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黄芳、广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

  • 公布日期: 2018-02-08
  • 案    号: /
  • 审理法院: /
  • 文书类型:

裁判文书

广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)桂11民终950号
上诉人(原审被告):黄芳,女,1972年3月8日出生,汉族,住贺州市八步区。
委托诉讼代理人:黄少忠,贺州市信德法律事务所法律工作者。
委托诉讼代理人:陈艳雄,贺州市信德法律事务所法律工作者。
被上诉人(原审原告):广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司。住所地:贺州市八步区鞍山西路83号。
法定代表人:张倩瑜,总经理。
委托诉讼代理人:吴媛容,该公司员工。
委托诉讼代理人:唐小超,广西桂东律师事务所律师。
上诉人黄芳因与被上诉人广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司(以下简称”圣展公司”)物业服务合同纠纷一案,不服广西壮族自治区贺州市八步区人民法院(2017)桂1102民初330号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年10月31日立案后,依法组成合议庭,于2017年12月7日公开开庭进行了审理。上诉人及其委托诉讼代理人黄少忠、陈艳雄,被上诉人的委托诉讼代理人吴媛容、唐小超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄芳上诉请求:一、撤销(2017)桂1102民初330号民事判决书第一项,驳回被上诉人的诉讼请求,维持一审判决书第二项;一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院对本案的事实没有查清,特别是对被上诉人主体不适格问题没有查清,导致作出错误判决。1.被上诉人圣展公司是某某小区前期物业服务企业,某某小区于2016年5月21日业主大会依法选聘了景祥物业公司,并书面通知圣展公司终止合同、退出服务并与景祥物业公司办好交接手续,但被上诉人圣展公司置若罔闻,不以为然,至今拒不退出,已构成违法,被上诉人已不具有物业服务管理等活动的主体资格,其完全丧失在某某小区从事物业服务、收取费用的权力,所诉请支付管理费、水电费、电梯年检等费用不应得到支持。二、被上诉人只提供三、四级服务却按一级收费,严重违反《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》所规定”物业服务收费应遵循服务标准与收费标准质价相符的原则。”被上诉人提供的服务中暴露出诸多如综合服务、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护等服务质量问题。1.未严格按一级物业小区实行封闭式管理,严重失职。门禁长期敞开,门禁经常坏,几个月不修复。门卫形同虚设,外来闲杂人随意进出,车辆随意出入,不进行24小时巡视,地下车库被撬,小车被刮花,电瓶车被盗。近年来发生了几十起入室盗窃案件,仅2016年1-4月经公安机关破获的入室盗窃案件就达21起,被盗财物30多万元,业主人身财产安全得不到保障。2.小区秩序混乱,公共部位、消防道等乱停乱放,严重堵塞交通。3.地下车库长期积水,特别是4、5、6号楼停车场、通道常有积水,久拖不修。4.公共保洁区域不按一级服务清扫。通道、场地、电梯厅等垃圾不及时清理。如7号楼一单元前面垃圾成堆,虫蝇成群。垃圾桶未按时清理。6栋3单元架空层排污管爆管,半月余不修臭气熏天。5.公共区域灯光晚上经常不亮,照明严重不足,架空层、通道、楼道半数以上黑暗,地标灯长期不亮。6.对业主报修不及时修复。如5号楼1单元有个车位滴水报修,长达一年才修。6号楼电梯门多次报修置之不理。7.建筑物的安全隐患不检查、不防患、不警示、不及时处理。如2016年12月14日1名女业主被墙上的大片瓷砖脱落砸伤,伤情严重。8.没有定期向业主公布物业服务费收支情况。不按一级服务标准进行一年一次服务满意率调查。9.