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李瑞伏与北京龙湖兴润置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

  • 公布日期: 2018-02-05
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京0115民初1596号
原告:李瑞伏,女,1976年5月5日出生,住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人:敖东方,北京天驰君泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人:曹剑锋,北京天驰君泰律师事务所律师。
被告:北京龙湖兴润置业有限公司,住所地北京市大兴区永兴路7号院1号楼2F-C06。
法定代表人:宋海林,总经理。
委托诉讼代理人:高尉泷,北京市中伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人:康铧,北京市中伦律师事务所律师。
原告李瑞伏与被告北京龙湖兴润置业有限公司(以下简称:龙湖公司)商品房预售合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员王静适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告李瑞伏及其委托诉讼代理人敖东方、曹剑锋,被告龙湖公司的委托诉讼代理人高尉泷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李瑞伏向本院提出的诉讼请求:1、被告龙湖公司将符合规划审批备案的达到使用条件的公共绿地交付给原告使用;2、被告向原告支付逾期交房违约金199107.75元;3、诉讼费由被告承担。事实与理由:原告于2013年6月28日与被告签订《北京市商品房预售合同》,约定购买被告开发的位于北京市大兴区北臧村镇生物医药基地东配套区X号及X号0505-053、0505-062号地块住宅混合公建用地项目西区X#商业楼X层XXX房屋(以下简称:涉案房屋),项目名称为XX名苑,房屋面积122.45平方米,总价款3982155元。合同第十二条约定交付条件:(一)出卖人在2015年10月30日前向买受人交付商品房。(二)该商品房交付时应符合下列第1、2、3项所列条件:其中第3项约定“满足第十三条出卖人承诺的市政基础设施及其他设施达到的条件”,合同第十三条2项其他设施中第(1)约定:公共绿地在2015年10月30日前达到使用条件。合同第十四条约定:“除不可抗力外,出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将商品房支付买受人的,按照第2种方式处理,”合同中的第2种方式第(2)项约定“……买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自主合同第十二条约定的交付期限届满之日次日起至实际交付日止,出卖人按日计算向买受人支付全部购房款万分之三的违约金”。合同签订后,原告交付了全部购房款,被告于2016年4月8日向原告交付了房屋。交付房屋时,由于房屋周围其他商业楼正在施工阶段,该区域依然还是工地,被告告知原告,房屋所在地块是分期开发,所以配套及其他设施建设需要等其他商业楼完工后,在最后阶段进行完善,现在仅仅是房屋部分交付。2016年7月份,主商业楼装修完毕交付使用时,被告开始完善原告购买房屋周围道路和绿化,但原告购买房屋的商业区域内没有绿化设施,更没有公共绿地,全部硬化铺装建成了水泥石板地面。2016年8月,原告得知,根据被告在大兴区规委提交的竣工备案总平面图中显示,被告规划用地红线范围内绿地总面积应为49624平方米,原告购买的商品房周围以及主商业楼及风情街的步行街均设计应建设有公共绿地,包括实土绿地及覆土绿地,然而现在实际情况是,除了规划图中住宅小区有公共绿地外,商业区域部分缺少很多规划设计内的公共绿地。根据合同附件约定显示,原告购买的商品房绿化率应为30%,而实际上目前的绿化现状远未达到该比率。原告认为,原告购买该房屋,看重的是被告一贯的商业信誉以及购买楼盘公示时,被告所展示的优美的商业购物环境。其中较高的绿化率会使原告所投资的商业用房的价值有很大的提升,被告未按照合同约定以及备案登记的绿地规划方案,将达到使用条件及绿化率的公共绿地交付给原告使用,给原告带来巨大经济损失,其行为已经构成了违约,侵犯了原告的合法权益。
被告龙湖公司辩称:一、该商品房已经交付,原告的诉讼请求没有事实依据。2013年6月28日,就原告向龙湖公司购买涉案房屋一事,双方签署《北京市商品房预售合同》(以下简称:预售合同)。在预售合同第一条、第十二条、第十三条和第十四条双方约定:龙湖公司应在2015年10月30日将该商品房交付给原告;该商品房的交付条件包括:(1)已取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案表;(2)有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书;(3)满足第十三条中龙湖公司承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。公共绿地2015年10月30日达到使用条件,如果在约定期限内未达到条件,双方未约定违约责任。如龙湖公司没有按照十二条约定的期限和条件将该商品房交付给原告,则按照十四条第2种方式承担逾期交房责任。在2015年5月末,该商品房已经具备预售合同第十二条所述的全部交付条件,公共绿地已经达到使用条件,龙湖公司也按照预售合同约定向原告发出了交付通知书,但原告直到2016年4月8日才按照预售合同约定办理了涉案房屋的收房手续。