张被告支付违约利息,因原、被告双方在《会议纪要》中未约定违约责任,且依据《委托支付函》及《会议纪要》,科佳公司株洲分公司作为次承租人对原告等小业主只是承担代承租人佳诚公司、中信公司支付2016年度租金义务,中信公司、佳诚公司作为承租人地位及其主要义务未有实质的改变,故原告要求被告科佳公司株洲分公司给付违约利息,没有依据,原审不予支持。但原告可以依据《商铺委托经营协议》等向承租人中信公司等另行主张。科佳公司株洲分公司主张2016年1月15日前的租金已实际支付给了佳诚公司,加上已付原告等小业主2016年度两季度的租金,故其只应支付4个半月的租金;原审认为原告等小业主就2016年1月1日至同年11月30日的租金,科佳公司株洲分公司实际只代付6个月,尚有5个月租金未获履行,依据《会议纪要》科佳公司株洲分公司有义务向原告支付2016年1月1日至同年11月30日的租金。如有超出其应向佳诚公司承担部分,可依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿”的规定,向佳诚公司另行主张。科佳公司株洲分公司主张佳诚公司、中信公司履行租赁合同违约造成其损失已向法院起诉,要求中止本案审理。原审认为,在承租人佳诚公司、中信公司违约,出租人原告要解除租赁合同,危及次承租人科佳公司株洲分公司经营的情势下,科佳公司株洲分公司通过《会议纪要》的形式确定其代承租人直接支付2016年度租金,这种代付不受次承租人是否已向承租人支付租金或承租人对次承租人是否尚负其它债务的限制,其代付的租金事后依法可向承租人折抵租金或者向承租人追偿。在这种支付方式安排的合同中,出租人原告虽未获得额外利益,但获得该部分租金的相应保障,而次承租人科佳公司株洲分公司并未增加其实质负担,却获得了继续正常经营的对价。故原告的本案诉讼请求,并不妨碍科佳公司株洲分公司就其该方面的损失另行向佳诚公司、中信公司主张。因此科佳公司株洲分公司的要求中止本案审理的理由不能成立,原审不予采纳。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条,最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决:一、被告湖南科佳商业股份有限公司株洲分公司于本判决生效之日起十日内向原告闻佩琼支付2016年度余下租金4414.55元;二、驳回原告闻佩琼的其他诉讼请求。本案案件受理费50元,减半收取25元,由被告湖南科佳商业股份有限公司株洲分公司承担。
本院二审期间,上诉人科佳公司株洲分公司为支持其上诉请求,向本院提交了下列证据材料:(2016)湘0203民初1451号案件受理通知书,拟证明科佳公司向株洲市芦淞区法院起诉原审第三人中信公司、佳诚公司要求赔偿赔偿损失的事实。被上诉人认为该证据的关联性有异议,认为与本案争议事实无关。本院经审查认为,该证据与本案争议事实不具有关联性,科佳公司是否向第三人主张赔偿损失,不影响其按照约定应承担向被上诉人支付租金的义务,故对于该证据,本院不予采信。
对一审采信的证据和查明的事实,二审予以确认。
本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。二审争议焦点为:上诉人是否负有向被上诉人支付租金的义务。对上述争议焦点,本院评述如下:
根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中,2016年7月2日,科佳公司株洲分公司作为次承租人与上诉人等小业主签订了《会议纪要》,约定由科佳公司株洲分公司直接支付上诉人等小业主2016年度的租金。该《会议纪要》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律规定,科佳公司株洲分公司应当按照上述约定履行支付租金的义务。上诉人主张该《会议纪要》系受被上诉人胁迫而出具,但并未提交充分证据予以证明,本院作出(2017)湘02民终730号民事判决亦对《会议纪要》的法律效力予以了确认,因此,对于上诉人的该项主张,本院不予支持。此外,上诉人主张本案应以(2016)湘0203民初1451号案的审理结果为依据,本院认为,科佳公司是否向原审第三人中信公司、佳诚公司主张赔偿损失,不影响其按照《会议纪要》约定应承担的向被上诉人支付租金的义务,因此,原审认定上诉人向被上诉人支付2016年7月1日至2016年11月30日租金4414.55元,并无不当,本院予以确认。
综上所述,上诉人湖南科佳商业股份有限公司株洲分公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费50元,由上诉人湖南科佳商业股份有限公司株洲分公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 文
审判员 刘艳辉
审判员 阳桂凤

二〇一七年十月二十三日
书记员 姜文津