绿化未达一、二级服务标准,绿化地裸露,绿化带枯草多多。10.物业公司挪用小区专项维修资金1300万元及利息,还有公共部位的广告费、停车费收入等,按规定应专户储存,专项使用,专项报批,接受业主监督。三、被上诉人超标准、超范围,重复收费。上诉人与被上诉人双方签订的《前期物业管理服务协议》明确约定了各项物业服务费的标准。但2014年11月7日,被上诉人却单方公然决定并通知业主提高物业服务费,单电梯就存在三项收费。被上诉人擅自提高收费标准,重复收费,扩大收费范围,不按市场调节与业主委员会协商确定收费标准,签订收费合同,也没有与上诉人协商签约,物业公司无理收费,根据《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》第三十条的规定,上诉人有理拒交。综上,请求二审法院支持上诉人的上诉。
圣展公司辩称,一、2012年11月1日,被上诉人与广西贺州市桂东房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》,将某某小区委托被上诉人实行物业管理,委托管理期限:自2012年11月1日起至首届业主委员会成立并选聘新的物业管理企业止。2015年12月24日,经市房产管理局批准,同意某某小区成立首届业主委员会,之后,该局核实发现业委会主任等三人非某某小区业主,认定违反了《广西壮族自治区物业管理条例》第十五条第二款的规定,并于2016年7月14日作出《关于撤销贺州市某某小区业主委员会备案的决定》,业委会不服申请复议,经复议对该决定予以维持。由于业委会的备案已被行政机关依法撤销,因此该业委会作出的一系列行为都属于无效行为,至始不受法律保护。在没有成立首届业主委员会并选聘出新的物业管理企业之前,被上诉人与广西贺州市桂东房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》以及与上诉人签订的《前期物业管理服务协议》都还是有效的合同。且被上诉人至今还为小区提供物业服务,被上诉人有权向上诉人收取物业管理费,上诉人也应当履行支付相关费用的义务。二、被上诉人收取的各项物业管理费具有合法性、合理性。2014年9月19日,市物价局、房管局联合下发《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》,10月13日,市物价局核准了被上诉人的服务等级以及各收费项目的收费标准。根据上诉人与被上诉人双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条第七项的约定”物业管理服务费用标准根据社会经济变化,管理实需费用,物价变动进行调整,按物价部门核准的最新标准收取。”被上诉人根据政府相关部门的指导价收取,同时也将收费标准在小区内进行告示公告,这不但符合协议约定,也符合政府的要求。被上诉人不存在超标准、超范围、重复收费的行为。三、上诉人认为被上诉人提供的物业服务过程存在的各种不足之处,并不符合客观实际,也没有提供充分的证据予以证实。物业公司提供物业服务的内容是对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序,更多倾向于小区出现问题时,能否及时、有效的解决,为业主创造一个良好的生活、工作环境。上诉人陈述的小区存在的若干质量问题,就现有证据来看,只能说明出现了这些现象而已,不能证明被上诉人对这些问题置之不理、久拖不决,违反了双方签订协议中约定的义务。同时,这也不能成为上诉人拒不交纳物业费的抗辩理由。对于小区发生盗窃事件,被上诉人已提供了24小时公共区域安全防范值班和不定时巡逻,按小区设计安装了闭路摄像监控和红外线防盗报警进行正确使用防范,已经全面尽到合同约定的安全防范义务,在业主被盗事件方面,不存在任何的失职。同时根据双方签订的协议的第二项约定,被上诉人不承担不属于责任范围内的治安、刑事案件、意外事故、自然灾害等对业主或物业使用人造成的人身财产损害的赔偿责任。综上,请求二审法院驳回上诉人的上诉请求,维持一审判决。