在办理收房手续时,该商品房所在商业街地面已经进行了硬化,与目前状况相符。原告是在充分了解现场情况后,才与龙湖公司办理的该商品房交接手续。原告在收房后,将该商品房出租给“金耳朵”进行餐饮经营活动。原告已于2016年11月21日办理取得了涉案房屋的不动产权证书。至此,龙湖公司在预售合同项下应当履行的房屋交付和配合办理权属过户手续的工作,已经全部履行完毕。根据《合同法》第九十一条第(一)款的规定,债务已经按照约定履行,合同的权利义务终止。原告在预售合同已经终止的情况下,再根据该合同要求龙湖公司承担继续履行和支付违约金的违约责任,没有事实和法律依据。即使合同不能视为履行完毕,根据北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》(京高法发[2014]489号)第十二条的规定:买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后,又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的,不予支持。在该商品房已经交付的情况下,原告再要求龙湖公司承担逾期交房违约责任,不但于理不通,更加有悖于司法实践中应遵循的审判标准和裁判尺度。二、原告的诉讼请求没有合同依据。在预售合同中,双方并未将绿地面积规划指标作为合同依据,也没有约定具体绿地面积。在实际施工中,龙湖公司已经按照合同约定的合同依据完成了相关施工工作,且获得规划主管部门的验收。因此,原告第一项诉讼请求没有相关的合同依据,不属于本案审理的范畴。按照预售合同第十四条逾期交房责任的约定:除不可抗力外,出卖人未按第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的,按照下列第2种方式处理。在第2种方式中,双方约定了相关的违约金标准。上述条款约定未能如期交付应支付违约金的客体是该商品房,也就是说只有该商品房未能如期交付时,才适用预售合同第十四条约定的逾期交房责任。在预售合同第十三条第2项其他设施中,双方并未对公共绿地未能达到使用条件的违约金标准进行约定。在双方没有约定的情况下,原告要求龙湖公司按照预售合同第十四条逾期交房的违约金标准承担绿地面积与规划面积不符的违约责任,没有合同依据。三、对商业街进行硬化完全是出于对全体业主利益的考虑,对原告没有任何损害。该商品房所在商业街部分确实存在部分绿地改为硬化的情况,但从龙湖公司提交的证据可以证明,就该商业街所在小区目前已经结算的工程造价,地面绿化每平米的造价约为239元,地面硬化每平方米的造价约为773元,地面硬化的成本每平米就高出534元。为什么在地面硬化的成本远远高于地面绿化的情况下,龙湖公司还不惜多花成本进行地面硬化,完全是商业街特殊的房屋使用用途所决定的。该商品房所在商业街的房屋用途都是商铺,房屋使用目的全部是经营。客户是否能够方便快捷的进入所在区域,是否能够吸引足够多的消费人群,是决定房屋价值的重要因素。没有足够多的停车位,没有合理的商业动线,没有方便的进出道路,商业街不可能达到正常运营条件,这才是龙湖公司不惜增加成本,将商业街路面进行硬化的原因。至于原告在诉状中所称的,较高的绿化率会使房屋价值有很大的提升,根本不符合商业的运营规律。同时,原告所购房屋是在6#商业楼3层,地面是否存在绿化,或者绿化面积是多是少,根本不影响到原告对该商品房的使用。四、原告要求参照的违约金标准明显过高。《合同法》第一百一十四条第二款规定:约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在本案中,原告与龙湖公司并未约定绿地面积,以及绿地不足的违约金标准。原告要求参照预售合同第十四条约定的逾期交房违约标准,来确定绿地面积不足的违约责任,没有合同依据。即使可以参照预售合同第十四条确定的违约金标准,该标准也明显超过原告的实际损失,相关违约金数额应当按照上述法律和司法解释的规定予以调整。综上所述,原告的诉讼请求没有合同、事实和法律依据,且超过了法律规定的诉讼时效,其请求不能成立,请求予以驳回。
经审理查明:2013年6月28日,原告与被告签署《北京市商品房预售合同(商业、办公等非住宅类)》,约定原告购买被告开发的涉案房屋,项目名称为XX名苑,涉案房屋预测建筑面积122.45平方米。合同第十二条约定:出卖人应当在2015年10月30日前向买受人交付该商品房,该商品房交付时应当符合下列条件:1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表;2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书;3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件;同时出卖人还应当提供《住宅房屋质量保证书》、《住宅房屋使用说明书》以及《住宅房屋工程质量分户验收表》。合同第十三条市政基础设施和其他设施的承诺第2项约定:公共绿地部分应于2015年10月30日达到使用条件。第十四条逾期交房责任约定:除不可抗力外,出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的,按照逾期时间,(1)逾期在90日之内,自主合同第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金,并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金,合同继续履行。(2)逾期超过90日之后,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款,并按照买受人全部已付款5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自主合同第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金,累计不超过已付款总额的5%,并于该商品房实际交付之日90日内向买受人支付违约金。除本条上述(1)或(2)中表述的违约金外,出卖人由于逾期交房事宜不向买受人承担任何其他赔偿责任。