圣展公司向一审法院起诉请求:1、判令被告支付物业管理费、电梯维护费、水电费、城市生活垃圾处理费、电梯年检费、电梯专业维护保养费等各项费用及违约金8708元;2、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实:被告黄芳系案涉小区的业主,该房屋建筑面积137.92平方米。原告圣展公司(甲方)与被告(乙方)签订《前期物业管理服务协议》,约定:由原告为被告提供物业服务,乙方依据本协议和政府物价部门核准的物业管理服务费用的收费标准向甲方交纳物业管理费用,物业管理服务费用住宅按建筑面积每月0.7元/平方米,电梯维护费每月30元,私家车位按建筑面积每月2元/平方米,每次交纳时间每月首5日内,乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,甲方从逾期之日起按每天千分之三收取违约金,物业管理服务费用标准根据社会经济变化、管理实需费用、物价变动进行调整,按物价部门核准的最新标准收取。
2014年9月19日,贺州市物价局、贺州市房产管理局印发《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》(试行),规定:贺州市一级服务等级住宅物业服务费收费基准价为每月1元/平方米,电梯维护费为每月0.3元/平方米,车位、车库物业服务费每月0.19元/平方米,电梯专业维护保养和年检费用另行计费收取。
2014年10月10日,贺州市房产管理局核准:同意原告圣展公司按一级核定物业服务等级收费。
2014年11月7日,原告向全体业主发出《关于某某小区物业管理费、电梯维护费等费用按照贺州市物业服务等级一级收费标准收取的通知》,载明:自2014年12月1日起,案涉小区物业管理费、电梯维护费等费用将根据贺州市物业服务等级一级的收费标准收取,并将上述通知张贴于公示栏。
2015年7月9日,圣展公司发出《维修公示》,载明:现6#楼电梯专业维保合同已到期,重新签订电梯维保合同产生的维护保养费由6#楼全体业主分摊承担。6#楼电梯的专业维保费用为27120元,由6#楼全体业主共264户按户进行分摊,其中152户每户102.6元;112户每户102.9元。
2015年12月23日,圣展公司发出《关于缴纳某某小区6#楼2016年度电梯年检费的通知》,载明:现6#楼2016年电梯年检费用共计6950元,须6#楼各户业主另行支付。6#楼共计264户,其中68户每户应支付26.4元,另196户每户应支付26.3元。
2015年12月25日,圣展公司发出《维修公示》,载明:现6#楼电梯专业维保合同已到期,重新签订电梯维保合同产生的维护保养费由6#楼全体业主分摊承担。6#楼电梯的专业维保费用为13560元,由6#楼全体业主共264户按户进行分摊,其中168户每户51.4元;96户每户51.3元。
被告自2015年2月1日至2016年12月31日期间未交纳物业管理费3171.7元、电梯维护费952.2元、电费616.5元、水费130.3元、城市生活垃圾处理费45元、电梯年检费26.3元、电梯专业维护保养费120元等物业服务各种费用,合计5062元。原告多次催收,被告一直未交纳。原告诉至法院,提出前述诉讼请求。
另查明,2015年6月1日,广西贺州市桂东房地产开发有限公司(甲方)与原告圣展公司(乙方)签订《前期物业管理委托合同》,约定:甲方将案涉小区一期2#楼,3#楼,4#楼,5#楼、6#楼受委于乙方实行物业管理,委托管理期限自2015年6月1日起至首届业主委员会成立并选聘新的物业管理企业止,本物业的物业管理服务费,住宅房屋每月1元/平方米,私家车位、地下车位按物价局收费标准收取。在审理过程中,以上事实有案涉小区其他业主提交的《前期物业管理委托合同》予以证实。
再查明,圣展公司基本履行了物业合同中的各项义务,但在涉及小区环境、安保、公共设施维护维修方面存在一般瑕疵。
2015年9月26日,案涉小区举行业主大会,选举产生业主委员会。2016年7月14日,贺州市房产管理局作出《关于撤销贺州市某某小区业主委员会备案的决定》。后广西壮族自治区住房和城乡建设厅作出桂建复决[2016]39号行政复议决定书,决定如下:维持贺州市房产管理局作出的《关于撤销贺州市某某小区业主委员会备案的决定》。案涉小区至庭审辩论终结时仍未重新成立业主委员会。
一审法院认为:原告圣展公司与被告黄芳签订的《前期物业管理服务协议》与广西贺州市桂东房地产开发有限公司与圣展公司签订的《前期物业管理委托合同》系当事人真实意思表示,且不违反法律法规的禁止性规定,各方均应恪守。合同订立后,原告按照上述合同约定内容履行了物业管理义务,被告在事实上接受原告提供的物业服务后,亦应履行付费义务。案涉小区原业主委员会的备案已被撤销,原业主委员会并不具备代表业主及业主大会与圣展公司解除《前期物业管理服务协议》的资格,故被告提出前期物业管理委托合同、前期物业管理服务协议已解除的抗辩意见,该院不予采信。
关于物业费用的收费项目及收费标准问题。首先,根据《前期物业管理服务协议》第四条第7款”物业管理服务费用标准根据社会经济变化、管理实需费用、物价变动进行调整,按物价部门核准的最新标准收取。”以及《前期物业管理委托合同》第二十二条、第二十三条”本物业的物业管理服务费,住宅房屋每月1元/平方米,私家车位、地下车位按物价局收费标准收取。”的约定,原告根据其服务等级相应调整收费标准,上述调整并未违反《物业收费管理办法》以及《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》,调整范围在物价上涨幅度范围内且符合贺州市社会经济发展状况;其次,新的收费标准经政府相应职能部门的批准后,在小区主出入口公示栏对新的收费标准已进行公示;再次,案涉小区原业主委员会被撤销后,至今仍未依法成立业主委员会或召开业主大会重新委任新的物业公司进行物业管理。综上,原告主张按一级服务等级收费标准向被告收取相关费用,合理有据,该院予以支持。被告提出原告擅自提高收取物业服务费标准、电梯专业维护保养和年检费用重复收费的抗辩,因电梯是高速运转的智能化、自动化的特种设备,有高度危险性,除了物业公司平时的保养维护,还必须由专业的公司进行全系统性、高标准的检验及专业维护,必然会产生年检费用及专业维护费用,如果不通过年检及专业维护,电梯的运行安全亦无法得到保障,故被告的上述辩驳主张,该院不予采信。物业管理费应按照建筑面积计算,故被告提出对公摊部分不承担物业管理费的辩驳意见,该院不予采纳。
物业服务是维护小区正常运转的持续性、多方位服务。第一,案涉小区在涉及小区环境、安保、公共设施维护维修方面存在一般瑕疵,但并未持续影响了所有业主基本居住利益,原告已基本履行了应尽义务;第二,圣展公司的经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。业主拒绝交纳物业服务费,则势必会导致圣展公司经营资金的减少,从而再次导致物业服务水平与质量的下降,恶性循环的结果不利于小区的发展与完善,同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。因此,原告物业服务存在一般瑕疵不能构成被告不交纳物业管理费的抗辩理由,案涉小区可通过业主委员会或业主大会委任新的物业公司进行管理,或者在圣展公司对存在瑕疵不予整顿的情况下向政府相关部门申请相应调整原告的服务等级等合法途径主张权利,而不是通过拒绝缴纳物业管理费的方式,故被告以原告提供物业服务存在瑕疵为由拒交物业费的辩驳主张,该院不予采信。被告辩称原告的服务质量只达到三、四级的服务水平,虽然被告提交的材料能证明原告的服务存在一般瑕疵,但服务等级的界定应由专业职能部门来评定,仅凭照片和反映材料不能证明原告的服务等级,对被告的上述辩称,该院不予采信。
综上,原告主张被告支付2015年2月1日至2016年12月31日期间拖欠的物业管理费3171.7元(137.9元/月×23个月)、电梯维护费952.2元(41.4元/月×23个月)、电梯年检费26.3元、电梯专业维护保养费120元、电费616.5元、水费130.3元、城市生活垃圾处理费45元,合计5062元的诉请,理据充分,该院予以支持。
关于原告要求被告给付逾期交纳物业费的违约金的诉讼请求。原告代被告缴纳水电费、城市生活垃圾处理费部分本应按合同约定计算违约金,但被告对2014年12月起的新收费标准存在争议,双方沟通不当,并且案涉小区于2016年存在更换物业、后被撤销的情形,多种因素导致本案诉讼的产生,又因原告服务存在一般瑕疵,存在一定的过错,综合上述因素,故原告要求被告承担违约金的诉讼请求,缺乏事实和法律依据,该院不予支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条的规定,判决:一、被告黄芳应于本判决书生效之日起十日内向原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司支付2015年2月至2016年12月的物业管理费、电梯维护费、电费、水费、城市生活垃圾处理费、电梯年检费、电梯专业维护保养费等各项费用合计5062元;二、驳回原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元(原告已预交),由原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司负担23元,被告黄芳负担27元。