合同附件“物业共用设施设备明细”中载明该小区绿化率为30%,楼间、集中绿地约49728.8平方米(其中,东区约32159.2平方米,西区约17569.6平方米)。附件八补充协议第一条第5款约定:出卖人已就该商品房项目内部及周边的道路及规划情况向买受人进行了充分说明,不存在遗漏情况,如项目周边情况(包括但不限于绿地、道路、公园、学校等)发生变化,均以政府规划为准,出卖人不承担任何责任。买受人已充分了解因项目内部及周边的道路及规划情况,该商品房可能受到道路、噪声、车辆灯光、粉尘、废气、高压线、飞机航线、地铁线等周边不利因素的影响。第八条第2款约定:买受人所购买商品房所在小区系分期开发,依据政府主管部门批准的规划方案,公共绿地、公共道路、幼儿园等其他配套建筑等将分期交付使用,但最迟应与最后一期商品房同时交付使用。
合同签订后,原告向被告支付购房款共计3982155元,原告与被告已办理了收房手续,涉案房屋已经办理不动产权证书。
2015年2月16日,涉案房屋所在商业楼通过北京市规划委员会建设工程规划验收,予以核发《建设工程规划核验(验收)意见(合格告知书)》;2015年4月23日,涉案房屋所在商业楼取得《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》,竣工验收备案表备注处第2项载明:供水、供电、供热、供气、绿化、邮电、通讯、安防、卫生防疫等未尽事宜,由建设单位联系相关部门妥善解决。
另查,根据北京市规划委员会备案的北京市大兴区北臧村镇生物医药基地东区配套X号及X号0505-053、0505-062地块项目竣工总平面图,该项目位于永大路南侧,分为东西两区。平面图记载该项目总绿地面积应为49852.8平方米,其中实土绿地面积为35282平方米,覆土绿地面积合计11198.2平方米,屋顶绿化2112.6平方米,绿化停车场面积1260平方米,绿地率30%。
双方确认现场情况为:商品房所在商业街部分,无绿地,地面已硬化。经询,被告称竣工验收时规划部门不会对绿地进行专门验收,只是看有没有做绿化的基础工作,规划绿地的部分是否进行了腾退,是否符合规划设计要求。
关于本案所涉竣工图纸中规划的绿地是否曾经交付的问题,双方争议如下:
原告陈述:涉案房屋交房时由于周围其他商业楼正在施工阶段,该区域还是工地,被告告知原告,房屋所在地块是分期开发,所以配套及其他设施建设需要等其他商业楼完工后,在最后阶段进行完善,现在仅仅是房屋部分交付。2016年7月份,主商业楼装修完毕交付使用时,被告开始完善涉案房屋周边的道路和绿化,但涉案房屋的商业区域内没有绿化设施,更没有公共绿地,全部硬化铺装成了水泥石板地面。
被告陈述:涉案房屋交付给原告时,本案所涉的争议部分区域路面表现为实土状态,楼顶部分为覆土状态。房屋交付原告后,周围其他商业楼正在施工阶段,该区域还是工地,在此期间实土地面的状态也未发生改变。2015年4月13日,主商业楼竣工,作为主商业楼的业主,被告为提升整体商业环境并考虑商业项目内街的协调发展,为向内街吸引客流,从便于顾客停车、促进顾客到后街消费方面出发,将包含部分原规划公共绿地在内的区域建设为停车位,并交付物业公司进行管理。在办理涉案房屋收房手续时,原告已经对房屋所在商业街地面进行硬化的情况充分知晓,并自愿接收涉案房屋。
庭审中,原告主张被告未交付绿地的违约行为给其造成了严重损失,从涉案房屋交付到主商业楼竣工至今商业步行街一直是水泥地面,在此期间一直处于非正常使用状态,导致商业步行街环境差无客流,许多租户退租,涉案房屋商业价值严重受损,房价不升反降。因合同约定未按照合同约定的期限和条件交付商品房的,从期限届满之日起至实际交付之日止,按照日万分之三计算,总计不超过购房款的5%,故主张按照购房款的5%计算违约金。原告对其遭受的实际损失情况未明确数额亦未提交证据。
上述事实,有商品房预售合同、购房发票、工程竣工验收备案表、公证书、现场照片、房屋初始产权证书及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为:原、被告在自愿基础上签订的商品房预售合同,是双方真实意思的表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效。原、被告均应按照合同约定和法律规定,全面适当地行使权利、履行义务。
本案中,涉案房屋所在商业街部分确实存在部分绿地改为硬化,导致绿化率未达到合同约定及规划所要求的30%的情况,被告对此存在违约行为,应承担相应违约责任,但原告据此要求被告将符合规划审批备案的达到使用条件的公共绿地交付给原告使用,该请求缺乏具体执行标准,本院无法予以支持。
在预售合同中,双方没有约定绿化率未达到30%情况的违约责任条款,而在合同履行中,涉案房屋已实际交付且已办理了产权证,被告已按合同约定履行了交房义务,故原告要求按合同约定的逾期交房责任条款计算本案违约金的主张,缺乏合同依据,且与事实不符。此外,在本案审理过程中,原告未对其因绿化率未达到30%所遭受的实际损失明确损失数额并提交证据予以证明,故综合考虑以上因素,本院对原告以绿地面积与规划面积不符为由要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求,不予支持。
据此,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定,判决如下:
驳回原告李瑞伏的诉讼请求。
案件受理费2141元,由原告李瑞伏负担(已交纳)。
如不服本判决,可于判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。
审判员  王静

二〇一七年六月九日
书记员  刘璐