二审期间,上诉人向本院提交的证据材料:贺州市公安局建东派出所的接受案件回执单,拟佐证被上诉人管理混乱,2017年8月,涉案小区内还出现两部电动车被盗现象。
被上诉人向本院提交的证据材料:1.贺州市房产管理局的决定、贺州市八步区乡镇建设局的决定、贺州市八步区城东街道办事处的通知、广西壮族自治区住房和城乡建设厅的行政复议决定书各1份,拟证明涉案的贺州市某某小区业主委员会的备案已被贺州市房产管理局撤销,业委会不服申请复议,经复议对该决定予以维持。2.贺州市住房和城乡建设局的通知3份、银行办理业务票据6张、公示及照片各1份,拟证明被上诉人已按贺州市住房和城乡建设局的通知要求将12484580.6元专项维修资金缴入银行监管账户,并在小区内予以公示。3.通知、照片、登记表、提示、公告、确认书、调查表材料,拟共同证实被上诉人已按照协议约定对公共设施设备和绿化清洁交通秩序和安全防范和消防等全面履行了义务。按照一级服务标准要求举办文化娱乐活动,并对收支进行公告和满意度进行调查。4.按照前期物业管理协议约定的标准所欠缴纳的费用明细以及应公摊水电费计算明细表,拟证实上诉人欠缴物业费用的事实,以及若按照前期物业管理协议的约定计算的欠缴情况与上诉人期间缴费情况。5.电梯年检费、电梯专用维护保养费的通知、公示、分摊计算明细表以及贺州市特种设备检验所、电梯维保公司出具给被上诉人的发票原件,拟证实电梯进行了年检和专业维护保养,被上诉人支付了电梯专业维护保养费、年检费的实际情况。
经质证,被上诉人对上诉人的提交的证据材料接受案件回执单的合法性和真实性没有异议,但认为与本案没有关联性,认为被上诉人在安保方面已提供24小时值班和巡逻,安装摄像头和红外线报警系统,完全履行了义务,且业主也未向物业公司反馈该案。上诉人对被上诉人提交的证据材料1、2、3,认为不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定的新证据,不予质证。且认为被上诉人所举的证据系行为和结果定案论,如24小时有人值班,但摄像头显示值班人员却在睡觉。被上诉人的服务也没有达到一级服务标准。上诉人所举的证据也与本案争议焦点相背离,被上诉人举证证实其按要求上交了维护资金,但其主体本身就不适格,也就无权收取物业费用。对于证据材料4中所统计欠缴的物业管理费、电梯维护费、电费、水费、城市生活垃圾处理费、上诉人期间缴费情况予以认可,其他的项目均不予认可。公摊水电费数额太大,与实际不符,且物业管理费和电梯维护费应包括日常共同用水用电;计算方法也有问题,且明细表所反映出每户每月的应公摊的水电费数值都一样,不符合常理;此外前期物业管理协议没有约定收取电梯年检费、专业护理保养费,即使物业公司确实有这两项费用发生也应被包含于电梯维护费中;被上诉人提供的物业服务实在太差,故认为物业管理费每月每平米收取0.7元,都过高。对于证据材料5,真实性持有异议,且认为不管物业公司是否确实有这两项支出,都与业主无关,因电梯维护费应包含了电梯年检费、专业护理保养费。
综合双方的举证材料和意见,对各方当事人提交的证据本院分析、认证如下:上诉人提交接受案件回执单及被上诉人提交的证据材料1、2,符合证据的三性要求,本院予以采纳。被上诉人提交的证据材料3,上诉人有异议,且被上诉人提交的材料中,也无法充分证明被上诉人提供的物业管理服务确实已达一级服务标准,并完全履行义务,因此本院不予采纳。被上诉人提交的证据材料4,所统计欠缴的物业管理费、电梯维护费、电费、水费、城市生活垃圾处理费及上诉人期间缴费情况,上诉人予以认可,本院予以采纳。但对于其中的公摊水电费,所统计该两项费用计算方法不符合常理与客观事实,且无其他证据予以佐证,因此对该两项费用统计不予采纳,对于违约金部分,因被上诉人未提出上诉,不属本案审理范畴,不予采纳。被上诉人提交的证据材料5,相互印证证实了电梯进行年检和专业维护保养,被上诉人支付了电梯专业维护保养费、年检费的事实,本院予以采纳。
上诉人对一审判决认定的事实提出的异议:1.对一审判决未认定上诉人与被上诉人之间的物业管理合同关系已自动终止有异议,认为涉案小区举行业主大会,并选举产生业委会,并于2016年5月选聘了新的物业公司,根据《前期物业管理委托合同》第十八条及《广西壮族自治区物业管理条例》第二十七条的规定,上诉人与被上诉人之间的物业管理合同关系已终止。2.对一审判决认定”2014年10月10日,贺州市房产管理局核准:同意原告圣展公司按一级核定物业服务等级收费。”有异议。
被上诉人对一审判决认定的事实提出的异议:对一审判决认定”圣展公司基本履行了物业合同中的各项义务,但在涉及小区环境、安保、公共设施维护维修方面存在瑕疵。”有异议,认为被上诉人已完全按照约定履行了义务。
本院对上诉人与被上诉人提出事实异议的分析、认定:对于上诉人所提出的事实异议1,系本案争议焦点一所涉及的内容,本院将在以下的判决理由中予以分析、认定。对于上诉人提出的事实异议2,被上诉人提交的2014年10月10日的《贺州市物业服务等级标准备案表》,证实贺州市房产局确认服务等级意见:同意按一级核定物业服务等级(带电梯、无电梯)。因此,对一审判决对该事实表述予以纠正。对于被上诉人提出的事实异议,本案无充分证据证实被上诉人完全按照约定履行了义务,提供的物业管理服务已达到一级服务标准要求,且上诉人一审提交证据材料及陈述证实了被上诉人提供的物业管理服务存在瑕疵的事实,因此对被上诉人提出的该事实异议本院不予采纳。
综上,一审判决认定的其他事实清楚,本院予以确认。
综合诉辩双方的意见,本院归纳本案的争议焦点为:1.关于上诉人与被上诉人双方之间的关系问题,即双方之间是否存在物业管理关系?2.被上诉人所诉请的物业费收取标准和项目是否合理有据?
本院认为,一、关于上诉人与被上诉人双方之间的关系问题,即双方之间是否存在物业管理关系的问题。(一)上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》以及广西贺州市桂东房地产开发有限公司与被上诉人签订的《前期物业管理委托合同》系各方真实意思表示,且不违反法律法规的禁止性规定,各方均应遵照诚实信用的原则履行。虽然涉案小区的业主曾自发过业主大会,选举产生业主委员会,并选聘了的物业公司,拟替代进行物业管理服务,但由于该业主委员会已被有关部门撤销了备案登记。且关键在于所选聘的新物业公司也没有实现进场接管了涉案小区的物业管理,涉案小区至今是被上诉人提供相应的物业管理服务,被上诉人与上诉人之间的物业管理关系至今客观存在,故上诉人理应根据被上诉人提供的服务支付对价,交纳相关物业费用。因此,对于上诉人所主张的双方物业管理合同已终止,被上诉人诉讼主体不适格,无权收取物业费用的上诉意见,本院不予采纳。
二、关于被上诉人所诉请的物业费用收取标准和项目是否合理有据的问题,即本案物业费用的收费标准与项目应如何确定的问题。第一、如前所述,上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》以及广西贺州市桂东房地产开发有限公司与被上诉人签订的《前期物业管理委托合同》,系各方的真实意思表示,根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款的规定:”依法成立的合同,对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同”,各方应遵照诚实信用的原则履行。第二、物业服务收费按不同物业的使用性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。虽然上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》第四条第七款约定”物业管理服务费用标准根据社会经济变化,管理实需费用,物价变动进行调整,按物价部门核准的最新标准收取。”被上诉人对涉案小区物业费用收费标准的调整报请了贺州市物价局备案,实行按政府指导价收取物业管理服务费,但是被上诉人物业管理服务收费仍应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则,以体现质价相符。且物业服务收费实行政府指导价是指由政府价格主管部门或其他有关部门,按照定价权限和范围规定基准价和浮动幅度,指导经营者制定价格,而并非政府定价。被上诉人对涉案小区物业费用最终所定的具体收费标准,应根据贺州市物价局备案意见和限制范围,根据其所提供的物业服务水平标准、双方之间的协议等确定最终的物业服务的收费标准,确保服务标准与收费质价相符。第三、如本判决对证据分析、认定部分所述,本案无充分证据证明被上诉人完全按照约定履行了合同义务,并且所提供的服务管理达到了一级服务标准的要求。上诉人一审提交的证据材料及陈述能够证实被上诉人提供的物业服务在小区环境、安保、公共设施维护维修等方面存在瑕疵的事实。综合以上分析,结合本案的实际情况及涉案小区当前物业管理服务的现状、目前当地的经济与物业管理市场情况,遵照公平合理、等价有偿、质价相符的原则,本院确定上诉人应支付被上诉人2015年2月至2016年12月期间拖欠的物业费用为:物业管理费2219.5元(96.5元/月×23个月)、电梯维护费690元(30元/月×23个月)、电费616.5元、水费130.3元、城市生活垃圾处理费45元、电梯年检费26.3元,电梯专业维护保养费120元,合计3847.6元。对于上诉人主张的收取了电梯维护费不应再收取电梯专业维护保养和年检费用的意见,经查,2014年10月1日起试行的《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》第十三条的规定及《贺州市住宅小区物业服务收费项目及标准表》中的”物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用(含共用设施设备运行以及公共性服务所产生的水、电等公共能耗费用;电梯专业维护保养和年检费用另行计费收取)”的规定,电梯专业维护保养和年检费用另行计费收取,不包含于电梯维护费中,且如一审判决所述电梯是高速运转的智能化、自动化的特种设备,有高度危险性,除了物业公司平时的保养维护,还必须由专业的公司进行全系统性、高标准的检验及专业维护。对电梯进行年检及专业维护,也是基于对业主人身安全保障的需要,因此上诉人提出不应承担该两项费用的主张,与现行规定不符,本院不予采纳。对于公摊水电费部分,现行《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法》及《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》的规定,水电公摊费并入了物业服务费,且本案无充分证据证明应分摊到上诉人水电公摊费的具体数额,被上诉人一审亦未提出该项诉请,因此在本案中不予判决处理,若被上诉人有充分证据证明除去上述已并入物业服务费的该部分水电公摊费之外,上诉人还应另行支付其他水电公摊费用的,可另行主张。
此外,被上诉人圣展公司作为一个为涉案小区提供物业管理服务的企业,应不断促进企业及公司人员竭诚为业主提供物业管理服务,不断提高服务质量与水平;业主或物业使用人亦应按时足额交纳物业服务费,并应根据物业公司提供的服务质量以及市场经济的发展状况积极配合提供物业管理服务一方相应调整物业收费标准,确保物业公司正常运营以便提供更好的服务,形成”优质优价、优价优质”的良性循环,推动小区物业管理服务健康发展,实现和谐共赢、安居乐业的良好社会效果。
综上,一审判决认定主要事实基本清楚,审判程序合法,但考虑到本案实际情况,本院对物业服务收费标准以及上诉人应交纳的物业费用予以适当变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项、第一百七十五条的规定,判决如下:
一、撤销广西壮族自治区贺州市八步区人民法院(2017)桂1102民初330号民事判决;
二、上诉人黄芳应向被上诉人广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司支付2015年2月至2016年12月拖欠的物业费用共计3847.6元;
三、驳回被上诉人广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。
上述债务,义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元,二审案件受理费50元,合计100元,由上诉人黄芳负担44元(上诉人已预交50元),被上诉人广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司负担56元(被上诉人已预交50元)。
本判决为终审判决。
审判长  陈立峰
审判员  吕小莉
审判员  陈小坤

二〇一七年十二月二十八日
书记员  黄德幹